中古マンションや中古戸建ての購入で「ホームインスペクション（既存住宅状況調査）を受けた方がよいのか」「費用はいくらか」「不動産会社は必ず勧めてくれるのか」と迷う方は多いはずです。
ホームインスペクションは購入者の義務ではありませんが、2018年4月からは宅地建物取引業者が媒介契約の際に「あっせんの有無」を示し、調査結果があれば重要事項説明で概要を説明することが義務づけられています。この記事では、制度上の位置づけ、調査の対象と方法、費用の目安と依頼の流れ、既存住宅売買瑕疵保険との関係、リノベーション前提で受ける場合のポイントを整理します。
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ホームインスペクション（既存住宅状況調査）とは？
ホームインスペクションは、住宅の劣化や不具合の状況を専門家が目視・計測で調べる「住宅診断」です。宅地建物取引業法では「建物状況調査（既存住宅状況調査）」と呼ばれ、国土交通省の告示で調査方法の基準と、調査を行う技術者の講習・登録制度が定められています。
- 調査を行うのは講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）
- 対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分
- 購入者の義務ではないが、不動産会社には説明の義務がある
調査を行うのは講習を修了した建築士
既存住宅状況調査は、国土交通省の登録講習機関で講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が行います。建物の規模に応じて一級・二級・木造建築士の区分があり、修了証明書を持つ技術者かどうかを事前に確認できます。
対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分
木造住宅では基礎、土台、床、柱、梁、外壁、軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組などの構造部分と、屋根・外壁・開口部などの雨水浸入防止部分が対象です。目視、計測、打診、触診による非破壊の調査で、足場は組みません。ひび割れ幅0.5mm以上、傾き6/1000以上といった判定の目安が基準で示されています。マンションの場合は専有部分と、目視できる範囲の共用部分が対象になります。
出典：国土交通省「既存住宅状況調査方法基準」（令和6年10月版）
購入者の義務ではないが、不動産会社には説明の義務がある
2018年4月1日施行の改正宅地建物取引業法で、①媒介契約時に調査実施者のあっせんの有無を書面に記載する、②重要事項説明で調査結果（木造等は1年以内、鉄筋コンクリート造等の共同住宅は2年以内のもの）の概要を説明する、③契約時に建物の状況について双方が確認した事項を書面で交付する、の3つが義務づけられました。あっせんは希望に応じて行うもので、あっせん料はかかりません。2024年4月からは、あっせんを「無」とする場合に理由を記載する欄も設けられています。調査を受けるかどうかは購入者が決めますが、不動産会社に「あっせんできるか」を聞くところから始められます。
出典：国土交通省「宅地建物取引業法の改正（既存建物取引時の情報提供の充実）」
ホームインスペクションの費用相場と所要時間
費用は国の基準で定められておらず、調査会社・建築士事務所ごとに設定されています。中古マンションは専有部分が対象のため5万円前後、中古戸建ては床下・小屋裏の進入調査の有無や延床面積で4万〜7万円程度が一般的な目安です。給排水管の調査や、床下・屋根裏に入って行う詳細調査、報告書の作成はオプションで別料金になることがあります。
調査自体は1〜3時間程度で終わりますが、予約から実施までに1〜2週間かかることが多く、売主の立ち会い調整も必要です。購入申込から契約までの間に受ける場合は、申込の段階で日程を確保しておきましょう。
ホームインスペクションを受けるメリット
- リノベーションで直すべき箇所と費用の見通しが立つ
- 購入前に致命的な欠陥を確認できる
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入できる
- 住宅ローン控除の耐震要件の確認につながる
リノベーションで直すべき箇所と費用の見通しが立つ
床下の腐朽や蟻害、配管の劣化、雨漏りの跡は解体後に見つかると追加費用になりやすい項目です。購入前に把握できれば、リノベーションの見積もりに補修費を織り込み、予備費の額を根拠を持って決められます。
購入前に致命的な欠陥を確認できる
構造部分の大きなひび割れや傾き、雨漏りが見つかった場合は、補修費を前提に価格交渉するか、購入を見送る判断ができます。売主が調査結果を持っている場合は、重要事項説明で概要が説明されるため、その内容も必ず確認してください。
既存住宅売買瑕疵保険に加入できる
保険法人に登録した検査事業者が調査を行い、劣化事象が「無」と判定されると、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる状態になります。個人間売買タイプの保険期間は1年または5年、保険金額は500万円または1,000万円、対象は構造耐力上主要な部分と雨水浸入防止部分（給排水管路はオプション）で、原則として1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅が対象です。劣化があった場合も、補修後に再調査して加入できます。
出典：住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅状況調査と瑕疵保険」
住宅ローン控除の耐震要件の確認につながる
1981年12月以前に建築された住宅で住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書などが必要です。調査と保険をセットで進めると、控除の要件確認も同時に済ませられます。詳しくは住宅ローン控除の適用条件（中古住宅の築年数・面積の要件）をご覧ください。
ホームインスペクションの注意点
- 調査で分かるのは「調査時点の目視・計測できる範囲」
- 技術者の登録と保険法人の検査事業者かを確認する
- 余裕のあるスケジュールで、売主の了承を得て行う
調査で分かるのは「調査時点の目視・計測できる範囲」
非破壊の調査のため、壁や床の内部、隠れた配管の状態までは分かりません。「劣化事象なし」は欠陥がないことの保証ではなく、調査時点で確認できる範囲に不具合がなかったという意味です。気になる箇所は、リノベーションの解体時に確認する前提で計画を立てましょう。
技術者の登録と保険法人の検査事業者かを確認する
既存住宅状況調査技術者の修了証明書を持つ建築士で、瑕疵保険の検査事業者として登録されているかを依頼前に確認してください。保険加入まで視野に入れる場合は、調査と保険法人指定の検査を同時に行える事業者を選ぶと、二度手間になりません。
余裕のあるスケジュールで、売主の了承を得て行う
購入前の調査は売主の所有物に対して行うため、売主の了承と立ち会いの調整が必要です。内見の段階で確認しておきたい点は中古住宅の内見で見るべき4つのチェックポイントにまとめています。内見で気になった箇所を調査で重点的に見てもらうと効率的です。
中古を買ってリノベーションする場合のインスペクションの使い方
物件探しから設計・施工まで一社で行うワンストップ型の会社に依頼する場合は、購入前の現地調査でリノベーションの可否と概算を確認し、必要に応じて既存住宅状況調査を組み合わせる流れになります。管理規約による工事制限、配管の更新履歴、耐震性の証明の可否まで同じタイミングで確認しておくと、購入後の手戻りを減らせます。
リノデュース（株式会社テシオ）は、施工会社を母体に物件探しから資金計画・設計・施工・引き渡し後まで一社で支援しています。物件仲介とリノベーションをセットでご依頼いただいた場合、物件購入時の仲介手数料は無料です（仲介のみ・リノベーションのみのご依頼は対象外）。会社選びの基準はリノベーション会社の選び方、東京の会社比較は東京のワンストップリノベーション会社11選をご覧ください。
ホームインスペクションに関するよくある質問
ホームインスペクションは義務ですか？
購入者にも売主にも義務はありません。義務があるのは宅地建物取引業者で、媒介契約時のあっせんの有無の記載、重要事項説明での調査結果の概要説明、契約時の確認事項の書面交付の3つです。
マンションでも受けられますか？
受けられます。専有部分の内装・設備と、目視できる範囲の共用部分が対象です。あわせて、管理組合の長期修繕計画と修繕履歴を確認すると、建物全体の状態を把握できます。
調査結果が悪かった場合はどうすればよいですか？
補修費を見積もって価格交渉する、補修を条件に契約する、購入を見送る、のいずれかを検討します。リノベーション前提であれば、補修を工事に含めて総額で判断するのが現実的です。
更新履歴
2026年9月17日：宅地建物取引業法上の位置づけ（3つの義務）、調査の対象と方法、瑕疵保険との関係、リノベーション前提の使い方、よくある質問を追加して全面的に書き直しました。
まとめ
ホームインスペクション（既存住宅状況調査）は、購入者の義務ではありませんが、不動産会社に説明義務がある制度として整備されています。費用は5万円前後から、調査は1〜3時間で、瑕疵保険や住宅ローン控除の要件確認にもつながります。中古を買ってリノベーションする場合は、購入前の現地調査と組み合わせて、直す箇所と費用の見通しを立ててから契約に進みましょう。
