東京都心で中古マンションをお探しで、物件価格の高騰に加え、高額な仲介手数料にお悩みではありませんか？せっかく理想の住まいを見つけても、諸費用が予算を圧迫してしまうのは大きな不安です。
この記事では、なぜ東京都で仲介手数料無料の不動産会社が増えているのか、その背景や仕組みを解説します。
また、「リノデュース」によるリノベーション事例も紹介します。
この記事を読むことで、手数料が無料でも質の高いサポートを受けられる理由を理解し、賢くコストを抑えながら理想の住まいを実現するためのヒントが得られます。
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本メディア「RENOメディア」は、中古マンションの仲介とリノベーションを手がけるリノデュース（株式会社テシオ／宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第9411号）が運営しています。本記事には当社も掲載しています。各社の情報は公式発表・公表データに基づいて記載し、掲載順位に当社の有利・不利は反映していません。
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東京都の仲介手数料無料の中古マンションが増加している背景
東京都内で仲介手数料を無料または割引にする不動産会社が増加しているのは、活況な市場と中古住宅市場の構造変化が背景にあります。このビジネスモデルが成立するには、十分な取引量と物件価格の高騰が不可欠です。
2024年の都内中古マンション成約件数は20,091件と、前年比3.2%増となり、平均成約価格も6,146万円と高水準を示しています。首都圏の中古物件価格も12年連続で上昇しており、特に東京都区部では㎡単価が際立って高いのが特徴です。このような市場環境が、仲介手数料無料化の動きを後押ししています。
さらに、東京都内では豊富な取引データに基づくサービスの効率化が進んでおり、手数料が無料でも質の高いサポートが期待できます。豊富な事例と高度な分析により、消費者は安心して中古マンションの売買を進められる環境が整っています。
仲介手数料の計算方法と相場（早見表）
仲介手数料には法令で定められた上限があり、実際に支払う金額はその範囲内で不動産会社と合意して決めます。以下は、課税事業者に支払う仲介手数料の通常の上限を、消費税10％で計算したものです。必ずこの金額を支払うという意味ではありません。
通常の上限額の計算式
| 売買価格（物件にかかる消費税を除く） | 通常の仲介手数料上限（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5％×1.1 |
| 200万円超〜400万円以下 | （売買価格×4％＋2万円）×1.1 |
| 400万円超 | （売買価格×3％＋6万円）×1.1 |
計算には広告の掲載価格ではなく、合意した売買価格を使います。売主が課税事業者で建物価格に消費税が含まれる場合は、その消費税額を除いて計算してください。土地の代金に消費税はかかりません。
中古マンションの購入価格別・仲介手数料上限額
| 売買価格（税抜） | 通常の上限額（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
たとえば、売買価格2,500万円なら「（2,500万円×3％＋6万円）×1.1＝89万1,000円」です。手数料が無料・割引になる会社では、対象物件や工事同時契約などの条件を確認して比較しましょう。
800万円以下の物件は報酬の特例に注意
2024年7月1日以降、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」では、通常の計算式とは別に、依頼者一方から受ける報酬の上限を30万円（消費税10％込みで33万円）とする特例があります。適用の際は媒介契約時に説明を受け、報酬額を合意します。小額物件では通常の速算式だけで判断せず、特例の適用有無も確認してください。
出典：国土交通省「不動産流通について（報酬）」／伊勢市「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（2026年9月6日確認）。
仲介手数料が無料になる仕組みとは
仲介手数料は、売主と買主の間に立って売買を成立させる仲介業務の報酬です。買主の手数料が無料でも、売主からの仲介報酬やリノベーション工事の収益などによって、サービスを提供している場合があります。
購入・売却の相談先を比較する際は、不動産仲介会社の実績ランキングと選び方で、対応エリアや得意分野、契約前の確認点を整理しておきましょう。
茨城県で購入・売却の相談先を探す場合は、茨城県の不動産会社14社の比較で、水戸・つくばなどの対応地域や得意分野を確認しましょう。
「仲介手数料無料」という表示だけで判断せず、無料になる条件と、契約・物件調査・住宅ローン手続きのサポート範囲を確認しましょう。購入代金や登記費用など、仲介手数料以外の支払いまで無料になるわけではありません。
中古マンションの仲介手数料が無料になる3つのケース
1. コストを抑えた会社が無料サービスを提供する
オンライン対応や業務の効率化で経費を抑え、買主の仲介手数料を無料にする会社があります。売主からの報酬を前提にしている場合など、対象にできる物件が限られることもあるため、希望する物件の取扱いと無料の条件を問い合わせましょう。
2. 中古購入とリノベーションの同時依頼で無料になる
物件購入とリノベーションをまとめて扱う会社が、工事の収益等を前提に、購入時の仲介手数料を無料にしている場合があります。窓口を一本化できる一方、同時に工事を依頼することなどの条件が付くため、仲介手数料だけでなく物件代・設計費・工事費・諸費用を合計して比較してください。
3. 契約前の相談で割引・無料に合意できる
報酬の上限が決まっていても、実際の金額は不動産会社との合意によります。割引に応じるかは会社や取引条件によって異なり、交渉すれば必ず無料になるわけではありません。媒介を依頼する前に、見積もりと業務範囲を確認し、合意内容を書面で残しましょう。
売主と直接契約する場合は「仲介がない取引」
不動産会社が所有する物件を、その会社から仲介を介さずに直接購入する場合は、仲介手数料は発生しません。ただし、別の仲介会社を通じて購入すれば、その仲介会社への手数料が必要になる場合があります。売主が不動産会社かどうかだけではなく、広告の「取引態様」と契約当事者を確認してください。
個人の売主と直接取引する場合も、仲介がなければ仲介報酬はありません。ただし、物件調査、重要な条件の確認、契約、登記などを自分で調整する負担があります。必要に応じて宅地建物取引業者や司法書士などへ相談し、手数料の有無だけで取引方法を決めないことが大切です。
仲介手数料無料でマンションを購入するメリット
それではよりお得にマンション購入をすすめるメリットをお伝えします。
高い金額が動く不動産購入ですので、知っているのか知らないのかで数十万単位の損得に影響します。
よく確認して、焦らず確実にお得な方法を選択することをおすすめします。
– 仲介手数料が無料のためサービスの質を削っている可能性がある
– 仲介手数料が収益源ではない会社を選ぶ事
仲介手数料の上限を知って予算を比較する
売買価格5,000万円（物件にかかる消費税を除く）の通常の仲介手数料上限は、消費税10％込みで171万6,000円です。無料サービスを検討するときは、物件代・工事費・諸費用を含む総額とサービス内容を比較しましょう。
購入費用の削減で他の設備に充てられる
前述したように、仮に5,000万円の物件を購入した場合、最大約172万円もの手数料が発生してしまいます。
物件自体の価格が高いことから金銭感覚がマヒしてしまう人も多いですが、日常的な感覚で考えればこの金額は非常に高額です。
もし、172万円を無料にできれば、その後の生活に大きく影響することが考えられるはずです。
例えば、水回りを最新設備に取り替えるリノベーションの実施も、これだけの金額があれば十分に対応できるはず。
それだけではなく、新居に必要な家具や家電の買い替えなども十分できると考えられます。
もちろん、使わずにお子様や将来のための貯蓄に回すことも素晴らしい使い方です。
仮に、3,000万円の物件を購入した時の手数料でも、最大でも約100万円にものぼる金額が発生します。
このように考えると、手数料を支払わず、無料の業者を通して物件購入を進めるほうが良いと言えるはずです。
浮いた費用で人生を豊かにすることを考えることをおすすめします。
仲介手数料無料会社の選び方
口コミを参考にする際は、投稿時期や実際に利用した店舗・担当者まで確認しましょう。評価の点数だけで決めず、無料にできる理由、取扱物件、物件調査や契約サポートの範囲、追加費用の有無を比較することが大切です。
問い合わせへの返信が適切か、こちらの質問に具体的に答えるか、デメリットや費用を隠さず説明するかも確認します。仲介手数料以外の収益があることだけで優良会社とは判断せず、複数社の見積もりと担当者の説明を比べてください。
東京都の仲介手数料無料会社おすすめ3選
無料になるカラクリや、欠点を理解したうえで、東京にある仲介手数料をを受け取っていない会社のランキングを掲載していきます。
実際、どこの会社で同じ物件を購入しても価格が変わるわけではありません。
そのため、物件以外に購入する際のサービスや会社の方針、営業担当との相性など総合的に判断をすることが重要です。
◉ 中古物件選びからリノベーションまで仲介手数料無料の「リノデュース」
◉ 国内最大級の売主直販サイトFLIE（フリエ）
◉ 中古マンション仲介手数料0円の『ゼロネクスト』
中古物件選びからリノベーションまで仲介手数料無料の「リノデュース」
| 会社名 | 株式会社 テシオ |
| 所在地 | 東京都渋谷区渋谷2-2-6 青山ホワイトアドビービル2F |
| 電話番号 | 0120-808-177 |
| 公式サイト | https://renoduce.com/ |
中古マンションの購入とリノベーションを同時に考えている人は、リノデュースがおすすめです。
中古マンションはどこの不動産会社からでも購入できますが、肝心なポイントはその中古マンションがリノベーションに向いている物件かそうでないかです。
不動産会社はあくまでの物件の仲介がメインの業務になるため、リノベーションの内容に関しては詳しくありません。
物件を購入したあと、リノベーション会社に工事の依頼をしたら希望する工事内容ができない物件だった、という事はよくある問題です。
中古マンションを相場より低価格で手に入れてリノベーションをすれば、新築マンションよりお得にマイホームを手に入れる事ができます。
中古マンションの購入から住宅ローンの契約、リノベーション工事まですべての業務を一括して一つの窓口で請け負ってくれるため、手間をかけたくない人やリノベーションに失敗したくない人はリノデュースに資料請求をしてみましょう。
リノデュースの施工事例は、YouTubeで動画でもご覧いただけます。
また、Instagramでもご覧いただけるので、一緒にご覧ください。
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豊富な実績と確かな技術力を持つ「リノデュース」の施工事例
このリノベーションは、東京都の50平米台マンションを、素材感を活かしたアーバンヴィンテージスタイルにリノベーションした事例です。都心の喧騒を忘れ、深呼吸できるような空間をコンセプトに、1LDKから1R+Wへと間取りを大胆に変更しました。
コンクリート、アイアン、木材といった異なる素材が重なり合い、空間に奥行きと深みを与え、手触りの良い素材を選ぶことで、日々の暮らしはより豊かなものになっています。
こちらのYouTubeでは、動画でリノベーション事例をご覧いただけます。
他のリノベーション事例を見たい方は、こちらをご覧ください。
国内最大級の売主直販サイトFLIE（フリエ）
| 会社名 | 株式会社ＦＬＩＥ |
| 所在地 | 東京都渋谷区渋谷2-2-2 |
| 電話番号 | 03-6712-6292 |
| 公式サイト | https://flie.co.jp/ |
FLIEは、売主と直接繋がれる不動産掲載サイトです。
掲載されている中古マンションの中から気に入った物件があれば、直接売主に問合せをして内見の予約や購入申し込みができます。
FLIEは売主が掲載手数料を支払う事で運営されているため、買手が物件の購入価格時に手数料を支払う必要はありません。
また、すべての物件は売主の直接販売で、審査を通過した宅建免許を取得している会社のみ掲載可能となっています。
購入時期や価格などの交渉、リノベーション内容の相談、不安な点があればFLIE専属のエージェントに無料相談が可能など、サポート体制もしっかりしています。
既に気になる物件があり、掲載されていない場合は、専用のフォームに登録するだけで、ネットワークを駆使して物件売主を調査してもらえるのです。
見つけた売主にFLIEを通して対応ができるかなどの聞き取りをしてくれるので、買主にとって損のないサービスとなっております。
ゼロネクスト
| 会社名 | 住まいネクスト株式会社 |
| 所在地 | 東京都 大田区大森北一丁目1番5号 YK-16ビル 6階 |
| 電話番号 | 0120-033-223 |
| 公式サイト | https://mansion-zeronext.com/ |
東京都と神奈川県にある中古マンションを自社ホームページに掲載しているゼロネクストは、中古マンション購入時の仲介手数料を0円にしています。
ホームページには2,000件以上の中古マンションが掲載されており、会員登録すると9,000件以上の未公開物件をチェックできます。
ペット可・築年数25年以内・地域など細かく設定して検索ができるだけではなく、ファイナンシャルプランナーによる住宅ローンの提案や相談を受けています。
売主から手数料を受け取る事で利益を確保しているため、サービスの質を落とす事なく物件探しを依頼できます。
また、事務手数料や住宅ローン代行手数料といった名目で請求はせず費用に不明瞭な部分があれば質問も受けているので、仲介手数料が無料でもデメリットを回避できるのです。
東京都の仲介手数料無料の中古マンションリノベーション事例
ここでは、東京都の仲介手数料無料の中古マンションリノベーション事例を3つ紹介します。
◉ 神奈川県 50平米台「線･面のノイズを減らした クラフト感を感じるモダン空間」
◉ 埼玉県 80平米台「快適動線リノベーション」
東京都 70平米台「憧れのメゾネットリノベーション」
この事例では、マンションでは珍しいメゾネットタイプを生かし、「階段をどう見せるか」をテーマにしたリノベーションが行われました。1階はモダン、2階は明るく爽やかな空間として、各フロアで異なる雰囲気を感じられます。3LDKから2LDKへと変更された間取りは、階段が光と風を取り込む「家の心臓」として機能するレイアウトです。
物件購入と工事の相談先を選ぶ際は、東京のリノベーション会社の比較を参考に、対応する工事・予算・保証条件をそろえて検討しましょう。
室内には、斜め張りのパーケットフローリング、モルタル調の洗練されたキッチン、施主様がDIYで塗装したブルーのベッドルームなど、まるでアート作品のような空間が広がります。
また、こちらのYouTubeも一緒にご覧ください。
神奈川県 50平米台「線･面のノイズを減らした クラフト感を感じるモダン空間」
この事例は、海の近くという立地を生かし、将来の資産価値も見据えたリノベーションが施されています。予算との兼ね合いから、天井や壁の仕上げは施主様自身がDIYで手掛けた点が特徴です。
室内空間は、お掃除ロボットがスムーズに移動できるよう段差のないフラットな設計になっています。細幅の木材を使用した美しいヘリンボーンの床、スケルトン天井の無骨さと品格が共存するリビングなど、シンプルな中に光る職人技を写真でご覧いただけます。
埼玉県 80平米台「快適動線リノベーション」
このリノベーション事例では、住まいの中心であるLDKから、広いバルコニーを含めた各部屋へスムーズに移動できる回遊動線を確保しました。家事の効率を考え、移動のストレスを減らす設計が特徴です。
両サイドから出入りできるアイランドキッチン、壁面収納として使える有孔ボード付きのクローゼット、天井の梁をあえて見せた個性的なリビングなど、細部までこだわったデザインが目を引きます。
仲介手数料無料でマンションを購入した方の体験談
数十万円にものぼる仲介手数料が無料になることは、購入時の魅力としては非常に大きいはずです。
こちらでは、上手く中古マンションを購入できたAさんご夫婦の体験談をご紹介します。
都内に家を持ちたかったという事で予算と相談した結果、まずはマンションの購入を決定されました。
さらに、アレンジ等を自分たちで施したいご夫婦でしたので、お二人ならではの家に対する欲求を実現できる物件を探した所、リノベーションマンションが良いという結論に達したそうです。
早速、家探しを始めたAさんご夫婦は、インターネットで手軽に、まずはリノベーションマンションを取り扱う不動産会社探しを始めました。
その中のある企業が仲介手数料が無料をうたっており、大きなメリットを感じたとAさんご夫婦は話されています。
100万円近くの金額を抑えられることは、経済的にはこれ以上ないメリットとなります。
浮いた費用をリノベーションに充てることで、理想のデザインと価格の双方で満足する結果になったと話されています。
仲介手数料無料の中古マンションの注意点
無料になること自体に問題があるわけではありませんが、対象物件・業務範囲・総支払額が希望に合っているかは別に確認する必要があります。旧記事の注意点を整理し、契約前に確認したい項目をまとめました。
すべての物件が仲介手数料無料とは限らない
売主から報酬を受け取れる物件に限る、指定の工事を同時に依頼する必要があるなど、会社ごとに条件が異なります。自社が所有する物件だけを紹介する会社もあるため、希望エリアや間取りの選択肢が狭くならないかを確認しましょう。手数料がかかる物件も含め、総予算と住み心地で比較することが大切です。
物件価格・工事費を含む総額で比較する
仲介手数料が無料でも、物件価格や工事費が予算に合っているかは別の問題です。周辺の成約価格や、改装内容・設備の仕様を比較してください。買取再販物件の販売価格に仕入れ・工事・事業経費や利益が含まれることと、不当な仲介報酬の請求は区別して考えましょう。
仲介手数料以外の費用とサポート範囲を確認する
登記費用、司法書士報酬、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険料、管理費・修繕積立金の精算などは、仲介手数料とは別に発生する場合があります。「事務手数料」「ローン代行料」などの請求がある場合は、作業内容・金額・必要性を確認し、仲介報酬に含まれる業務との二重請求がないか説明を受けましょう。
無料だから必ずサービスが悪い、別の収益源があるから必ず安心、といった判断はできません。説明の分かりやすさ、物件のデメリットも伝えてくれるか、契約後の連絡体制まで比較してください。
仲介手数料はいつ払う？契約時と引き渡し時の資金を確認
仲介手数料の支払時期は一律ではないため、媒介契約時に金額と支払日を確認しましょう。売買契約の成立時と引き渡し時に分けて支払う場合もあれば、引き渡し時に一括で支払う場合もあります。
売買価格4,000万円で通常の上限額138万6,000円を合意し、半額ずつ支払う契約なら、各回は69万3,000円です。これは支払方法の例であり、半額ずつの支払いを法律が一律に義務付けているわけではありません。
住宅ローンは一般に決済・引き渡し時に融資実行となるため、それ以前に必要な手付金や仲介手数料の支払いに使えるとは限りません。事前に用意する現金と融資実行日を確認してください。手付金は通常、売買代金の一部に充当されるもので、後日必ず返金される費用ではありません。
契約を解除した場合の報酬・返金条件も確認する
売買契約が成立した後に自己都合で解除した場合などは、仲介手数料の支払いが残ることがあります。ローン特約による解除などとは扱いが異なるため、契約を結ぶ前に、解約条件・手付金・仲介手数料の取扱いを確認しましょう。
参考：不動産適正取引推進機構「宅建業者や媒介報酬に関するQ＆A」（2026年9月6日確認）。
東京都の仲介手数料無料の中古マンションに関してよくある質問
ここでは、東京都の仲介手数料無料の中古マンションに関してよくある質問に回答します。
◉ 契約やローンのサポートは受けられますか？
◉ 「諸費用」として、他に費用を請求されませんか？
無料だと、サービスの質が落ちませんか？
いいえ、必ずしもサービスの質が低下するとは限りません。
仲介手数料無料の会社は、対面接客を減らしたり、契約書類を電子化するなど、業務効率化によってコストを削減している場合があります。物件提案力や法的手続きの正確さといったサービスの質は、会社のビジネスモデルや実績によって異なるため、注意が必要です。契約やローンのサポート体制についても、事前に確認しておくと良いでしょう。
契約やローンのサポートは受けられますか？
はい、契約やローンに関するサポートは、通常の仲介会社と同様に提供されます。
具体的には、契約手続きの調整、住宅ローンの手続きサポート、決済時の立ち会いなどが含まれます。ただし、提供されるサービスの範囲は事前に確認するようにしてください。
「諸費用」として、他に費用を請求されませんか？
はい。「諸費用」とは、仲介手数料とは別に発生する、物件購入に必ず必要な費用のことです。具体的には、以下のようなものがあります。
- 登記費用
- 固定資産税清算金
- ローン保証料
これらの費用は物件購入には必須ですが、仲介会社によっては、印紙代以外にも手数料のような名目で費用を請求するケースがあります。不当な請求がないか、費用の内訳をしっかり確認することが大切です。仲介手数料が無料の場合でも、契約やローンのサポートは通常通り提供されますが、サービス範囲は事前に確認しましょう。
東京都でリノベーションを視野に入れた中古マンション探しなら「リノデュース」
この記事では、中古マンションを仲介手数料無料で購入できる東京のリノベーション会社について解説してきました。
東京都内の中古マンション市場は活況を呈しており、2024年の成約件数は2万件を超え、価格も12年連続で上昇しています。このような状況を背景に、仲介手数料を無料または割引にする不動産会社が増えています。
「リノデュース」では、職人クオリティで高品質なリノベーションを提供します。さらに、東京都の中古マンション選びからリノベーションまで仲介手数料無料のワンストップサービスを提供することで、費用を抑えつつスムーズな住まい探しが可能です。
また、施工後も10年間のアフターサポートがあり、安心してご利用いただけます。リノデュースのリノベーション事例や詳細については、こちらをご覧ください。
また、各所で開催されているショールームでは、実際の質感やデザインを体感できます。詳細はこちらでご確認ください。
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更新履歴（2026年9月6日）：仲介手数料の計算方法・価格別早見表・無料になるケース・会社の選び方・支払時期を追加整理し、旧記事2本を統合しました。
