ライフステージの変化に伴い、現在お住まいのマンションを手放そうと考えた時、選択肢の一つとして「賃貸に出す」という方法があります。
本記事は、ご自身のマンションを賃貸に出す手順から、そのメリットとデメリットや注意点をまとめた内容となっています。
ぜひ最後までご覧ください。
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マンションを賃貸に出す基本的な手順
まずはご自身が所有しているマンションを賃貸に出すための、基本的な手順について解説していきます。
以下の行程に沿って進行しますので、それぞれ確認していきましょう。
2. リフォームやクリーニングを検討
3. 入居者の募集
4. 賃貸契約
1. 不動産会社を探す
不動産を個人間で取引することは非常に困難となりますので、まずは仲介してもらえる不動産会社を探しましょう。
不動産会社を通すこと無く、完全に個人で進めることも不可能ではありませんが、法律面での専門知識が必要になる上に、入居希望者へのアプローチも時間が掛かることが考えられます。
取引をスムーズかつ確実に進めるためにも、まずは仲介を依頼する不動産会社を探す必要があります。
貸出方法は主に3種類
貸し出し方法は主に、以下の3種類が存在しています。
■｜定期借家：期間満了によって契約を終了する
■｜サブリース：不動産会社から借り主へ又貸しする
貸し手が希望する方法を選択するようにしましょう。
2.リフォーム・ハウスクリーニングを検討
築年数が経過している物件の場合は、入居希望者を多く集めるためにもリフォームやクリーニングを検討する必要があります。
特に水回りや空調関連の設備は、経年による劣化が目立つ箇所となります。
このような部分を最新箇所に変更することで、入居を検討する方の数はグッと増えることも考えられるでしょう。
賃貸に出すことを検討している物件の状況に応じて、適切に判断しましょう。
リフォームならリノデュースがおすすめ
もしリフォームを行おうと考えるのであれば、施工業者はリノデュースをおすすめします。
リノデュースは中古マンションに特化した企業であり、質の高い工事でありながらも価格を抑えたサービスが特徴です。
貸し手にとってはもちろん、これから住むことになる借り手にとっても満足できる施工提案を実施してもらえるでしょう。
まずはお見積りからでも、一度ご相談してみてはいかがでしょうか。
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3.不動産会社との契約と入居者の募集
賃貸に出す物件の状況が整った時点で、契約した不動産を通じて入居者を募集します。
実際の広告作成や、掲載手続きについては不動産会社が対応しますので心配する必要はありません。
また、閲覧数の多いポータルサイトへ物件情報を掲載することで、より短期間で入居希望者を集められるでしょう。
家賃の決め方
家賃については、基本的に周辺相場に合わせた金額を心がけましょう。
似た環境の物件を参考にしながら築年数や間取り、設備、駅までの距離、交通環境など複合的に考えて、入居希望者が納得できる金額を設定する必要があります。
4.内覧と賃貸契約の締結
入居希望者が集まりましたら、実際に内覧をしてもらいましょう。
もしリフォームやクリーニングを行うのであれば、このタイミングより前に完成させた方が良いでしょう。
そして、入居者が納得した時点でようやく賃貸契約の締結へと進みます。
この際、管理会社に仲介手数料を支払う必要があります。
上限は家賃の1ヶ月分が一般的となりますので、事前に確認しておきましょう。
マンションを賃貸に出すメリット
実際にマンションを賃貸に出すメリットについては、主に以下の3点があげられるでしょう。
2. 資産運輸
3. 売却できる
それぞれ解説していきます。
1. 家賃収入を得られる
まず一つ目は、やはり家賃収入として毎月一定の金額が家計に加わることです。
売却した場合には一時的にまとまった金額が入ってきますが、家賃収入の場合には不動産資産を元にして不労所得を得られるのです。
金額は物件の状況や周辺相場によっても左右されますが、数万円程度の金額が毎月入ってくることはやはり大きなメリットと言えるでしょう。
2. 資産運用が可能
マンションを売却した場合には、まとまった金額と引き換えに不動産資産を手放すことになります。
しかし賃貸に出すことで資産を残したまま、家賃収入が得られます。
そして将来的には完全に売却することもできますし、再度ご自身で暮らす選択も可能です。
このように、資産として物件価値をフル活用できるでしょう。
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経費計上もできる
物件のリフォームやクリーニング代金は、経費として計上できます。
1つの施工に発生する費用が20万円以下や、3年以内に工事が完了しなければならないなど基準もありますが、適切に活用すれば大きな節税となるでしょう。
3. 売却することも可能
家賃収入が見込めなくなった場合には、中古物件として売却することも可能です。
空き家期間が長引くと、せっかくの資産価値を有効活用できません。
中古マンションの需要は上がり続けていますので、賃貸ではなく持家を検討している方へ訴求することで、効果的に物件を活用できるでしょう。
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【注意】査定額が低い場合がある
一定期間貸し出しを行っていた場合、収益物件として扱われることで通常よりも査定額が下がってしまうケースもあります。
もしも将来的に売却を検討しているのであれば、賃貸として扱わないほうが高く売れる可能性は上がります。
マンションを賃貸に出すデメリット
マンションを賃貸に出すことで発生するデメリットも存在しています。
こちらではその中でも、以下の3点についてそれぞれ解説していきます。
2. 固定資産税
3. 修繕費用の負担
1. 空室リスクがある
賃貸に出しても必ず入居者が現れるとは限りません。
立地などの周辺状況によっては、数カ月間空き家となってしまう可能性があります。
そのような場合では、家賃収入が無いまま月々のランニングコストだけが発生する赤字状態となってしまいます。
入居者が見込めない状態で賃貸に出すことは、このような損をする可能性があるのです。
2. 固定資産税の支払いが必要
マンションの所有者は貸し手になりますので、固定資産税の支払いが必要となります。
家賃収入でそれらの支払いをカバーできれば問題ありませんが、前述したように空き家期間が長引けば、出費面で大きなダメージとなるかもしれません。
3. 修繕費用の負担がある
通常の経年劣化などによる設備修繕費用については、基本的に貸し手が負担しなければいけません。
しかし故意に付けた壁への傷など、借り手に過失が合った場合は借り手の負担になるケースもありますので、一概には言えません。
それでも入居者が入れ替わるタイミングでのクリーニングや、設備の新調などについてはある程度まとまった金額が必要となるでしょう。
マンションを賃貸に出す際の注意点
マンションを賃貸に出す上で、覚えておきたい注意点を以下の3点からそれぞれ解説していきます。
2. 住宅ローン控除
3. 管理費用や税金
1.住宅ローンの残債がある場合は賃貸不可
売り手が購入時に組んだ住宅ローンの残債がある場合、賃貸として出すことはできません。
しかし、住宅ローンから不動産投資ローンへの乗り換えなどによって、金融機関と合意が得られれば場合には可能となります。
それでも原則として住宅ローンは完済している必要がありますので、ご自身の状況を確認しておきましょう。
2.住宅ローン控除は対象外
所得税の控除が受けられる住宅ローン控除ですが、賃貸に出した場合には対象外となります。
毎年控除を受けている場合は、支払う金額に変動がありますので注意しましょう。
3.管理費用や税金が発生する
主に支払いの必要がある税金や、管理費用については以下の通りです。
■｜設備交換費用
■｜仲介手数料
■｜管理委託料
■｜クリーニング代
■｜所得税
■｜住民税
■｜固定資産税
仲介手数料やクリーニング代などについては、基本的に入居者が入れ替わるタイミングで発生します。
しかし、管理委託料については管理会社に毎月支払う必要があるでしょう。
また、税金については確定申告で年に1度支払わなければいけません。
まとめ
マンションを賃貸に出す手順から、注意点までを解説してきました。
住宅ローンを完済している必要があるなど注意点も存在していますが、適切に進めることで家賃収入という大きな不労所得を得られます。
検討される場合は不動産会社へ相談の上、想定できる家賃から支払う必要のある手数料等の試算から行ってみてはいかがでしょうか。
そのために本記事の内容が参考になりましたら幸いです。
