ライフステージの変化により、現在お住まいのマンションを売却して、違う住まいに移り住もうと考える方は少なくないでしょう。
そのような場合、マンション売却の流れを把握していなければ、思わぬ落とし穴に引っかかってしまうかもしれません。
本記事はマンション売却について、基本的な流れから注意点、スムーズに進行させるためのコツについて解説する内容となっています。
ぜひ最後までご覧ください。
仲介手数料無料のリノデュースがおすすめ
【基礎知識】マンション売却の基本的な流れ
マンションの売却は、複数の手続きを行いながら進める必要があります。
買い手を探して売るだけといった単純な作業ではありませんので、こちらで大まかな流れを確認しておきましょう。
主に以下の手順に沿って進行しますので、それぞれ詳しく解説していきます。
2. 不動産会社へ査定依頼
3. 不動産会社と契約し販売活動
4. 内覧と契約
5. 引き渡し
1. 売却の準備
マンション売却には様々な書類を用意する必要があります。
そのため売却前の準備段階として、それぞれの書類を準備しておきましょう。
主に必要となるものは、以下の書類です。
■｜登記済権利証
■｜間取り図
■｜身分証明書
■｜物件利用規約
■｜固定資産税納税通知書
■｜固定資産税評価証明書
■｜銀行関連書類・通帳
保管場所や取得場所が異なるため、一度に集めようとすると想定以上の時間と労力がかかってしまいます。
必要となるタイミングは契約時や引き渡し時などバラバラではありますが、売却前に準備しておくことで、以降の作業をスムーズに進められるでしょう。
2. 複数の不動産会社へ査定を依頼
必要書類を揃えた段階で、売却予定である物件の査定を依頼しましょう。
この時注意しなければいけないポイントは、「複数の不動産会社へ一括査定」を依頼することです。
なぜなら1社だけに依存した査定では、物件の適正価格が判断できないからです。
最低でも3社以上へ査定を依頼した上で、それぞれが提示する査定額を比較しましょう。
そして不動産会社の実績や、担当者との相性などを踏まえ依頼する会社を決定します。
3. 不動産会社との契約と販売活動
査定額と会社の実績を考慮した上で、ご自身が信頼できると判断した不動産会社と媒介契約を行います。
これは売主と不動産会社との間で、売却に関する方向性や仲介手数料などを明確にするために必要な契約です。
契約内容は以下の3種類に分けられており、それぞれで制限や内容が変動しますので、最も適した内容にて締結しましょう。
■｜専任媒介契約
■｜専属専任媒介契約
■｜一般媒介契約
契約が完了した時点で、いよいよ物件の販売活動を開始します。
売り出し価格を決定し、チラシやインターネットといった複数の媒体で物件情報が購入希望へ向け開示されていきます。
販売価格の決め方とは？
基本的に物件販売価格は、売主自身が自由に決定できます。
しかし査定額と希望価格があまりにも離れていては、なかなか購入希望者も現れないでしょう。
そのため査定のタイミングで、希望価格により近い不動産会社を選択することも重要となります。
その上で周辺物件の相場と照らし合わせ、適正な価格を決定するようにしましょう。
4. 内覧と買主戸に契約
購入希望者からアクションがありましたら、内覧を受け入れましょう。
内覧は希望者へ物件の魅力をアピールする最大のチャンスです。
そのため部屋のクリーニングはもちろん、不要な荷物は処分して出来る限り清潔できれいな空間にしておきましょう。
ここで購入希望者と売手との間で、条件交渉が行われることが一般的です。
主な内容としては、価格についてや引き渡し時期、設備面での依頼事項等があげられます。
双方がこれらの内容に納得した時点で、ようやく売買契約を結ぶこととなります。
5. マンションの引き渡し
契約が完了してから1ヶ月以内に、マンションの引き渡しと決済が行われることが一般的です。
これらの作業は基本的に売手と買手、そして不動産会社と金融担当者が同席して進められます。
また、売手に住宅ローンが残っている場合はこのタイミングで、金融機関へ一括返済しなければいけません。
決済が終了した時点でマンション内部や設備について、契約内容と相違が無いかを最終確認します。
ここで問題無ければ、鍵や必要書類を合わせてマンションの引き渡しが完了します。
マンション売却時のお金の流れ
マンションを売却する時には、様々なお金が動くことになります。
ある程度事前に把握しておくことで、想定外の出費を防ぐこともできる上、事前の準備も可能となります。
こちらでは大まかに、以下の3点に沿ってお金の流れをそれぞれ解説していきます。
2. 手付金と仲介手数料
3. 売却残金と手数料
1. 一括査定～販売活動までは費用が発生しない
前述したように、まずは複数の不動産会社に物件価格の査定を依頼し、最も希望に近い会社と共に販売活動を行うこととなります。
この時、発生する費用はほぼ無いということは覚えておきましょう。
査定に対する費用を請求されることはありませんので、「何となく今のマンション価格を知っておきたい」というケースでも大丈夫です。
その後の販売活動についても、不動産会社と協力して行いますが、売手が負担する費用は無いと考えて問題ありません。
2. 手付金受け取りと仲介手数料の支払い
販売活動によって購入希望者が現れ、最終的に購入に至った時、初めてお金のやり取りが行われます。
まず、買手が売手に対して「手付金」を支払います。
このお金は売買契約を結んだ後に支払われるのですが、内容としては契約の成立証明と、万が一契約破棄になった際の違約金といった役割があります。
金額の目安としては従来、売買価格の10％が相場となっていましたが、現在では100万円などある程度自由にやり取りされています。
しかし、あまりにも安価な設定にしてしまうと、契約破棄の可能性も高くなりますので、お互いの意向を踏まえた上で妥当な金額を探りましょう。
その後、売手は不動産会社に対して仲介手数料の50％を支払うこととなります。
3. 引き渡し後に売却残金の受け取りと手数料の支払いをする
物件の引き渡し、決済の時点で売却残金の全てを受け取ります。
売手としてはこの時点で、手付金を含めた売却金額の全てが入ってくることになります。
その後、不動産会社に対して仲介手数料の残りを支払い、基本的なお金の流れはこの時点で完了となります。
≫≫【マンション売却】おすすめ不動産会社ランキング｜手数料や消費税も解説
マンション売却の流れでの注意点
マンション売却の基本的な流れと、金銭面でのポイントをそれぞれ解説してきました。
大まかな流れは理解できたかと思いますが、こちらでは覚えておくべき注意点である以下2点についてお伝えします。
2. マンションが売れない場合のリスク
知らなかったでは済まないかもしれませんので、事前に把握しておき想定外の事態に対処できるようにしましょう。
1. 売却後は確定申告が必要
売却によって利益が出た場合、翌年での確定申告は必須作業となります。
期間は2月16日〜3月15日の間であり、利益によって生じた譲渡所得税を納税しなければなりません。
給与所得者であっても、この作業は必要となりますので脱税とならないためにも必ず確認しておきましょう。
また、売却によって損失が出た場合には、確定申告の必要はありません。
しかし「譲渡損失による繰越控除」を受けられる可能性があるため、損失分の所得税を抑えられるかもしれません。
結果として節税に繋がりますので、損失が出た場合でも確定進行を行ったほうが良いと言えるでしょう。
2. マンションが売れない場合のリスク
マンションは販売活動によって、必ず売れる保証はありません。
売却までの平均期間としては2ヶ月〜半年程度が一般的ですが、立地や条件によってはそれ以上の期間となることも考えられます。
空き家にした状態での販売期間が長引いてしまうと、住宅ローンの支払いが新居と含めた二重で発生する可能性もあるのです。
さらに固定資産税などの税金も二重に支払う必要があるため、想定以上の出費が続いてしまうかもしれません。
金銭的に切羽詰まった状態では無理な値下げ交渉などにも応じざるをえず、予定よりも低い金額で売却してしまったというケースも少なくありません。
どの程度の期間、売れない状況が続いても耐えられるのか、余裕も持ったシミュレーションを行う必要があるでしょう。
上手なマンション売却の流れのコツ
中古マンションは年々需要が高まりつつありますが、前述したように必ずしも直ぐに買手が見つかるとは限りません。
築年数が経過した物件はどうしても買手にとって魅力的に移りにくいため、何かしらの特徴を持たせる必要があるでしょう。
こちらではマンション売却をスムーズに進めるためのコツを紹介します。
事前に確認、対策しておくことで、効率の良い売却が行えるようにしましょう。
– リノデュースならマンション売却プランがおすすめ！
マンション売却前にリノベーションをする
築年数の経過した物件は、どうしても設備面などにおいて築浅物件と比較して見劣りしてしまいます。
結果として価格も安く売らざるを得ない状況にもなりがちですが、この問題は売却前にリノベーションを行うことで対策できるかもしれません。
壁紙や床材の交換や、水回りの設備を新調することによって、物件の印象は大幅に良くなります。
内覧時のイメージが良くなることで、購入される確率もグッと上がるでしょう。
また直ぐに入居し生活したいと考える希望者にとっては、すでにリフォームされている物件は魅力的に感じられるはずです。
注意すべき点としては、リノベーションに力を入れすぎて物件価格が高くなってしまう可能性と、必ずしも施工費用を回収できるとは限らないということです。
しかし、売却価格とバランスのとれた工事によって、売却までの期間を短くすることは十分に可能でしょう。
≫≫【中古マンション】売却対策にリノベーションする注意点やコツを解説
リノデュースならマンション売却プランがおすすめ！
不動産売買とリノベーションに特化したリノデュースでは、マンション売買に特化したプランが用意されています。
特筆すべきポイントとしては、売却時に発生する仲介手数料が無料になるということ。
売却による収入を最大化させる上で、このポイントは見逃せないでしょう。
また独自の販売ネットワークによって早期売却が期待できる上、専門店ならではの施工によって売れやすい物件へと提案してもらえます。
マンション売却を検討しているのであれば、まずはリノデュースへ相談することをおすすめします。
仲介手数料無料のリノデュースがおすすめ
まとめ
マンション売却の基本的な流れとコツ、さらに注意すべきポイントまでを解説してきました。
現在は中古マンションの需要が高まっていますので、早期売却も十分に可能でしょう。
まずは一括査定によって物件価格の把握と、魅力的な物件へと変貌させるためにリノベーションも検討してみてはいかがでしょうか。
そのために本記事の内容が参考になりましたら幸いです。
