新築マンション価格の高騰を受け、中古マンションの購入を検討する方が増える中、「新築か中古か、どちらを選ぶべきかわからない」「中古マンションのメリット・デメリットや注意点が気になる」と悩んでいませんか？
この記事では、需要が拡大する中古マンション市場の現状を踏まえ、新築との価格や情報収集、耐震性、保証制度、間取り変更の自由度、管理規約、共用設備などの具体的な違いを詳細に解説します。
さらに、失敗しない中古マンションの選び方や、資産価値、ローン計画、購入費用といったよくある疑問にもお答えします。
この記事を読めば、中古マンション購入に関する不安を解消し、ご自身の希望に合った最適な住まい選びのヒントが得られるでしょう。
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中古マンション購入の需要拡大
新築マンション価格の高騰を背景に、消費者の関心は中古マンション市場へ移っています。
この需要の変化に伴い、中古マンションの成約数は増加傾向にあり、2024年には首都圏で37,222件と、2年連続で前年を上回りました。
中古マンションの資産価値も上昇を続けており、成約物件の1㎡あたりの単価は12年連続で増加し、76.88万円に達し、この12年間で2倍以上に上昇しました。
同様に、成約物件の価格も12年連続で上昇しており、平均4,890万円となっています。特に、5,000万円を超える価格帯の成約数とその割合が増えています。
これらの動向は、新築市場と中古市場の連動性が高まっていることを示しており、消費者が予算や立地を重視する傾向が強まっていると考えられます。
そのため、リノベーション物件への関心も高まっています。
引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」
新築と中古マンションの違い
マンションの購入を考えるとき、予算の関係で新築と中古の両方を検討する人は多いでしょう。
しかし、新築と中古の違いは、「新しい＝高い」「古い＝安い」という単純なものではありません。
新築と中古マンションには、以下のような違いがあります。
| 項目 | 新築マンション | 中古マンション |
| 物件の価格 | 修繕積立基金がかかる | 仲介手数料がかかる |
| 情報収集方法 |
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| 希望物件の探し方 | 物件が広範囲に分布しているため、勤務先へのアクセスなどを考慮し、広いエリアから検討を始めるのが一般的 | 希望の駅や沿線など、エリアを限定して探せるため、狭い範囲内で候補を見つけやすい |
| 建物の耐震強度 |
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| 保証制度 |
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| 間取り変更の自由度 | 同じマンション内にさまざまな間取りの住戸があるため、購入時に豊富な選択肢がある |
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| 管理規約と使用細則 共用設備 | 最初から入居することで、ルールの変更に積極的に関わりやすく、管理規約や使用細則の雛形には、最新の指針や知識が反映されている |
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これらのメリットとデメリットを理解すれば、自分に合った住まいを選べるでしょう。
物件の価格
新築マンションと中古マンションでは物件価格が異なり、その価格差は場所によって変わります。
都心などの人気エリアでは、新築と中古の価格差は小さいことが多いですが、郊外では中古物件の方が価格が手頃な傾向があります。
郊外の中古マンションは価格の安さが魅力ですが、将来売却する際に新築よりも価格が下がる可能性があることも考えておく必要があります。
また、マンション購入時には、新築・中古に関わらず、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。
新築と中古ではそれぞれ異なる費用項目があるため、事前に確認しておくことが重要です。
情報収集方法
新築と中古の物件探しでは、情報の集め方と見学方法に大きな違いがあります。
新築物件の場合、売主である不動産会社から詳細な情報が提供されるため、情報誌やインターネットで情報を集めるのが一般的です。
新築のメリットは、情報が豊富で集めやすいことです。
また、購入希望者が多い場合は抽選になることが多く、中古物件よりも時間をかけて検討できます。
しかし、希望条件に合う物件が、必ずしも希望エリア内にあるとは限りません。
一方、中古物件を探す際は、情報誌やインターネットの利用に加え、予算や立地などの希望条件を不動産仲介会社に伝えることで、物件を紹介してもらうのが一般的です。
中古のメリットは、新築物件に比べて希望エリア内の物件数が多い傾向にあり、不動産仲介会社も情報収集を手伝ってくれる点です。
ただし、中古物件には同じものがなく、検討している物件に他の購入希望者が現れた場合、再度物件を探し直す必要が出てくることがあります。
見学方法も異なります。
新築物件は、建物完成前に「販売センター」や「マンションギャラリー」といったモデルルームで見学するのが一般的です。
一方、中古物件は不動産仲介会社を通して、実際に売りに出されている物件そのものを見学します。
希望物件の探し方
物件の探し方は新築と中古で異なり、それぞれに特徴があります。
新築物件を探す際は、物件が広範囲に分布しているため、勤務先へのアクセスなどを考慮し、広いエリアから検討を始めるのが一般的です。
新築の住戸は仕様や設備が一定レベル以上であることが多いため、通勤時間や予算、物件全体の規模などを比較検討しやすく、候補を絞り込みやすいでしょう。
一方、中古物件を探す場合は、希望の駅や沿線など、エリアを限定して探せるため、狭い範囲内で候補を見つけやすくなります。
ただし、築年数や設備の性能、以前の居住者の利用状況によって状態が異なるため、一つ一つの物件を丁寧に比較検討する必要があります。
建物の耐震強度
建物の耐震強度は、新築・中古に関わらず、個別に確認すべき重要な点です。
1981年に耐震基準が強化されており、築30年以上のマンションでは、新旧どちらの耐震基準に基づいているか確認することが望ましいでしょう。
新しい耐震基準を満たしていても、免震構造や制振構造など、地震対策にはさまざまな種類があり、性能も異なるため、個別に構造を確認することが重要です。
新築の場合、建物の構造や耐震性について、モデルルームでわかりやすく展示・解説されていることが多く、営業担当者に質問すれば説明を受けられます。
工事中に現場見学ができる場合もあり、建築過程を確認することで安心感を得やすいでしょう。
中古の場合、現状と過去の履歴を確認することが基本です。
構造などは新築当時の資料で確認することになりますが、資料がない可能性もあります。
そのため、ホームインスペクションを活用することも有効な手段です。
保証制度
新築と中古の物件を比較する際、保証、住宅ローン控除、消費税については、中古物件の方がより詳しく確認することが大切です。
保証は、新築物件の場合、建物の構造部分には法律で10年間の保証が義務付けられており、設備に関してもメーカーによる保証が適用されるため、個別に確認する必要は基本的にありません。
一方、中古物件では構造部分の10年保証は義務付けられていないため、保証内容が仲介会社によって異なります。
購入後に問題が発生した場合、売主が責任を負うのか、仲介会社の保証サービスが適用されるのかなど、物件と仲介会社の方針をしっかり確認することが重要です。
住宅ローン控除では、新築物件の場合、ローンの返済期間が10年以上であること、登記簿に記載された物件の床面積が50m²以上であることなどの条件を満たせば、比較的簡単に控除を受けられます。
しかし、中古物件ではこれらの条件に加えて、物件取得時に築25年以内であること、または一定の耐震基準を満たしていることなど、中古物件特有の条件が加わります。
消費税について、新築物件では建物価格に消費税が課税されるため、物件価格に占める消費税の割合が中古物件よりも高くなります。
ただし、中古物件では売主が個人の場合、物件価格に消費税はかかりません。
仲介会社に支払う仲介手数料には消費税がかかりますが、新築物件と比べると費用をかなり抑えられます。
間取り変更の自由度
家族構成やライフスタイルの変化に応じて間取りを変えたいなら、二重床・二重天井やスケルトンインフィル（SI）といった仕様・工法が採用されている物件がおすすめです。
この仕様・工法を採用することで、間取りの変更がしやすくなります。
これらの仕様・工法は2000年頃から普及し始めたため、一般的に新築や築年数の浅い中古物件に多い傾向があります。
新築の場合、同じマンション内にさまざまな間取りの住戸があるため、購入時に豊富な選択肢があります。
中古の場合、購入と同時にリノベーションやリフォームを行うことで、自分の好みに合わせた住まいを実現しやすいという魅力があります。
ただし、実際に施工可能な工事内容や条件は物件によって異なるため、施工会社と十分に相談し、管理組合の許可が必要な床材の変更などのルールも確認するようにしましょう。
管理規約と使用細則
マンションのルールは、管理組合全体の基本ルールを定めた「管理規約」と、日々の生活における細かなルールを定めた「使用細則」で構成されています。
これらの規約と細則は、通常、マンションの竣工時から雛形として存在しますが、実際の生活に合わせて変更されるのが一般的です。
新築マンションの場合、最初から入居することで、ルールの変更に積極的に関わりやすく、管理規約や使用細則の雛形には、最新の指針や知識が反映されているという利点があります。
一方、中古マンションでは、ある程度ルールが確立された状態で参加することになります。
管理組合の意識が高く、頻繁にルールが見直されて完成度が高ければ、中古物件の強みとなりますが、管理組合の意識が低い場合には、問題点の指摘や改善が難しくなる可能性があります。
そのため、マンション購入を検討する際には、現在の管理規約と使用細則、そして過去の改訂履歴を必ず確認することが重要です。
新築・中古に関わらず、以下のルールは確認するようにしましょう。
- マンション内の店舗の運営方法
- ペットに関する規定
- リフォーム工事に関する規定
共用設備
マンションの共用設備やサービスは、東日本大震災以降の防災意識向上や防犯対策強化を背景に充実してきています。
しかし、これらの設備やサービスは、スペースや費用がかかるため、既存のマンションに後から追加するのは難しいことが多いです。
また、日々の生活でコストを節約できるような仕組みやサービスも登場しています。
新築と中古を一概に比較はできませんが、一般的に新しい物件ほど共用設備やサービスが充実している傾向にあります。
近年の設備は、使い勝手や省エネ性能が向上していますが、築10年以内の中古マンションと新築マンションでは大きな差は見られません。
ただし、築20年まで範囲を広げると、設備の性能にばらつきが出ることがあります。
中古マンションの場合、設備の寿命は一般的に10年程度であるため、築年数によっては修理・交換費用をある程度見込んでおくのがおすすめです。
リフォームに関する取り決めも確認し、工事内容について施工会社とよく相談しましょう。
管理組合の許可が必要な床材変更などのルールも確認が必要です。
中古マンションの6つのメリット
中古マンションを購入すると、以下6つのメリットが得られます。
それぞれのメリットを理解し、中古マンションを購入するべきか判断してください。
2. 中古物件の方が選択肢が多い
3. リノベーションと組み合わせがしやすい
4. 入居前に住環境を確認する
5. 資産価値が落ちにくい
6. 不動産取得税の軽減措置や住宅ローンの控除
1. 購入価格が新築よりも安い
中古マンションのメリットとして、購入価格が新築よりも安い点が挙げられます。
新築マンションは購入したら価格が2割下がると言われています。
マンションは築年数を重ねると価格が値下がりするので、リーズナブルな価格で購入可能です。
ただ、中古マンションの購入には物件価格以外に、以下の費用が発生することを考慮しておかなければいけません。
■｜住宅ローンの保証料金
■｜固定資産税
■｜都市計画税清算金
■｜建物の登記費用
■｜火災保険料
たとえば、不動産会社の仲介手数料は「物件価格×3%+6万円×消費税」と定められており、物件価格が2000万円だった場合は、72万円を手数料で支払う必要があります。中古マンションの購入判断は、総合的な金額で判断してください。
中古マンション一括購入はあり？諸費用や税金・購入の流れを解説
2. 中古物件の方が選択肢が多い
中古物件は新築と比較して数が多いので、希望するエリアや間取り、価格などを自由に設定できる傾向にあります。
駅や商業施設が近いマンションは利便性の高さから多くの方々が住みたいので、土地の価格は高額です。
土地の価格が高額だと新たにマンションの開発をするのも困難なので、新築マンションを中々建てられません。
利便性が高くなる前から中古マンションが建てられている場合も多く、通学や通勤、日常生活が送りやすいエリアに物件を購入しやすい特徴があります。
また、間取りに関しても供給量の多さから自分の希望に沿ったマンションを選びやすいです。
購入するマンションに対して希望する条件が多い場合は、中古の方が希望に沿った物件を選べるでしょう。
中古マンションの探し方のコツを10個紹介！効率的に理想の物件に出会う方法とは
3. リノベーションと組み合わせしやすい
リノベーションと組み合わせしやすい点も、中古マンションを購入するメリットの一つです。
中古マンションは新築と比較して安い価格で物件を購入できるので、浮いた金額でリノベーションができます。
中古マンションをリノベーションすると、自分たちのライフプランに合わせた間取りにできる点や資産価値を大幅に向上させる点など、さまざまなメリットが得られます。
ただ、思った以上に費用がかかる場合や水回りのリノベーションに制限がかかるデメリットがあるので、デメリットを把握したうえでリノベーションを実施してください。
マンションのデザイン性にこだわりたい方は、リノベーションに適しています。
リノベーション費用の相場はいくらなのか？実例とともに徹底解説
4. 入居前に住環境を確認できる
中古マンションを購入するとすでに物件が完成されているので、入居前に住環境を確認できます。
新築マンションでは建設が完了する前に売買契約を締結することも多いので、モデルルームやパンフレットでしか内装を確認できません。
実際に部屋を内見しないと、部屋からの眺めや風通し、日当たりはわからないので住み始めた時にギャップを感じる恐れがあります。
また、中古では管理状況から入居している住民の様子を確認可能です。
自分と馬の合わない住民が多いマンションを購入した場合、近所トラブルに発展する可能性があります。
入居前にマンションの部屋を内見し、安心して日常生活を送れるかを確認してください。
5. 資産価値が落ちにくい
中古マンションには、資産価値が落ちにくいメリットがあります。
新築は築年数を重ねていくにつれて価値が下がっていきますが、中古は元々価値が下がっている場合があるため、下がる幅が少ないです。
たとえば、新築マンションを購入してすぐ売却したとしても2割は価値が低くなると言われているので、3,000万円の物件を売却したら600万円の損失が確定します。
しかし、中古マンションは価値が急激に下落するわけではないため、購入時と売却時の価格に大きな差が出にくいです。
資産価値が落ちにくいと、マンションが不要になって売却するとしても高い金額を損失せずに済みます。
リノベーションした中古マンションの資産価値を分かりやすく解説
6. 不動産取得税の軽減措置や住宅ローン控除の対象
中古マンションは不動産取得税の軽減措置や住宅ローン控除の対象なので、よりリーズナブルな価格で購入できます。
不動産取得税とは、不動産の取得者に対して課税される税金です。
不動産取得税の軽減措置を活用すれば、課税標準額から1,200万円が控除できるので節税につながります。
一方で住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン年末残高の0.7%が最大13年間所得税から控除される制度です。
住宅ローン控除を受けるためには、以下の3つの適用条件を満たす必要があります。
■｜床面積が50平米以上あること
■｜新耐震基準に適合するか、既存住宅売買瑕疵担保保険に加入していること
中古マンションの購入は、不動産所得税の軽減措置や住宅ローン控除などを活用して効率的に節税したい方に適しています。
中古住宅は最大21万円の住宅ローン控除が可能！適用条件や流れを解説
中古マンションの4つのデメリット
中古マンションを購入する判断をするためにはメリットだけでなく、デメリットも同時に把握しなければいけません。
中古マンションを購入すると、以下4つのデメリットが発生します。
下記のデメリットを考慮しつつ、中古マンションを購入する判断材料に活用しましょう。
2. 旧耐震基準のものがある
3. 修繕積立金が高い場合がある
4. 仲介手数料がかかってしまう
1. 設備や建物の老朽化が進んでいる場合がある
中古マンションを購入すると、設備や建物の老朽化が進んでいる場合があります。
建物は築年数を重ねるとともに経年劣化していくので、マンション購入後に設備の修理料金を支払わなければいけないかもしれません。
ただ、中古マンションの購入前に大規模修繕計画を確認すれば設備や建物の老朽化の状況が把握できます。
大規模修繕計画とは、大規模修繕の状況や今後の予定、現在の積立金の状況が事細かに記載されている表です。
大規模修繕には1戸につき100万近くかかると言われており、住民から修繕積立金として徴収されています。
中古マンションに住み始めてから設備や建物の老朽化によって出費が増えることを避けたい場合は、新築マンションの購入を検討するとよいでしょう。
2. 旧耐震基準のものがある
中古マンションには旧耐震基準の建物があり、物件を購入するうえで1981年6月1日以降に建築確認申請をした新耐震基準の建物の確認が必要です。
日本は地震が多いので、旧耐震基準のマンションに住み続けていると、地震が発生した場合倒壊する恐れがあります。
旧耐震基準の場合は震度5の地震で倒壊しない作りなので、震度6以上の地震が発生した場合倒壊するリスクが高いです。
その一方で新耐震基準は震度6〜7で倒壊しない作りであるため、安心して日常生活が送れます。
また、マンション全体の防災計画やマニュアルを見て災害時の対策をしている物件であるかも確認する必要があります。
マンションは在宅避難が原則であるため、同じ物件に住んでいる住人同士が助け合って連絡や物資の運搬などをしなければいけません。
中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説
3. 修繕積立金が高い場合がある
築年数を重ねた中古マンションに住む場合は修繕積立金が高い場合があります。
長い歴史のあるマンションは経年劣化によって老朽化が進んでいる場合が多いためです。
現在の修繕積立金の残高や今後の積立金額、大規模修繕における一時金の有無を確認してください。
修繕積立金が実際の工事金額より少なかった場合、不足分を補うために住民から追加徴収をする可能性があります。
また、マンションのメンテナンスを定期的に実施しているのかも確認しましょう。
メンテナンスをしていないマンションを購入して住み始めたら、すぐ高額な修繕費を求められる場合があります。
マンション修繕のサイクルを確認し、適切にメンテナンスをしている物件か判断しましょう。
中古マンションの管理費／修繕積立金の違いは？各相場と値上がる要因
4.仲介手数料がかかってしまう
先ほど少し紹介しましたが、中古マンションを購入すると仲介手数料が発生する場合が多いです。
仲介手数料とは、マンションを購入する際に取引のサポートをした不動産会社に支払われる料金を言います。
売主が直接販売しているマンションもありますが、中古マンションの売却ではほとんどが不動産会社が間に入っています。
その一方で新築マンションは売主が直接販売している場合が多く、多くの場合仲介手数料が発生しません。仲介手数料の発生は、中古マンション特有のデメリットと言えるでしょう。
中古マンションの選び方のポイント
中古マンションの購入を検討する際、物件選びに悩む方もいるでしょう。
新築とは異なる選び方のポイントを把握することで、満足できる住まい選びができます。
ここでは、中古マンションを選ぶ際の主なポイントを解説します。
◉ 無理のない予算計画の立案
◉ 必要な内装や設備の洗い出し
◉ リノベーションの検討
物件の希望条件の明確化
中古マンションを選ぶ際には、まず物件に求める条件を明確にしましょう。
家族構成やライフスタイルを考慮し、「通勤・通学に便利な場所」「人が集まれる広いリビングが欲しい」「子育てしやすい安全な環境」といった具体的な希望を洗い出します。
次に、すべての希望を満たす物件を見つけるのは難しいため、洗い出した条件に優先順位をつけることが重要です。
家族それぞれが住まいに求めるものが異なるため、お互いの意見を出し合い、妥協できる点とできない点を事前に話し合っておくのがおすすめです。
無理のない予算計画の立案
中古マンションの購入において、無理のない予算を立てることは非常に大切です。
物件の購入費用に加え、リフォームやリノベーションを考えている場合は、その費用も予算に含める必要があります。
リフォームやリノベーションに必要な費用を知るためには、事前に施工会社に見積もりを依頼すると良いでしょう。
資金調達の方法としては、住宅ローンが利用できます。
中古マンションの購入と同時にリフォームを行う場合は、物件の取得費用とリフォーム費用をまとめて借りられる住宅ローンがおすすめです。
このローンは通常のリフォームローンよりも金利が低く、住宅ローン控除も受けられることが多いですが、利用できる金融機関が限られる点に注意が必要です。
物件購入後にリフォームローンを利用する場合は、ほとんどが無担保ローンとなり、借入金額や期間に制限があることが多く、金利も高めに設定されているため注意が必要です。
必要な内装や設備の洗い出し
物件探しをスムーズにするには、理想の住まいのイメージを具体的に持つことが大切です。
たとえば、「木のぬくもりを生かしたナチュラルな家」、「スタイリッシュな和モダン」、「モノトーンでまとめたシンプルな空間」など、具体的なイメージを思い描くと良いでしょう。
間取りや設備についても、希望条件をはっきりさせておくことが重要です。
「対面キッチンが欲しい」、「広いリビングが良い」といった具体的な希望はもちろん、「家族との時間を充実させたい」、「家事動線を考慮して効率よく家事をしたい」という目的を明確にすることが何より大切です。
内装、設備、間取りは、リフォームやリノベーションで変更できる場合もあるため、予算に合わせて、現状にこだわりすぎずに物件を探すのも一つの選択肢です。
リノベーションの検討
中古マンションの条件が明確になったら、リフォームかリノベーションを検討しましょう。
費用を抑えたいなら、内装の変更やキッチン設備の交換といった部分的なリフォームが選択肢です。
ただし、部分的なリフォームは主に老朽箇所の修理が中心となるため、住み心地を良くしたり、住宅性能を高めたい場合は、リノベーションが必要となります。
住まいを最も快適にするには、内装、間取り、設備をすべて新しくするフルリノベーションがおすすめです。
これにより、ライフスタイルに合わせて間取りを変えられ、理想の住まいを実現しやすくなります。
物件購入と同時にフルリノベーションをすれば、工事費用を住宅ローンに含めることが可能です。
ただし、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて借りられる住宅ローンは、利用できる金融機関が限られる点に注意が必要です。
中古マンション購入に向いている人の特徴
結局、自分が中古マンションを購入するべきか悩んでいる方もいるでしょう。
中古マンション購入に向いている人は、以下3つの特徴があります。
中古マンションの購入は、全ての人に向いているわけではありません。
自分が特徴を満たしているかを確認し、中古マンションを実際に購入する判断をしてください。
◉ 立地と価格のバランスを重視して物件選びをしたい人
◉ 中古物件購入+リノベーションを考えている人
購入価格を抑えたい人
中古マンションの購入は、購入価格を抑えたい人に向いています。
新築マンションは購入した瞬間価値が2割下落すると考えられているため、中古マンションはリーズナブルな価格で購入可能です。
また、中古マンションのなかでも低層階の方が価格を抑えて物件を購入できます。
低層階は高層階と比較して需要が低いので、購入価格を低く設定しているためです。
「予算が限られているので購入価格を抑えたい」「将来リノベーションしたいので購入価格は安くしたい」と考えている方は中古マンションの購入に向いています。
立地と価格のバランスを重視して物件選びをしたい人
立地と価格のバランスをより考慮して物件選びがしたい人も、中古マンションの購入に向いているでしょう。
好立地で購入価格が高いなら理解できますが、立地が悪いのに価格が高いとできるだけ立地が良い物件を選びたくなるのではないでしょうか。
たとえば、人気の駅近くや商業施設の近くは既に多くの中古マンションが建っている場合が多く、新築物件を建てるのは困難です。
「駅近くに住みたい」「立地と価格のバランスを考えたうえで物件選びをしたい」と考えている方は、中古マンションの購入がおすすめです。
中古物件購入+リノベーションを考えている人
中古物件を購入した後にリノベーションを考えている人は、中古マンションの購入に向いています。
基本的にマンションは流通性を高めるために似た間取りになる場合が多いので、購入時点では自分の希望に沿った間取りでない可能性があります。
しかし、中古マンションは新築よりリーズナブルな価格で購入でき、間取り・内装・設備を自分好みにリフォームできるでしょう。
ただ、マンションの管理規約によってリノベーションを必ずできるとは限らないので、事前に確認が必要です。
「リノベーションで自分好みの内装にしたい」「部屋が手狭に感じてきたからリノベーションをして間取りを増やしたい」と考えている方は、中古マンションを購入すると良いでしょう。
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中古マンション購入時の注意点
中古マンションは、以下4つのポイントに気をつけながら購入してください。
世の中には数多くの中古マンションが販売されているため、物件選びに悩んでいる方も多いでしょう。
それぞれの注意点に気をつけて物件を選び、自分に合った中古マンションを見つけてください。
◉ 築年数の把握
◉ 管理状態のチェック
◉ ライフスタイルとの順応
不動産会社情報の確認
中古マンションを購入する際は、不動産会社情報をチェックして自分にとっての譲れない条件は絞り込み検索をして良い物件を逃さないようにしましょう。
中古マンションは新築と比較して物件量が多いので、こまめに確認することで自分の希望条件に沿った物件が見つかりやすくなります。
不動産会社情報の確認の仕方として、以下の3つが挙げられます。
| 不動産会社情報のチェックの仕方 | 特徴 |
| 不動産会社 |
|
| ポータルサイト |
|
| 提案型家探しサイト |
|
上記の表を参考にして自分に合った方法で不動産会社情報を確認してください。
信頼できる不動産仲介会社ランキング20選！選び方や選定時の注意点まで解説
築年数の把握
中古マンションを購入する際は、築年数をチェックしてください。中古マンションを購入するのであれば、築年数20年前後がおすすめです。
中古マンションは築20年を超えると価値が下がりにくくなり、築25年以上になれば新築より固定資産税が高くなると言われているためです。
築20年前後の中古マンションを購入すれば、不要になって売却したとしても購入価格と売却価格の差が少ないので、大きな金額を損せずに済みます。
事前に中古マンションの築年数を確認すれば、購入予定の物件の資産価値の推測や節税対策ができます。
中古マンションは築何年がおすすめ？寿命から耐震性や選び方まで徹底解説
管理状態のチェック
中古マンションを購入する前に実際に内見に行き、エントランスや駐車場、集合ポストなどが適切に整理されているのかを確認しましょう。
建物があまり管理されていないと建物の劣化が早くなり、高額な大規模修繕費用を請求される恐れがあります。
管理状態をチェックしたい場合は、不動産会社を通じてマンションの今後および過去の修繕計画が記載されている書類を取り寄せましょう。
管理書類を取り寄せたら、以下のポイントに着目して内容を確認してください。
■｜修繕積立金の貯蓄額
■｜毎月の管理費・修繕積立金の金額
■｜管理費や修繕積立金の滞納状況
毎月の管理費や修繕積立金が高いもしくは安い場合には、注意が必要です。修繕積立金の月額目安は、以下の表を参考にしてください。
| 地下階数 | 平均値 | |
| 20階未満 | 5,000㎡未満 | 335円／㎡ |
| 5,000〜10,000㎡未満 | 252円／㎡ | |
| 10,000〜20,000㎡未満 | 271円／㎡ | |
| 20,000㎡以上 | 255円／㎡ | |
| 20階以上 | 338円／㎡ | |
参照：「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」｜国土交通省
上記の価格よりも高すぎる場合や安すぎる場合は、経年劣化が激しいもしくは大規模修繕のタイミングで一時金を徴収される可能性があるので気をつけましょう。
中古マンションの管理費／修繕積立金の違いは？各相場と値上がる要因
ライフスタイルとの順応
中古マンションが自身のライフスタイルに合っているかを確認したうえで、購入を決定してください。
たとえば、立地は通勤・通学の経路、商業施設など暮らしの利便性が高い土地で物件選びをすると良いでしょう。
ただ、立地を選ぶ際は防犯や防災にも気をつけないと安心して日常生活を送れません。
地域の治安は、各都道府県警察が犯罪発生マップを公開しているので、ぜひ参考にしてください。
一方で自然災害の発生の推測は困難ですが、ハザードマップを活用すれば被害を受けにくい物件を選べます。
洪水・高潮・土砂災害・道路防災情報・津波のリスク情報などを確認できるので、物件選びをする前に確認しましょう。
また、これから同居する家族が増えていく場合、間取りが多い物件を選ぶことをおすすめします。
事前に間取りの多い物件を選べなかったとしても、リノベーションができる物件を購入すれば、間取りを増やせます。
自分の将来のライフスタイルを想像したうえで、中古マンション選びをしてください。
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中古マンション購入時によくある質問
中古マンションの購入は、不動産取引に不慣れな方にとって、「何がわからないかわからない」という状況になりがちです。
失敗を避けるためには、よくある質問とその回答を事前に把握し、必要に応じてファイナンシャルプランナーやハウジングアドバイザーなどの専門家への相談を検討することが大切です。
ここでは、中古マンション購入の際によくある質問と、その回答をまとめました。
◉ ローンの支払い計画はどうやって確認できる？
◉ 中古マンション購入時の費用は？
資産価値は下がりにくい中古マンションの特徴は？
一般的に、建物は時間の経過とともに価値が下がりますが、中古マンションでは、物件の特性によって価値の下落速度が異なります。
資産価値が下がりにくい中古マンションの特徴として、まず立地の良さが挙げられます。
日当たりや眺望に優れた住環境に加え、駅、商業施設、公共機関、学校、公園など生活関連施設が近く、利便性の高い物件は、幅広い層に人気があり、価格が大きく下落しにくい傾向があります。
ただし、少子高齢化が進む日本では、人口が減少しても人が集まるエリアを選ぶ視点が大切です。
次に、平均的な広さと合理的な間取りであることも重要です。
国土交通省の調査によると、マンションを検討する人の多くが間取りを重視しており、将来的に売却を考えるなら、多くの人に受け入れられやすい間取りや部屋数であることが資産価値を維持する上で重要になります。
さらに、敷地利用権が所有権に基づいていることも大切です。
マンションの敷地利用権には、所有権に基づくものと借地権に基づくものがあり、特に一般定期借地権の場合、契約終了時に建物を解体して土地を地主に返還する必要があるため、マンションの価値が下がりやすくなります。
したがって、敷地の権利の種類は必ず確認しましょう。
最後に、法改正後に設計されたマンションは、設計面での信頼性が高いと考えられます。
2005年の耐震偽装事件を受けて建築基準法などが改正されたため、2006年以降に設計されたマンションは、より安心して購入できるでしょう。
ローンの支払い計画はどうやって確認できる？
住宅ローンを無理なく返済するには、事前の綿密な計画が欠かせません。
金融機関は、借りる人が無理な返済計画にならないように、年収に占める返済額の割合である返済負担率に上限を設けています。
月々の返済額には、住宅ローン以外の借り入れの返済も含まれる点に注意が必要です。
また、金融機関が示す返済負担率の範囲内であっても、趣味や子育てなどで支出が多い家庭では生活が苦しくなることがあります。
老後の生活まで見据えた長期的な計画を立てるには、ファイナンシャルプランナーなどの専門家によるライフプランニングが非常に役立ち、将来を見越した適切なローン返済額を知ることができます。
専門家によるライフプランニングを活用することで、無理のない返済計画を立てられるでしょう。
中古マンション購入時の費用は？
中古マンションを購入する際には、不動産会社から提示される物件価格以外にも、さまざまな諸費用がかかることを覚えておきましょう。
ここでは、購入の流れに沿って、どのような費用が必要になるのかを解説します。
まず、契約時には手付金が必要です。
これは買主から売主に支払うもので、最終的に住宅ローンに含めることも可能ですが、契約時には一時的に現金で用意する必要があります。
手付金は、引き渡し時に残代金の一部として充当されます。
また、売買契約書に貼付する収入印紙も必要です。
印紙代は物件価格によって異なり、例えば1,000万円から5,000万円のマンションであれば1万円の印紙代がかかります。
さらに、不動産会社への仲介手数料も発生します。
これは、取引が成立した時点で支払う義務が生じ、支払い時期は不動産会社によって異なり、契約時、契約時と引き渡し時、または引き渡し時に全額を支払う場合があります。
次に、引き渡し時には、マンションの名義を買主にするための登記費用や、住宅ローンを利用する際に金融機関が抵当権を設定するための費用がかかります。
また、引き渡し日以降の固定資産税や都市計画税を売主と買主で清算する公租公課清算金、引き渡し日以降の管理費や修繕積立金などを清算する管理費等清算金も必要です。
マンションは耐火構造であることが多いため、比較的保険料が安い火災保険への加入も検討しましょう。
住宅ローンを利用する場合には、金融機関にローン手数料を支払う必要があり、手数料は事務手数料や印紙代、保証料などで構成されます。
保証料を金利に上乗せすることで、初期費用を抑えることができる金融機関もあります。
振込手数料は、契約内容によって異なりますが、通常は買主が負担します。
入居後には、修繕費用が発生する可能性があります。
中古マンションは、築年数に応じて壁紙、コンロ、給湯器、水栓金具などの修繕が必要になる場合があるためです。
そして、不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ都道府県に納める税金です。
マンションの建築時期や耐震補強工事の状況によって軽減措置が適用される場合があり、一般的に築年数が新しいほど税額が低くなる傾向があります。
中古マンションのメリットとデメリットを理解して希望物件を購入しよう
この記事では、中古マンションのメリットデメリットについて解説してきました。
中古マンションと新築マンションには、物件価格、情報収集の方法、耐震強度、保証制度、間取り変更の自由度、管理規約、共用設備など、さまざまな違いがあります。
中古マンション選びを成功させるには、物件に対する希望条件を明確にし、無理のない予算計画を立て、必要な内装や設備を把握し、リノベーションの可能性を検討することが大切です。
また、資産価値が下がりにくい物件の特徴、住宅ローンの支払い計画、購入時にかかる諸費用についても、きちんと理解しておくことが重要です。
これらの情報を参考に、ご自身のライフスタイルに合った住まいを選びましょう。
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