中古マンションの購入を検討している方のなかには以下のような悩みを抱えている方も多いでしょう。
「中古マンションを購入してどんなメリットやデメリットがあるのだろう」
「中古マンションの購入時の注意点を知りたい」
本記事では、中古マンションのメリットやデメリット、購入時の注意点、購入に向いている人の特徴などを解説します。本記事を参考にし、中古マンションを購入する判断材料にしてください。
中古マンションの6つのメリット
中古マンションを購入すると、以下6つのメリットが得られます。それぞれのメリットを理解し、中古マンションを購入するべきか判断してください。
◉ 2. 中古物件の方が選択肢が多い
◉ 3. リノベーションと組み合わせがしやすい
◉ 4. 入居前に住環境を確認する
◉ 5. 資産価値が落ちにくい
◉ 6. 不動産取得税の軽減措置や住宅ローンの控除
1. 購入価格が新築よりも安い
中古マンションのメリットとして、購入価格が新築よりも安い点が挙げられます。新築マンションは購入したら価格が2割下がると言われています。マンションは築年数を重ねると価格が値下がりするので、リーズナブルな価格で購入可能です。
ただ、中古マンションの購入には物件価格以外に、以下の費用が発生することを考慮しておかなければいけません。
■｜住宅ローンの保証料金
■｜固定資産税
■｜都市計画税清算金
■｜建物の登記費用
■｜火災保険料
たとえば、不動産会社の仲介手数料は「物件価格×3%+6万円×消費税」と定められており、物件価格が2000万円だった場合は、72万円を手数料で支払う必要があります。中古マンションの購入判断は、総合的な金額で判断してください。
≫≫ 中古マンション一括購入はあり？諸費用や税金・購入の流れを解説
2. 中古物件の方が選択肢が多い
中古物件は新築と比較して数が多いので、希望するエリアや間取り、価格などを自由に設定できる傾向にあります。駅や商業施設が近いマンションは利便性の高さから多くの方々が住みたいので、土地の価格は高額です。
土地の価格が高額だと新たにマンションの開発をするのも困難なので、新築マンションを中々建てられません。利便性が高くなる前から中古マンションが建てられている場合も多く、通学や通勤、日常生活が送りやすいエリアに物件を購入しやすい特徴があります。
また、間取りに関しても供給量の多さから自分の希望に沿ったマンションを選びやすいです。購入するマンションに対して希望する条件が多い場合は、中古の方が希望に沿った物件を選べるでしょう。
≫≫ 中古マンションの探し方のコツを10個紹介！効率的に理想の物件に出会う方法とは
3. リノベーションと組み合わせしやすい
リノベーションと組み合わせしやすい点も、中古マンションを購入するメリットの一つです。中古マンションは新築と比較して安い価格で物件を購入できるので、浮いた金額でリノベーションができます。
中古マンションをリノベーションすると、自分たちのライフプランに合わせた間取りにできる点や資産価値を大幅に向上させる点など、さまざまなメリットが得られます。
ただ、思った以上に費用がかかる場合や水回りのリノベーションに制限がかかるデメリットがあるので、デメリットを把握したうえでリノベーションを実施してください。マンションのデザイン性にこだわりたい方は、リノベーションに適しています。
≫≫ リノベーション費用の相場はいくらなのか？実例とともに徹底解説
4. 入居前に住環境を確認できる
中古マンションを購入するとすでに物件が完成されているので、入居前に住環境を確認できます。新築マンションでは建設が完了する前に売買契約を締結することも多いので、モデルルームやパンフレットでしか内装を確認できません。
実際に部屋を内見しないと、部屋からの眺めや風通し、日当たりはわからないので住み始めた時にギャップを感じる恐れがあります。また、中古では管理状況から入居している住民の様子を確認可能です。
自分と馬の合わない住民が多いマンションを購入した場合、近所トラブルに発展する可能性があります。入居前にマンションの部屋を内見し、安心して日常生活を送れるかを確認してください。
5. 資産価値が落ちにくい
中古マンションには、資産価値が落ちにくいメリットがあります。新築は築年数を重ねていくにつれて価値が下がっていきますが、中古は元々価値が下がっている場合があるため、下がる幅が少ないです。
たとえば、新築マンションを購入してすぐ売却したとしても2割は価値が低くなると言われているので、3,000万円の物件を売却したら600万円の損失が確定します。
しかし、中古マンションは価値が急激に下落するわけではないため、購入時と売却時の価格に大きな差が出にくいです。資産価値が落ちにくいと、マンションが不要になって売却するとしても高い金額を損失せずに済みます。
≫≫ リノベーションした中古マンションの資産価値を分かりやすく解説
6. 不動産取得税の軽減措置や住宅ローン控除の対象
中古マンションは不動産取得税の軽減措置や住宅ローン控除の対象なので、よりリーズナブルな価格で購入できます。
不動産取得税とは、不動産の取得者に対して課税される税金です。不動産取得税の軽減措置を活用すれば、課税標準額から1,200万円が控除できるので節税につながります。
一方で住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン年末残高の0.7%が最大13年間所得税から控除される制度です。住宅ローン控除を受けるためには、以下の3つの適用条件を満たす必要があります。
■｜床面積が50平米以上あること
■｜新耐震基準に適合するか、既存住宅売買瑕疵担保保険に加入していること
中古マンションの購入は、不動産所得税の軽減措置や住宅ローン控除などを活用して効率的に節税したい方に適しています。
≫≫ 中古住宅は最大21万円の住宅ローン控除が可能！適用条件や流れを解説
中古マンションの4つのデメリット
中古マンションを購入する判断をするためにはメリットだけでなく、デメリットも同時に把握しなければいけません。中古マンションを購入すると、以下4つのデメリットが発生します。
下記のデメリットを考慮しつつ、中古マンションを購入する判断材料に活用しましょう。
◉ 2. 旧耐震基準のものがある
◉ 3. 修繕積立金が高い場合がある
◉ 4. 仲介手数料がかかってしまう
1. 設備や建物の老朽化が進んでいる場合がある
中古マンションを購入すると、設備や建物の老朽化が進んでいる場合があります。建物は築年数を重ねるとともに経年劣化していくので、マンション購入後に設備の修理料金を支払わなければいけないかもしれません。
ただ、中古マンションの購入前に大規模修繕計画を確認すれば設備や建物の老朽化の状況が把握できます。
大規模修繕計画とは、大規模修繕の状況や今後の予定、現在の積立金の状況が事細かに記載されている表です。
大規模修繕には1戸につき100万近くかかると言われており、住民から修繕積立金として徴収されています。中古マンションに住み始めてから設備や建物の老朽化によって出費が増えることを避けたい場合は、新築マンションの購入を検討するとよいでしょう。
2. 旧耐震基準のものがある
中古マンションには旧耐震基準の建物があり、物件を購入するうえで1981年6月1日以降に建築確認申請をした新耐震基準の建物の確認が必要です。
日本は地震が多いので、旧耐震基準のマンションに住み続けていると、地震が発生した場合倒壊する恐れがあります。
旧耐震基準の場合は震度5の地震で倒壊しない作りなので、震度6以上の地震が発生した場合倒壊するリスクが高いです。その一方で新耐震基準は震度6〜7で倒壊しない作りであるため、安心して日常生活が送れます。
また、マンション全体の防災計画やマニュアルを見て災害時の対策をしている物件であるかも確認する必要があります。マンションは在宅避難が原則であるため、同じ物件に住んでいる住人同士が助け合って連絡や物資の運搬などをしなければいけません。
≫≫ 中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説
3. 修繕積立金が高い場合がある
築年数を重ねた中古マンションに住む場合は修繕積立金が高い場合があります。長い歴史のあるマンションは経年劣化によって老朽化が進んでいる場合が多いためです。現在の修繕積立金の残高や今後の積立金額、大規模修繕における一時金の有無を確認してください。
修繕積立金が実際の工事金額より少なかった場合、不足分を補うために住民から追加徴収をする可能性があります。
また、マンションのメンテナンスを定期的に実施しているのかも確認しましょう。メンテナンスをしていないマンションを購入して住み始めたら、すぐ高額な修繕費を求められる場合があります。マンション修繕のサイクルを確認し、適切にメンテナンスをしている物件か判断しましょう。
≫≫中古マンションの管理費／修繕積立金の違いは？各相場と値上がる要因
4.仲介手数料がかかってしまう
先ほど少し紹介しましたが、中古マンションを購入すると仲介手数料が発生する場合が多いです。仲介手数料とは、マンションを購入する際に取引のサポートをした不動産会社に支払われる料金を言います。
売主が直接販売しているマンションもありますが、中古マンションの売却ではほとんどが不動産会社が間に入っています。
その一方で新築マンションは売主が直接販売している場合が多く、多くの場合仲介手数料が発生しません。仲介手数料の発生は、中古マンション特有のデメリットと言えるでしょう。
しかし、ワンストップリノベーションサービスを提供しているリノデュースを利用すれば仲介手数料がかかりません。
仲介手数料が無料のリノデュース
リノデュースとは、不動産購入から施工までリノベーションに関する業務をワンストップで提供できるサービスです。自社でリノベーションに関するすべての業務を完結できるので、仲介手数料をいただく必要はありません。
たとえば、売買価格が3,000万円の不動産を購入する場合は、売主・買主ともに仲介手数料96万ずつ支払う必要があります。しかし、リノデュースでは仲介手数料が発生しないので96万円得したことになります。
中古マンション購入時の注意点
中古マンションは、以下4つのポイントに気をつけながら購入してください。
世の中には数多くの中古マンションが販売されているため、物件選びに悩んでいる方も多いでしょう。それぞれの注意点に気をつけて物件を選び、自分に合った中古マンションを見つけてください。
◉ 築年数をチェックする
◉ 管理状態をチェックする
◉ ライフスタイルに合っているかチェックする
不動産会社情報をチェックする
中古マンションを購入する際は、不動産会社情報をチェックして自分にとっての譲れない条件は絞り込み検索をして良い物件を逃さないようにしましょう。
中古マンションは新築と比較して物件量が多いので、こまめに確認することで自分の希望条件に沿った物件が見つかりやすくなります。不動産会社情報の確認の仕方として、以下の3つが挙げられます。
| 不動産会社情報のチェックの仕方 | 特徴 |
| 不動産会社 | ・地域の物件情報に詳しい ・個人情報を開示する必要がある ・実際に来店する必要がある ・営業マンの当たり外れがある |
| ポータルサイト | ・物件情報が多い ・異なる不動産会社にと言わせる手間がある |
| 提案型家探しサイト | ・希望に合った物件を探してくれる ・担当者を選べる ・チャットでやり取りできる ・営業電話が来ない ・対象地域が限られている場合がある |
上記の表を参考にして自分に合った方法で不動産会社情報を確認してください。
≫≫ 信頼できる不動産仲介会社ランキング20選！選び方や選定時の注意点まで解説
築年数をチェックする
中古マンションを購入する際は、築年数をチェックしてください。中古マンションを購入するのであれば、築年数20年前後がおすすめです。
中古マンションは築20年を超えると価値が下がりにくくなり、築25年以上になれば新築より固定資産税が高くなると言われているためです。
築20年前後の中古マンションを購入すれば、不要になって売却したとしても購入価格と売却価格の差が少ないので、大きな金額を損せずに済みます。
事前に中古マンションの築年数を確認すれば、購入予定の物件の資産価値の推測や節税対策ができます。
≫≫ 中古マンションは築何年がおすすめ？寿命から耐震性や選び方まで徹底解説
管理状態をチェックする
中古マンションを購入する前に実際に内見に行き、エントランスや駐車場、集合ポストなどが適切に整理されているのかを確認しましょう。
建物があまり管理されていないと建物の劣化が早くなり、高額な大規模修繕費用を請求される恐れがあります。
管理状態をチェックしたい場合は、不動産会社を通じてマンションの今後および過去の修繕計画が記載されている書類を取り寄せましょう。管理書類を取り寄せたら、以下のポイントに着目して内容を確認してください。
■｜修繕積立金の貯蓄額
■｜毎月の管理費・修繕積立金の金額
■｜管理費や修繕積立金の滞納状況
毎月の管理費や修繕積立金が高いもしくは安い場合には、注意が必要です。修繕積立金の月額目安は、以下の表を参考にしてください。
| 地下階数 | 平均値 | |
| 20階未満 | 5,000㎡未満 | 335円／㎡ |
| 5,000〜10,000㎡未満 | 252円／㎡ | |
| 10,000〜20,000㎡未満 | 271円／㎡ | |
| 20,000㎡以上 | 255円／㎡ | |
| 20階以上 | 338円／㎡ | |
参照：「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」｜国土交通省
上記の価格よりも高すぎる場合や安すぎる場合は、経年劣化が激しいもしくは大規模修繕のタイミングで一時金を徴収される可能性があるので気をつけましょう。
≫≫ 中古マンションの管理費／修繕積立金の違いは？各相場と値上がる要因
ライフスタイルに合っているかチェックする
中古マンションが自身のライフスタイルに合っているかを確認したうえで、購入を決定してください。たとえば、立地は通勤・通学の経路、商業施設など暮らしの利便性が高い土地で物件選びをすると良いでしょう。ただ、立地を選ぶ際は防犯や防災にも気をつけないと安心して日常生活を送れません。
地域の治安は、各都道府県警察が犯罪発生マップを公開しているので、ぜひ参考にしてください。
一方で自然災害の発生の推測は困難ですが、ハザードマップを活用すれば被害を受けにくい物件を選べます。
洪水・高潮・土砂災害・道路防災情報・津波のリスク情報などを確認できるので、物件選びをする前に確認しましょう。
また、これから同居する家族が増えていく場合、間取りが多い物件を選ぶことをおすすめします。事前に間取りの多い物件を選べなかったとしても、リノベーションができる物件を購入すれば、間取りを増やせます。
自分の将来のライフスタイルを想像したうえで、中古マンション選びをしてください。
≫≫ 一人暮らしでマンション購入するメリット・デメリットとは？価格相場も解説
≫≫ DINKs向けの中古マンションの選び方を解説／間取りポイントもご紹介
≫≫ 4LDKマンションの間取り例から購入で後悔しないためのポイント
中古マンション購入に向いている特徴
結局、自分が中古マンションを購入するべきか悩んでいる方もいるでしょう。中古マンション購入に向いている人は、以下3つの特徴があります。
中古マンションの購入は、全ての人に向いているわけではありません。自分が特徴を満たしているかを確認し、中古マンションを実際に購入する判断をしてください。
◉ 立地と価格のバランスを選り考慮して物件選びがしたい人
◉ 中古物件購入+リノベーションを考えている人
購入価格を抑えたい人
中古マンションの購入は、購入価格を抑えたい人に向いています。新築マンションは購入した瞬間価値が2割下落すると考えられているため、中古マンションはリーズナブルな価格で購入可能です。
また、中古マンションのなかでも低層階の方が価格を抑えて物件を購入できます。低層階は高層階と比較して需要が低いので、購入価格を低く設定しているためです。
「予算が限られているので購入価格を抑えたい」「将来リノベーションしたいので購入価格は安くしたい」と考えている方は中古マンションの購入に向いています。
立地と価格のバランスをより考慮して物件選びがしたい人
立地と価格のバランスをより考慮して物件選びがしたい人も、中古マンションの購入に向いているでしょう。
好立地で購入価格が高いなら理解できますが、立地が悪いのに価格が高いとできるだけ立地が良い物件を選びたくなるのではないでしょうか。
たとえば、人気の駅近くや商業施設の近くは既に多くの中古マンションが建っている場合が多く、新築物件を建てるのは困難です。
「駅近くに住みたい」「立地と価格のバランスを考えたうえで物件選びをしたい」と考えている方は、中古マンションの購入がおすすめです。
中古物件購入+リノベーションを考えている人
中古物件を購入した後にリノベーションを考えている人は、中古マンションの購入に向いています。
基本的にマンションは流通性を高めるために似た間取りになる場合が多いので、購入時点では自分の希望に沿った間取りでない可能性があります。
しかし、中古マンションは新築よりリーズナブルな価格で購入でき、間取り・内装・設備を自分好みにリフォームできるでしょう。ただ、マンションの管理規約によってリノベーションを必ずできるとは限らないので、事前に確認が必要です。
「リノベーションで自分好みの内装にしたい」「部屋が手狭に感じてきたからリノベーションをして間取りを増やしたい」と考えている方は、中古マンションを購入すると良いでしょう。
≫≫【2024年最新】東京のリノベーション会社ランキング10選！大手から上場企業まで徹底比較
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中古マンションのメリットデメリットのまとめ
中古マンションには、購入価格が安い点やリノベーションとの組み合わせがしやすい点、不動産取得税の軽減措置や住宅ローン控除の活用など、さまざまなメリットがあります。
その一方で、中古マンションに設備や建物の老朽化が進んでいる場合、仲介手数料がかかる場合などデメリットがあるのも事実です。
本記事を参考にしてメリットやデメリットを理解したうえで、中古マンションを購入する判断をしてください。
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