購入後に後悔はしたくないな……
上記のようなお悩みを抱えていませんか？
中古マンションは価格が安価で魅力的です。一方、築年数が古いほど耐久性に不安を感じてしまいますよね。
結論からいうと、鉄筋コンクリートのマンションであれば、寿命は47年といわれています。
築30年であればあと17年は耐えられる計算です。
とはいえ、あくまで基準であり、重要なのはマンションの管理状況です。
一般的に、マンションなどの集合住宅では管理状況により耐用年数が変化します。
反対に、管理ができている建物であれば、寿命は117年以上続くともいわれます。
上記のような前提知識をインプットしたうえで、築30年マンションについて解説します。
最後までご覧いただき、住まいを手にいれるための参考にしてもらえるいただけますと幸いです。
築30年マンションで住める年数
マンションの寿命ですが、鉄筋コンクリート(RC造)であれば、約117年以上住めるといわれています。
とはいえ、実際の耐用年数は47年です。「年数が違うのはなんで？」と疑問に思うでしょう。
マンションなどの建物では耐用年数と寿命では意味が異なります。
耐用年数とは、建物や設備が経済的に使用できる期間を指します。この期間は税法や会計基準で定められており、マンションの場合、一般的には47年（建物の構造によって変わることがあります）とされています。
耐用年数は、資産の減価償却を計算する際に用いられ、経済的な価値がどの程度残っているかを示す指標となります。
しかし、耐用年数が経過したからといって、建物がすぐに使えなくなるわけではありません。
マンションの寿命は、物理的な側面から建物が安全に使用できる期間を指します。
この期間は建物の設計や使用されている材料、メンテナンスの状況、地域の気候条件など多くの要因によって左右されます。
適切なメンテナンスが行われていれば、耐用年数を超えても十分に使用することが可能です。
寿命は、建物が機能的にも物理的にも朽ちてしまい、もはや居住に適さなくなるまでの期間です。
築30年以上のマンションの人気が高まっている
中古マンションでは築30年以上の物件の成約件数が増えています。
東日本不動産流通機構（レインズ）のデータでは、2023年の首都圏における成約物件の平均築年数は23. 8年でした。
また、2022年以前の成約物件の築年数は約22. 1年。
データから読み取れるのは、「築年数の長い中古マンションの人気が高まってきている」ということです。
中古マンションを購入する際、セットで検討されるのがリノベーションです。
成約年数が高くなっているのと比例してリノベーション需要も高まる可能性が高いです。
成約数では、23年前後の中古マンションが増えている一方、築30年以上の物件も成約率が多くなっています。
人気の背景には、手ごろな価格帯と昨今のリフォームやリノベーションのデザイン性が高いことがうかがえます。
結果的に、「古くて不安」な物件から「新しい住居スタイル」に価値観が変化したことで中古マンションの人気が高まっています。
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築30年マンションを購入する3つのメリット
築30年以上のマンションを購入する人が増えている理由には、「メリットが大きい」ことが要因です。
ここでは、購入するメリットを3つ挙げて、中古マンションの人気の理由を理解していきましょう。
◉ 新耐震基準を満たしている物件が多い
◉ 管理状況が把握しやすい
資産価値が安定して価格帯が安い
築30年以上の中古マンションは、新築マンションと比べて価格帯が安く資産価値の下落が緩やかであるため、長期的な視点で資産形成を検討する方には魅力的な選択肢です。
築30年を超えると、マンションの価格は大きく下落すると言われていますが、実際には築年数と価格の相関関係は複雑であり、立地条件や築後の修繕状況によっても大きく左右されます。
実際に、東日本不動産流通機構（レインズ）のデータでは、築年数が長いほど購入金額が安くなる一方で、売却価格の下落は緩やかです。
新築の場合、築0〜5年で購入した価格は約20年経過すると購入価格の半額以上の下落幅で売却する際の資産価値は落ちてしまいます。
中古マンションは、長期的な視点で資産形成を検討する方には魅力的な選択肢となります。
ただし、立地条件や築後の修繕状況など、個々の物件によって状況は異なるため、購入前に慎重に検討することが重要です。
≫≫ 高級住宅街に相応しく個性あふれる1LDKマンションに大胆リフォーム
新耐震基準を満たしている物件が多い
築30年マンションの多くは、1981年6月に施行された新耐震基準を満たしており、地震に対して比較的安全な構造となっています。
新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震を教訓に、従来の耐震基準を強化したものです。
新耐震基準を満たした建物は、震度6強から7程度の地震でも倒壊しないことが求められています。
建築確認済証には、建物の構造や耐震性能に関する情報が記載されています。
築30年マンションを購入する際には、建築確認済証を確認して、新耐震基準を満たしているかどうかを必ず確認しましょう。
また、1981年6月以前に建築されたマンションでも、耐震診断の結果、新耐震基準と同等の耐震性能があると評価されたものは、新耐震基準を満たしているとみなされます。
とはいえ、新耐震基準を満たしていても、地震による被害が全くないわけではありません。
2024年1月1日に発生した「令和6年 能登半島地震」では、新耐震基準で建てられた新築・改築した戸建て住宅の多くが全壊する被害が出ました。
耐震基準を満たしていても、建物の疲労度合いや改築の程度でも差が出ることがわかっています。
新耐震基準に加えて、建物の状態を専門家に確認してもらうとより長期的に住むメリットは大きくなるでしょう。
≫≫ 中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説
管理状況が把握しやすい
築30年マンションは、長年の管理実績があるため、管理組合の運営状況や修繕履歴などを把握しやすく、将来的なリスクを判断しやすいというメリットがあります。
管理組合の運営状況が透明化しやすいというメリットがあります。
過去の議事録や会計報告書などを閲覧することで、管理組合が適切に運営されているかどうかを確認することができます。
また、過去の修繕履歴を詳細に確認することができます。過去の修繕履歴を確認することで、建物の状態を把握し、将来的な修繕費用を予測することができます。
例えば、管理組合が定期的に住民説明会を開催しているマンションは、管理状況が良好であると考えられます。
また、修繕履歴が詳細に記録されているマンションは、将来的な修繕費用を予測しやすいというメリットもあります。
管理状況が把握しやすいことは、将来的なリスクも判断しやすいというメリットがあります。
そのため、購入前に必ず管理組合の運営状況や修繕履歴を確認しましょう。
築30年マンション購入時の注意点
「築年数の長い中古マンションは買い時」と意気込む一方で、中古マンションならではの注意点も存在します。
お手頃だからとすぐに購入するまでに、しっかりと懸念点も理解しておきましょう。
◉ 修繕積立金や管理費の値上がりの可能性
◉ リノベーションをセットにするなら仲介手数料無料会社を選ぶ
購入後に改修工事が始まる場合がある
マンション購入後に、大規模修繕工事や設備更新工事などの改修工事が始まる可能性があり、多額の修繕費用を負担する必要があることを覚悟しておく必要があります。
築30年を超えると、建物や設備の老朽化が進み、大規模修繕工事や設備更新工事が必要になります。
大規模修繕工事は、外壁の塗り替えや屋上の防水工事など建物の共用部分全体を対象とした工事です。
設備更新工事は、エレベーターや給排水管などの設備を交換する工事です。
大規模修繕工事や設備更新工事には、多額の費用がかかります。
修繕費用は、マンションの規模や築年数、修繕内容によって異なりますが、数千万円から数億円規模になることもあります。
修繕費用は、管理組合の積立金で賄われますが、積立金が不足している場合は、住民が追加で負担する必要があります。
修繕積立金や管理費の値上がりの可能性
築30年マンションを購入する場合、修繕積立金や管理費が値上がりする可能性があり、毎月の支払い負担が大きくなる可能性があります。
築30年を超えると、建物や設備の老朽化が進み、大規模修繕工事や設備更新工事が必要になります。
これらの工事には多額の費用がかかるため、修繕積立金を値上げする必要がある場合があります。
管理費は、マンションの管理運営に必要な費用です。人件費や清掃費などの物価上昇により、管理費が値上がりする可能性があります。
修繕計画や積立金の状況は、管理組合に確認することができます。
築30年マンションを購入する場合、修繕積立金や管理費が値上がりする可能性があり、毎月の支払い負担が大きくなることを覚悟しておく必要があります。
購入前に必ず修繕計画や積立金の状況を確認し、将来的な支払い負担を予測しておきましょう。また、余裕資金を準備しておくと気持ちにも余裕がうまれます。
≫≫ 中古マンションの管理費／修繕積立金の違いは？各相場と値上がる要因
リノベーションをセットにするなら仲介手数料無料会社を選ぶ
中古マンションを購入する際に、リノベーションをセットにする場合は、仲介手数料無料の会社を選ぶことをおすすめします。
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料です。
リノベーション費用は、マンションの広さやリノベーションの内容によって異なりますが、数百万円から数千万円規模になることもあります。
仲介手数料を無料にすることで、リノベーション費用を抑えることが大きなメリットです。
例えば、仲介手数料が3%+ 6万円の場合、1,000万円のマンションを購入すると、仲介手数料は36万円です。
しかし、無料の場合はマンションを購入しても手数料は0円なので費用負担が減ります。
マンションの購入する際、リノベーションをセットにするなら仲介手数料無料の会社を選ぶことで、リノベーション費用を抑えることができます。
≫≫【東京都】中古マンション購入時の仲介手数料無料会社おすすめ3選
築30年マンション購入のまとめ
この記事では、築30年以上のマンションの住める期間についての話とメリットや選ぶ際の注意点について解説しました。
近年のマンション市場では、築年数の長い物件が増加傾向です。
同時に、新築マンションよりも中古マンションの人気が高まり、リノベーションとセットで購入される方が増えています。
購入価格の手ごろな中古マンションですが、特に築30年以上の物件に注目が集まり、実際に成約されているのも20年〜30年のものが多いです。
とはいえ、中古マンションは管理状況や修繕費用の高騰など課題もあるため、選ぶ際のチェックポイントは事前に確認しておきましょう。
また、中古マンション＋リノベーションで住まいを手に入れたいのであれば、仲介手数料のない会社を選ぶのが懸命です。
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