「2026年の住宅ローン控除は、どのような条件で利用できるの？」
「中古マンションを購入してリノベーションする場合も対象になる？」
住宅購入の資金計画では、住宅ローンの返済額に加えて、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用条件も確認しておきたいところです。
2026年度の税制改正により、住宅ローン減税の入居期限は2030年12月31日まで延長されました。特に、省エネ性能等の条件を満たす中古住宅では、控除期間の13年間への拡充や、子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せが行われています。
この記事では、2026年に入居する場合の条件を中心に、新築・中古・買取再販住宅の違い、住宅性能別の限度額、リノベーション時の注意点を解説します。すでに入居している方は、原則として入居した年の制度で判定されます。
※2026年9月5日確認。国土交通省の制度案内・2026年7月更新のQ&Aに基づき作成しています。個別の適用可否や申告方法は、税務署または税理士へご確認ください。
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住宅ローン控除制度とは？
住宅ローン控除は、住宅ローン等を利用して自宅を新築・購入・増改築し、一定の条件を満たした場合に、所得税などの負担を軽減する制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
借入れを具体的に検討するときは、中古物件の住宅ローンと審査の注意点で、収入だけでなく物件条件や必要書類も確認しておきましょう。
控除率は年0.7％です。各年の年末ローン残高を基本に、住宅区分ごとの借入限度額や取得対価等による上限を考慮して控除額を計算します。所得税から控除しきれない額は、一定の上限の範囲内で翌年度の住民税から控除されます。
※実際の控除額は、所得税・住民税の額や、補助金・住宅取得資金の贈与の特例等による調整にも左右されます。
例えば、控除対象残高が3,000万円の場合、計算上の年間控除額は21万円です。ただし、納める税額などによっては、この金額の全額を控除できるとは限りません。
2026年入居の場合、省エネ性能等の条件を満たす新築住宅・中古住宅・買取再販住宅は原則13年間、それ以外の中古住宅や一定の増改築は10年間が基本です。「中古住宅はすべて10年間」「リフォーム費用をローンに入れれば必ず対象」というわけではありません。
2026年度の税制改正のポイント
2026年度改正では、省エネ性能の高い中古住宅への支援や、比較的小さな住宅を購入する方への対応が拡充されました。主な変更点は次のとおりです。
| 項目 | 2026年以降の主な内容 |
|---|---|
| 入居期限 | 2030年12月31日まで延長 |
| 省エネ性能等を満たす中古住宅 | 控除期間を13年間に拡充。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅の借入限度額は、一般世帯3,500万円、子育て世帯等4,500万円 |
| 子育て世帯等への上乗せ | 対象となる中古住宅にも適用。住宅性能により上乗せ後の借入限度額が異なる |
| 床面積 | 新築・中古とも原則40㎡以上。合計所得金額1,000万円超の方、または子育て世帯等への上乗せを利用する方は50㎡以上 |
| 2028年以降の注意点 | 省エネ基準適合住宅の新築や、災害レッドゾーン内の新築について対象要件が変わるため、2026年入居の条件と区別して確認 |
改正後の条件が、すでに控除を受けている方の借入限度額や控除期間を自動的に変更するものではありません。購入・契約した年だけではなく、実際に入居した年を確認しましょう。
≫ ≫ 住宅ローン控除（減税）期間はいつまで？借入限度額や申請期日もご紹介
2026年の住宅ローン控除の適用条件
2026年に入居する住宅の借入限度額・控除期間は、次のとおりです。以下の「子育て世帯等」は、子育て世帯・若者夫婦世帯を指します。
| 住宅区分 | 住宅性能 | 借入限度額 一般／子育て世帯等 | 最大控除額（理論上） 一般／子育て世帯等 | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 新築住宅 | 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円／5,000万円 | 409.5万円／455万円 | 13年 |
| 新築住宅 | ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円／4,500万円 | 318.5万円／409.5万円 | 13年 |
| 新築住宅 | 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円／3,000万円 | 182万円／273万円 | 13年 |
| 新築住宅 | その他の住宅 | 原則対象外（経過措置あり） | 原則対象外 | 原則対象外 |
| 中古住宅 | 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円／4,500万円 | 318.5万円／409.5万円 | 13年 |
| 中古住宅 | 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円／3,000万円 | 182万円／273万円 | 13年 |
| 中古住宅 | その他の住宅 | 2,000万円（上乗せなし） | 140万円 | 10年 |
※最大控除額は「借入限度額×0.7％×控除期間」で求めた理論上の合計額です。実際の控除額は年末残高・納税額等により異なり、満額が保証されるものではありません。
※一定の要件を満たす買取再販住宅は、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅では上表の新築住宅と同じ限度額・13年間が適用されます。「その他の住宅」は2,000万円・10年間です。単にリフォーム済みの中古住宅というだけでは、税制上の買取再販住宅には該当しません。
出典：国土交通省「新築住宅を取得したとき」「既存住宅を取得したとき」「買取再販住宅を取得したとき」
住宅性能以外の主な適用条件も確認しましょう。
・取得または工事完了から6か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
・住宅ローン等の返済期間が10年以上であること
・適用を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・登記簿上の床面積が原則40㎡以上であること。ただし、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等への上乗せを利用する方は50㎡以上が必要
・中古住宅は1982年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準への適合を所定の書類で証明できるもの等であること
・贈与による取得や、生計を一にする親族など特別な関係のある者からの取得ではないこと
「合計所得金額」は給与の額面年収と同じではありません。また、マンションの面積は広告等の壁芯面積ではなく、登記簿上の専有部分の内法面積で判定します。40㎡台の住宅では、所得条件を満たしても子育て世帯等への上乗せは利用できません。
子育て世帯等とは、原則として入居した年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいる方、または夫婦のいずれかが40歳未満の方です。40歳以下ではなく「40歳未満」である点に注意してください。
出典：国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A（2026年7月更新）」
初年度は、給与所得者も確定申告が必要です。2026年入居分は原則として2027年に申告し、給与所得者は2年目以降、年末調整で手続きできます。売買契約書、登記事項証明書、年末残高に関する資料に加え、住宅性能や耐震性を証明する書類を早めに確認しましょう。売却時の3,000万円特別控除など、併用できない特例にも注意が必要です。
省エネ基準を満たさない住宅は新築と中古で扱いが異なる
「その他の住宅」とは、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のいずれにも該当しない住宅です。
2026年に入居する場合、こうした新築住宅は原則として控除対象外です。ただし、2023年末までに建築確認を受けたこと、または2024年6月30日までに建築されたことを所定の書類で確認できる住宅には、借入限度額2,000万円・控除期間10年間の経過措置があります。対象住宅や証明書類は国土交通省の案内で確認してください。
一方、省エネ基準を満たさない中古住宅でも、耐震性・床面積・所得・借入期間などの条件を満たせば、2,000万円を限度に10年間の控除を受けられます。「その他の住宅は新築・中古ともすべて対象外」とは考えないようにしましょう。
出典：国土交通省「新築住宅の適用条件・経過措置」「既存住宅の適用条件」
住宅性能・世帯区分による借入限度額の違い
2026年の借入限度額は、新築・中古の区分に加え、住宅性能と子育て世帯等への該当状況によって異なります。特に、認定住宅やZEH水準省エネ住宅に該当する中古住宅では、一般世帯3,500万円、子育て世帯等4,500万円が上限です。
ここでいう借入限度額は、控除計算の対象となるローン残高の上限であり、住宅の購入価格や銀行から借りられる額の上限ではありません。例えば、5,000万円の住宅を購入しても、他の条件を満たせば対象になります。ただし、借入限度額を超える残高部分まで控除されるわけではありません。
「ZEH水準」「省エネ基準適合」等の区分は、広告の表現や設備の見た目だけでは判断できません。住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書、認定通知書など、区分に応じた証明書類を確認してください。証明に必要な調査には取得前・入居前などの期限があるため、契約前から相談しておくと安心です。
また、2028年以降の新築の省エネ基準適合住宅は原則対象外となり、2027年末までの建築確認または2028年6月30日までの建築など、経過措置の条件で扱いが変わります。将来の入居予定に、2026年の表をそのまま当てはめないことが大切です。
≫ ≫ 初心者でも分かる住宅ローンの正しい選び方は？3種類の金利や審査について解説
住宅ローン控除を活用するなら中古＋リノベーションも検討
中古住宅の購入とリノベーションを組み合わせると、立地や広さの選択肢を広げながら、間取り・内装・設備を暮らしに合わせられます。新築より総費用を抑えられる場合もありますが、物件の状態や工事内容によるため、購入費・諸費用・工事費を合計して比較しましょう。
2. 内装・設備などを希望に合わせて改修できる
3. 購入と工事を合わせた総予算を比較しやすい
住宅ローン控除では、中古住宅の取得、一定の買取再販住宅の取得、自宅の増改築は、それぞれ別の区分です。購入後にリノベーションしただけで、新築と同じ控除や13年間の控除が自動的に適用されるわけではありません。
増改築として控除を受ける場合は、対象工事に該当すること、補助金等を差し引いた工事費が100万円（税込）を超えること、返済期間10年以上の借入であることなどが必要です。2026年の増改築区分は、借入限度額2,000万円、控除率0.7％、控除期間10年間が基本です。増改築等工事証明書などの準備も必要になります。
補助金と税額控除は別の制度です。補助金を受けると控除対象費用の調整が必要になる場合があり、住宅ローン控除とリフォーム関連の所得税控除の併用可否も適用区分によって異なります。「工事費の10％が一律に戻る」「すべての制度を重複利用できる」とは限りません。
物件探しと工事計画を同時に進めるには、仲介から設計・施工まで相談できるワンストップサービスも選択肢です。管理規約や建物構造による工事制限、省エネ・耐震関係の証明書の取得可否、仲介手数料の条件まで含めて確認しましょう。
≫ ≫ リノベーション会社の選び方解説！成功のポイントと失敗を避けるコツ
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2026年住宅ローン控除の税制改正まとめ
2026年の住宅ローン控除は、控除率0.7％を維持しながら、入居期限が2030年末まで延長されました。特に、省エネ性能等の条件を満たす中古住宅では、控除期間が13年間に拡充され、子育て世帯等への借入限度額の上乗せも利用できるようになっています。
一方、その他の中古住宅は2,000万円・10年間が基本で、新築のその他住宅は原則対象外です。借入限度額は購入価格の上限ではなく、控除計算に用いる残高の上限であることも押さえておきましょう。
購入前には、入居年・住宅区分・省エネ性能・耐震性・床面積・所得・借入期間・証明書類を確認することが重要です。理論上の最大控除額だけではなく、自分の納税額や工事費も含めて無理のない資金計画を立ててください。
中古住宅の購入とリノベーションをご検討の際は、リノデュースへお気軽にお問い合わせください。税制の個別適用については、税務署または税理士への確認もあわせて進めましょう。
