マンションの建て替え費用を徹底解説！建て替えの流れも合わせて紹介 

「マンションの建て替え費用はどれくらいかかるのか」と気になっている方は多いでしょう。

マンションの建て替え費用を把握しておけば、いつ建て替えるべきかを判断しやすくなります。

この記事では、マンションの建て替えにかかる費用や流れ、決定後の選択肢を紹介します。

本記事を読めば、マンションの建て替え決定後にどのような選択をすべきか判断しやすくなるでしょう。

マンションの建て替えを検討している方は、本記事を参考にしてください。

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マンションの建て替えは300棟ほど！実施状況の概要と少ない理由

マンションの建て替え件数は、累計300棟ほどと言われています。

では、どのようにマンションの建て替えは実施しているのでしょうか。

マンションの建て替えの実施状況の概要に関して、2つの見出しで紹介します。

マンション建て替えの実施状況を把握しなければ、実際に建て替えるべきか判断しにくいです。

それぞれの見出しを参考にし、マンションを建て替えるべきか判断してください。

マンション建て替えの実施状況

マンションの建て替え実績は、累計で297件(約24,000戸)と少ないです。(2024年4月1日時点)

ただ、297件の数値は再開発中の物件も含んでいるため、本当に建て替えが必要で建て替えた物件はさらに少ないです。

参照：国土交通省｜マンションの建て替え等の実施状況

また近年は、比較的マンション建替円滑化法による選択がされている場合が多い傾向にあります。

マンション建替円滑化法とは、建替を含めたマンション再生をスムーズに進めるための手続きやルールを定めた法律です。

通常のマンション建て替えが171件、マンション建替円滑法による建て替えが126件あります。

通常のマンションの建て替えは年間数件しか行われていませんが、マンション建替円滑法による建て替えは1年に10件近く行われる場合があります。

建て替えが少ない理由

マンションの建て替えが少ない理由として、2つあります。

マンションが建て替えをする場合は工事中に住めなくなるため、仮住まいを用意しなければなりません。

仮住まいを用意すると住民が費用を負担する必要があるので、多くの住民から賛成を得られないのが現状です。

また、マンションが建築基準法で既存不適格となると、建て替えができない場合があります。

既存不適格とは、現在の建築基準法に適していない部分がある建物のことです。

既存不適格となるマンションは1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物で、かなり古い建物です。

既存不適格の例として、4つがあげられます。

上記の時代の変化に伴った流れによって、既存不適格のマンションはできつつあります。

マンション建て替えにかかる費用

マンションの建て替えにかかる費用は住民負担が一般的ですが、自己負担なしで建て替えできる場合があります。

マンションの建て替えにかかる費用に関して、2つの見出しで解説します。

マンションの建て替えにかかる費用を把握しておけば、建て替えのために費用の準備をしやすいです。

それぞれの見出しを参考にし、住民が自己負担する場合となしになる場合の違いに関して理解を深めましょう。

住民が自己負担する場合

マンションの建て替えには、1,000万〜2,000万／戸かかります。

マンションの建て替えには、4つの費用がかかります。

マンションの規模によって解体費用と建築費用は変動するため、相場よりも高くなりやすいです。

また、一坪当たりの解体費用は5〜8万円ほどでマンションの規模やグレード、周辺環境などによって金額は異なっています。

そのため、住民が自己負担する場合は最低でも1,000万円は用意しなければなりません。

住民の自己負担なしになるケース

マンションの建て替えで住民の自己負担なしになるケースは、容積率が関係しています。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合で建物の規模を示している指標です。

容積率にどれくらい余裕があるかによって、自己負担なしになるかが決定します。

もし、マンションの容積率に余裕があって拡張できるのであれば、発生する売上を建て替え費用として活用可能です。

住民の自己負担になるかは、マンションの管理会社へお問い合わせください。

マンションを建て替えるまでの流れ

マンションを建て替えるまではどのような流れなのでしょうか。

マンションを建て替えるまでの流れは、以下の手順を参考にしてください。

上記の流れを把握すれば、スムーズにマンションを建て替えをしやすくなります。

それぞれの見出しを参考にし、マンションを建て替えるまでの流れに関する理解を深めましょう。

現状の把握

マンションの現状を把握して、本当に建て替えるべきかを判断してください。

マンションに限らず建物は、時間の経過とともに老朽化していくのが一般的です。

特に築年数が40年以上超えたマンションは、老朽化が建て替えの原因になる可能性があります。

とはいえ、マンションの建て替えはお金がかかるため、本当に必要かを入念に考えなければなりません。

建物の状態を定期的に確認し、必要に応じて専門家を招いたうえで、管理組合での協議や検討をしてください。

建て替えを進めるにあたっての検討と協議

現状を把握したら、建て替えを進めるにあたっての検討と協議をしましょう。

この段階では、建設業者やマンション管理会社、外部専門家からのアドバイスを受けたうえで決断をしてください。

また、検討と協議をする際は管理組合内に建て替え検討委員会を立ち上げる場合が多いです。

もし、検討と協議をしてマンションの建て替えが必要だと判断されたら、管理組合は建て替え推進決議を採択し、建て替えの計画を作成します。

マンションの建て替えの計画を作成する

検討と協議が終了したら、マンションの建て替えの計画を作成してください。

マンションの建て替え計画では、以下の内容を含む必要があります。

マンションの建て替え計画を作成する際は、設計と施工をするデベロッパーに協力してもらって具体的な計画の作成をします。

計画の作成段階になると検討と協議の段階では賛成だった人でも、建て替えにかかる期間と費用から面倒だと感じ、合意を得にくいです。

ただ、マンションの建て替えを実現するためには住民の4/5以上の賛成を得なければなりません。

そのため、マンションの建て替えによって住民が得られるメリットを説明し、建て替えに賛成してもらう必要があります。

なお、マンションの建て替えによって住民は、2つのメリットが得られます。

マンションの建て替えによって間取りや設備の見直しができるため、現状の建物に対する不満の解消が可能です。

建て替えをする際に断熱工事や耐震工事などをして建物の性能を向上できるので資産価値が高まり、マンションを売却する際に買い手が見つかりやすくなります。

マンションの建て替えによるメリットを理解したうえで、住民を説得して賛成を得てください。

マンションの建て替えを実施する

マンションの建て替えの計画を作成したら、実際に建て替えを実施しましょう。

マンションの住民の4/5以上が賛成したタイミングで、建て替えが可能になります。

マンションを建て替えるタイミングで住民が所有する3つの権利を新しいマンションに移さなければなりません。

マンションは、何年も時間をかけて建て替えるわけではありません。

しかし、マンションの権利の調整によって時間がかかるため、現地の住民にすべて退去してもらう必要があります。

場合によっては管理組合を新たに作り直すのに10年以上かかる場合があるため、マンションの建て替え計画が頓挫してしまう場合があります。

マンション建て替え決定後の選択肢

マンション建て替え決定後には、どのような選択肢があるのでしょうか。

マンション建て替え決定後の選択肢には、2つあります。

マンション建て替え決定後の選択肢を把握しておけば、スムーズに選択しやすくなります。

それぞれの見出しを参考にし、自分に合った選択肢を選んでください。

建て替え費用を負担し再入居する

マンション建て替え決定後には、建て替え費用を負担して再入居する方法があります。

ただ、マンションに再入居する場合は2つのポイントに注意しなければなりません。

マンションの建て替え期間中は、一般的な仮住まいを用意する必要があります。

建て替え期間中は建物のプランによって異なりますが、短かったら3〜4ヶ月、長かったら1年近く仮住まいで生活しなければなりません。

仮住まいを用意する選択肢は、3つあります。

また、建て替えが完了するまで一時的に引っ越す方法があります。

引越しにかかる費用は家族の人数や荷物の量によって異なりますが、4人家族で繁忙期(2〜4月)に引っ越した場合の相場価格は165,180円です。

参照：SUUMO｜引っ越し見積もり価格はだいたいいくら？時期や移動距離別の平均料金や業者の選び方、費用を安くする方法を紹介

なお、引っ越し費用を抑えたい方は2つのポイントを心がけてください。

それぞれのポイントを心がけたうえで、引越ししましょう。

マンション建て替え決定後に再入居を検討している方は、仮住まいが必要な点と引っ越し費用が高額な点を理解したうえで引越しする準備をしてください。

売却をして別のマンションの購入

マンションの建て替え費用の工面が難しい場合は、売却を選択肢に入れましょう。

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≫≫ マンション売却の基本的な流れとは？お金や注意点についても解説

≫≫ 不動産売却の仲介手数料とは何？早見表や計算式もご紹介

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マンションの建て替え費用におけるまとめ

マンションの建て替えは一般的に住民が負担する必要があり、金額はとても高額です。

そのため、建て替え選択後は自分に合った選択肢を選ばなければなりません。

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