中古住宅でも住宅ローンの利用は可能ですが、新築と比べて審査基準や借入条件に違いがあります。省エネ改修や所得税の減税制度など、賢く組み合わせれば費用を抑えることが可能です。
本記事では、中古住宅で住宅ローンを組む際の審査ポイントや借入限度額、優遇制度まで詳しく紹介します。注意点や活用できる制度もまとめているため、ぜひ参考にしてみてください。
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中古住宅でも住宅ローンは利用可能
中古住宅は新築同様、ローンが組めます。ただし、中古住宅は築年数や経年劣化によって建物の価値が減少しているため、新築住宅よりも借入額が少なくなっているのが現状です。
住宅ローンの借入額は担保評価額によって決まり、中古住宅の担保評価額は新築住宅よりも低くなる傾向があります。そのため、中古住宅を購入する際には住宅ローンの借入額がいくらになるのか、事前に確認しておくことが大切です。
ここでは、中古と新築における審査の違いや制限内容について以下の項目別で解説します。
- 中古と新築の住宅ローンの審査の違い
- 中古住宅ローンの制限内容
中古と新築の住宅ローンの審査の違い
| 項目 | 中古住宅 | 新築住宅 |
|---|---|---|
| 担保評価額 | 低め | 高め |
| 審査の難易度 | 高め | 低め |
| 審査のポイント | 担保評価額、年収、勤続年数、他社借入状況など | 担保評価額、年収、勤続年数、他社借入状況など |
中古住宅の担保評価額は、新築住宅よりも低くなる傾向があります。
そのため、中古住宅を購入する際には、住宅ローンの借入額が少なくなってしまう可能性があります。
また、中古住宅は築年数や経年劣化によって、建物の状態が悪くなっている可能性も高いです。
そのため、中古住宅の住宅ローンの審査では、物件の状態も重要なポイントとなります。
物件の状態が悪いと、住宅ローンの返済が滞った場合に、担保物件の売却による回収が難しくなる可能性があるからです。
そのため、中古住宅の住宅ローンを利用する際には、物件の状態が良好であることが求められます。
中古住宅ローンの制限内容
中古住宅ローンには、新築住宅ローンとは異なるいくつかの制限があります。その中でも、借入金額と返済期間は重要な制限です。
借入金額は、新築住宅ローンよりも少なくなります。
その理由は、中古住宅は築年数や経年劣化によって、建物の価値が減少しているためです。
中古住宅ローンの借入金額は、建物の評価額の8割程度までとなります。
そのため、建物の評価額が3000万円の住宅の場合、借入額の上限は2400万円程度となります。
返済期間は、新築住宅ローンよりも短くなります。
その理由は、中古住宅は築年数や経年劣化によって、建物の価値が減少しているため、住宅ローンの返済が滞った場合に、担保物件の売却による回収が難しくなる可能性があるからです。
≫≫ 初心者でも分かる住宅ローンの正しい選び方は？3種類の金利や審査について解説
中古住宅ローンの審査で見られるポイント
中古住宅のローン審査では、返済能力を判断する人物審査と物件の担保価値を判断する物件審査があります。人物審査では、年収や勤務先の勤続年数、個人信用情報が見られます。
物件審査は評価額や物件の状態、立地条件が住宅ローンの融資限度額を決める上で最も重要な指標です。ここでは、具体的な審査内容を解説します。
- 人物審査
- 物件審査
人物審査
住宅ローンの審査では、返済能力を判断するために、人物審査が行われます。人物審査では、以下の4つのポイントがチェックされます。
・勤務先と勤続年数
・借入時年齢と完済時年齢
・個人信用情報
年収は、住宅ローンの返済に必要な資金力を判断する上で最も重要な指標です。
年収が高ければ高いほど、返済能力があると判断されます。
勤務先と勤続年数は、安定した収入を継続して得られるかどうかを判断する上で重要な指標です。
大企業や公務員など、安定した収入が見込める勤務先に勤務しており、勤続年数が長いほど、審査に有利になります。
借入時年齢と完済時年齢は、住宅ローンを完済するまでの期間を判断する上で重要な指標です。
借入時年齢が若く、完済時年齢が70歳前後であれば、住宅ローンを完済するまでの期間が長くなり、審査に有利になります。
個人信用情報は、過去のクレジットカードやローンの利用状況を記録した情報です。
延滞や債務整理などの記録があると、審査に不利になります。
物件審査
住宅ローンの審査では、物件の担保価値を判断するために物件審査が行われます。物件審査では、以下の3つのポイントがチェックされます。
2. 物件の状態
3. 立地条件
物件の評価額は、住宅ローンの融資限度額を決める上で最も重要な指標です。
物件の評価額が高ければ高いほど、融資限度額も高くなります。
また、物件の状態は、住宅ローンの返済能力に影響を与える可能性があります。
物件に欠陥や問題があると、返済不能に陥るリスクが高まるためです。
状態に関しては以下のポイントをチェックしましょう。
・再建築可能かどうか
・借地権の有無
・修繕費の必要性
立地条件は、住宅ローンの返済能力に影響を与える可能性があります。立地条件が悪いと、賃貸収入が見込みにくくなり、返済が困難になる可能性があるためです。
年収400万でも住宅ローンは組める？借入可能額と返済シミュレーションを紹介
中古住宅ローンの借入限度額と注意点
住宅ローンを組む時は、借入可能額・返済負担率・適正借入額の指標を見ていく必要があります。ここでは、中古住宅ローンの借入限度額と注意点について以下の項目別で解説します。
- 年収別の借入可能額と返済負担率
- 住宅ローンを組む時の注意点
- 返済負担率を下げるなら中古購入＋リノベーション
年収別の借入可能額と返済負担率
| 年収 | 借入可能額(6倍) | 返済負担率 | 適正限度額 |
|---|---|---|---|
| 年収400万円 | 2400万円 | 20％ | 2000万円 |
| 年収500万円 | 3000万円 | 20％ | 2500万円 |
| 年収600万円 | 3600万円 | 20％ | 3000万円 |
| 年収700万円 | 4200万円 | 20％ | 3600万円 |
| 年収800万円 | 4800万円 | 20％ | 4000万円 |
| 年収900万円 | 5400万円 | 20％ | 4500万円 |
| 年収1000万円 | 6000万円 | 20％ | 5000万円 |
住宅ローンの借入可能額は、年収や物件の評価額などによって決まります。
一般的には、年収の5〜6倍程度が借入可能額の目安です。
借入可能額は、返済負担率によっても決まります。
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、一般的には25〜30％が理想といわれていますが、ここでは20％をおすすめします。
その理由は、手元に残るお金が多いほど、生活費や子供にかかる教育費に充てることができためです。
また、老後への備えも蓄えることができます。
もちろん、25％から30％で限度額を算出して、ご自身の返済可能な金額で調整していくという方法も検討するとよいでしょう。
また、借入可能額がいくらであっても、必ずしもその限度額まで借りる必要はありません。
無理のない返済計画を立てるためには、適正限度額を把握することが重要です。
適正限度額は、手取り収入の20〜25％程度をおすすめします。
手取り収入とは、税金や社会保険料などを差し引いた収入のことで、生活費や教育費などの支出を考える際にも重要です。
住宅ローンを組む時の注意点
住宅ローンを組む際には、以下の3つに注意しながら進めましょう。
2. 頭金を用意する
3. 返済負担率が高くなる場合は、物件購入費用を下げる
住宅ローンの返済期間は、35年間が一般的です。
そのため、35年先までのライフプランをしっかりと考えておく必要があります。
例えば結婚や出産などのイベント、子供の教育費や老後資金、今後の収入の見通しなどです。
ライフプランを明確にすることで、無理のない返済計画を立てることができます。
また、頭金があることで借入を減らすことができます。
一般的に、頭金の割合が20％以上あれば、返済負担率は20％以下に抑えることができます。
なお、頭金を用意する際には、住宅ローン控除の適用を受けることを忘れないようにしましょう。
返済負担率が25％を超える場合は、住宅ローンの返済が苦しくなる可能性があります。
物件価格を下げることを検討したり、間取りや設備のこだわりを見直すなど、物件購入費用を下げることも考える必要も出てきます。
住宅ローンを組む際には、ライフプランや頭金、返済負担率などをしっかりと検討することが重要です。
返済負担率を下げるなら中古購入＋リノベーション
住宅ローンの返済負担率を下げるためには、物件購入費用を下げることが有効です。その場合、中古購入＋リノベーションという選択肢がおすすめです。
新築住宅を購入する場合、物件価格は高額になりやすいです。そのため、頭金を多く用意する必要があり、返済負担率も高くなる可能性があります。
一方、中古住宅は、新築住宅に比べて物件価格が安く、頭金の必要額も少なくなる可能性も。
中古住宅をリノベーションすることで、間取りや設備を自分好みに変更することができるため、新築住宅と遜色ない住まいを手に入れることができます。
住宅ローン借入れ限度額の基準を解説！年収での目安金額もご紹介！
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物件改築を視野に入れているならリフォーム（リノベーション）ローンもオススメ
中古住宅購入後にリフォームやリノベーションを行う場合、リフォームローンの活用が有効な選択肢となります。住宅ローンとは別枠で借りられるため、改築費用を計画的に確保できます。
リフォームローンは無担保型と有担保型の2種類があり、無担保型は手続きが簡単で短期借入向き、有担保型は低金利で長期借入向きという特徴があります。借入額や返済期間に応じて使い分けましょう。
近年では住宅ローンとリノベーション費用を一本化できる商品も登場しており、金利負担を抑えつつ理想の住まいを実現する手段として人気です。
リフォーム（リノベーション）ローンを利用するメリット
リフォームローンには、住宅ローンにはないメリットがあります。審査スピードや担保不要の利便性、物件への担保設定回避といった特徴を活用すれば、改築計画を柔軟に進めることが可能です。
代表的なメリットを以下の順に紹介します。
- 審査書類が少なく審査完了までのスピードが速い
- 担保がなくても金融機関から融資が可能
- 物件が担保とされることもない
審査書類が少なく審査完了までのスピードが速い
リフォームローンは住宅ローンと比較して必要書類が少なく、審査完了までのスピードが早い特徴があります。最短で当日〜数日で審査結果が出る金融機関も存在します。
急ぎでリフォームを進めたい場合や、ボーナス時期に合わせた工事計画にも柔軟に対応できる手段です。スピード感を重視する方に向いた選択肢といえます。
担保がなくても金融機関から融資が可能
リフォームローンは無担保型が主流であり、担保となる不動産がなくても融資を受けられます。賃貸住宅にお住まいの方や、相続物件のリフォーム費用調達にも活用できます。
無担保型は手続きが簡素で利用しやすい一方、有担保型と比べて金利が高めに設定されている点には注意しましょう。
物件が担保とされることもない
リフォームローンは物件を担保にしない無担保型が多いため、ローン返済中も物件の自由度が保たれます。住宅ローン残債がある状態でも、追加で借入可能な点が魅力です。
返済が滞った場合の物件没収リスクが少なく、心理的な負担を軽減できます。安心してリフォーム計画を進められる手段として活用されています。
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「リノデュース」では住宅ローンとリフォームローンの併用を含めた資金計画もサポートし、お得にリノベーションを進められます。仲介手数料無料で初期費用を抑え、ワンストップ対応で手間も削減できます。
施工後は10年間のアフターサポートが付いているため、長く安心して暮らせます。ローンとの併用でお得にリノベーションを行いたいとお考えであれば、ぜひご活用ください。
リノデュースでは、ショールームを開催しています。リノベーションを体験できるショールームへのアクセスは、こちらをご覧ください。
また、リノデュースの施工事例を動画で確認したい方はこちらをご覧ください。
リフォーム（リノベーション）ではローン以外にも優遇制度も利用可能
リフォームやリノベーションでは、ローン以外にも複数の優遇制度を活用できます。省エネ改修や所得税の減税制度、住宅ローン控除など、賢く組み合わせれば負担を大きく軽減することが可能です。
代表的な4つの制度を以下の順番で紹介します。
- 給湯省エネ事業
- 先進的窓リノベ事業
- 所得税の減税制度
- 住宅ローン控除
給湯省エネ事業
給湯省エネ事業は、高効率給湯器の設置に対して補助金が交付される制度です。エコキュートやハイブリッド給湯機、エネファームなどの導入が対象となります。
光熱費削減と環境負荷低減を両立できるため、省エネ志向の家庭で広く活用されています。設置機器の性能や条件によって補助額が変動する仕組みで、計画段階で対象機器の確認が欠かせません。
先進的窓リノベ事業
先進的窓リノベ事業は、断熱性能の高い窓への交換工事に対して補助金が交付される制度です。内窓設置や外窓交換、ガラス交換が補助対象です。
窓の断熱化は冬場の寒さや結露の改善に効果的で、住み心地の向上と光熱費削減の両方を期待できます。北向き住戸や築古マンションでは、窓断熱の効果が特に大きく現れます。
所得税の減税制度
リフォームの内容によっては、所得税の減税制度を利用できます。耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修・三世代同居改修などが対象です。
改修工事費用に応じて、所得税から一定額が控除される仕組みです。確定申告で適用を受けられるため、要件と手続きを事前に確認しましょう。
リフォーム業者から発行される増改築等工事証明書が必須書類となるため、契約時に発行可否を確認しておく姿勢が大切です。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、住宅ローン残高に応じて所得税・住民税が控除される代表的な減税制度です。中古住宅でも一定の条件を満たせば適用対象となります。
床面積50㎡以上、合計所得2,000万円以下、ローン返済期間10年以上などの要件があります。控除率や限度額は年度により変更されるため、最新情報を確認しましょう。
中古住宅の住宅ローンに関してよくある質問
最後に、中古住宅の住宅ローンに関してよくある質問に回答します。
- 中古一戸建ての住宅ローンは何年まで借りられますか？
- 住宅ローンを組めない中古物件は？
- 借金してても住宅ローンは組めますか？
中古一戸建ての住宅ローンは何年まで借りられますか？
中古一戸建てのローン期間は、最長35年まで設定できる金融機関が多く見られます。ただし築年数によっては「築年数＋ローン期間≤80年」などの制限があり、借入期間が短縮される場合があります。
フラット35の場合は最長35年または完済時年齢80歳のいずれか短いほうとなり、若い世代ほど長期借入が可能です。返済期間を長くすると月々の返済額は抑えられる一方、総支払利息は増加します。
築古物件では返済期間が25年や20年に制限されるケースもあり、月々の返済額が増える点を踏まえた計画が大切です。
住宅ローンを組めない中古物件は？
住宅ローンを組みにくい中古物件には、再建築不可物件・違法建築・耐震基準を満たさない築古物件などがあります。担保価値が低いと評価され、融資が受けられない事例も多いです。
市街化調整区域内の物件や接道義務を満たさない物件も、審査で不利に働く傾向です。そのため、物件選定段階で事前に金融機関へ確認しましょう。
借金してても住宅ローンは組めますか？
他の借入があっても、返済負担率の範囲内であれば住宅ローンを組むことは可能です。ただし他のローン残高や月々の返済額が大きい場合、希望通りの借入額が認められない場合があります。
カードローンや自動車ローンの残債は、住宅ローン審査で考慮されます。事前に既存ローンの整理を進める姿勢が望ましい対応です。
中古住宅における住宅ローン制度を理解して理想の住宅を手に入れよう！
中古住宅でも住宅ローンを利用して購入できますが、審査基準や借入条件には新築との違いがあります。年収・物件価値・返済負担率を踏まえた無理のない計画と、リフォームローンや優遇制度の活用が成功のカギです。
中古購入＋リノベーションを組み合わせれば、新築マンションを購入するよりも総額を抑えながら理想の住空間を実現できます。住宅ローンとリフォームローンの一本化やワンストップ対応の活用で、トータルコストもさらに圧縮できます。
「リノデュース」であれば中古物件選びからリノベーション、資金計画のサポートまで一貫して対応し、仲介手数料無料で費用も抑えられます。理想の住まいを手に入れたい方は、ぜひご相談ください。
また、実際の素材感や空間を体感できるショールームを各地で開催しているので、ぜひお気軽にお越しください。
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