熱海でのリゾートマンション購入に憧れつつも、管理費が高い傾向や築年数の古い物件にありがちな管理費滞納・修繕積立金不足、管理組合が機能不全に陥っている可能性など、リゾートマンション特有の問題に後悔しないか不安ではありませんか？
また、リノベーションで理想の空間を実現できるかどうかも心配ですよね。
せっかくの夢のセカンドハウス選びで失敗はしたくありません。
この記事では、熱海のリゾートマンション購入時に注意すべき特有のリスクを解説し、「管理組合の財務状況」や「管理規約」を事前に徹底的にチェック するなど、後悔しないための具体的な調査方法を詳しくご紹介します。
この記事を読むことで、購入後のトラブルを回避し、リノベーションまで視野に入れた理想の物件を見つけるための確かな知識を得られます。
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熱海のリゾートマンションの定住率
熱海市が令和6年3月に策定した「熱海市マンション管理適正化推進計画」によると、市内のマンションの居住率は約35%です。
この低い居住率の背景には、リゾートマンションとしての利用や、投資目的での所有が多いことが考えられます。
具体的には、市内のマンション総戸数14,906戸に対し、実際に住民登録があるのは5,199戸で、全体の約35%にあたります。
この計画を踏まえると、リゾートマンションの居住率が約35%であることは、セカンドハウスや別荘としてのニーズが高いことを示しており、必ずしも定住に向かないわけではありません。
むしろ、観光地や別荘地として人気があるため、生活に必要なインフラや利便性が整っており、安心して住める環境が提供されていると言えるでしょう。
実際に販売された熱海のリゾートマンション
熱海には100件を超えるリゾートマンションが存在しますが、その中でも半数以上の物件は60平米以下と比較的コンパクトです。
豊富にある物件の中から、この記事では実際に熱海で販売されたリゾートマンションを3つに絞って紹介します。
それぞれ特徴を説明しているので、熱海へ定住を検討している人は参考にしてみてください。
- シャトーテル赤根崎
- 熱海サニーハイツ
- 熱海プラザ
シャトーテル赤根崎
1975年の建設当初はホテルとして利用されていたため、現在も残っているフロントなどの共用部分がとても豪華な点が特徴です。
熱海駅より車で約10分といった立地ですが、建物の目の前に広がっている海は全居室から一望できます。
また、マンションから徒歩で海岸まで出られるメリットも。
夏場限定の屋外プールやカラオケルーム、図書室やアスレチックルームなど共用部分が充実しているため、年間を通してマンション内で楽しむことができます。
ワンルームや1LDKの間取りが多く、浴室がついていない部屋もあるので注意が必要です。
熱海サニーハイツ
熱海駅から徒歩約5分の立地にある熱海サニーハイツは、全戸数439戸と熱海最大の戸数を誇る大型マンションです。
築年数は48年で、共用施設には終日利用可能な大浴場のほかに、屋内外に配置されているプールやフィットネスがあります。
フロントは日勤体制ですが、夜間の宿直があり緊急時の対応も可能。
代表的な間取りは1DKと単身向けながら、ゲストルームも完備されていて、友人が遊びにきてものんびり過ごせます。
光回線に対応しているため、テレワークをしている人へ定住先としてオススメです。
熱海プラザ
3,000坪という広大な敷地を活かして、エントランスには車寄せ、正面玄関には車返しなどゆとりを感じさせる配置をしています。
セキュリティ面にこだわりをもっていて、オートロックはもちろん入口の自動ドアは二重扉、さらに24時間の有人警備と安心して暮らせるよう管理体制抜群です。
建設後50年の期間が経過していながら、古びた印象はなく落ち着いた雰囲気のあるリゾートマンションです。
全体の戸数は288戸とあまり多くはなく、主な間取りは3LDKの広々した間取りで、洗濯物が乾きやすいようにサンルームを完備している部屋も多くあります。
熱海にあるリゾートマンションは、単身者向けの間取りが多い中、熱海プラザは家族全員での定住にも向いています。
熱海のリゾートマンションの特徴
熱海市にあるリゾートマンションの特徴は、なんといっても海が近く眺望が良い物件が多い点です。
また、ほとんどのマンション内には温泉があり室内に浴室がない場合でも一年中ゆったりと温泉に浸かることができます。
昭和の後半に建設された築50年前後の物件も多く、外観など築年数が経過している様子が感じられますが、その分1室の価格帯が安く単身者やDINKSなど2人までの家庭ならなおさら選択肢が広がります。
分譲マンションと異なるポイントは、共用設備が充実している物件だと室内以外でも飽きることなく充分に時間を過ごせる反面、管理戸数が少ないと共用設備の維持管理費の負担が大きくなる点です。
しかし、共用設備が多ければマンションの住民との交流する時間が増え、コミュニケーションの形成も図れます。
豪華なリゾートマンションを購入すれば家賃や都度の支払いが必要なくなりますが、維持管理費や水道光熱費、駐車場代など月々の支払いが発生するので、毎月の費用の確認をしておきましょう。
熱海のリゾートマンションの費用相場
熱海にあるリゾートマンションの相場は直近3年間で約18％も上昇しています。
熱海市がある静岡県の上昇率は約13％なので県内の平均よりも高い結果です。
そのため、2023年時点での資産価値は高くなっています。
具体的な価格の相場は、年単位だと築3年で3,053万円、築10年で2,742万円、築20年で2,298万円です。
築50年近いマンションは500万円前後の物件も多く存在します。
平米単位だと、40平米で1,566万円、70平米で2,472万円、120平米で4,703万円と単身者は1,000万円の予算を見ておけば選択肢は広がるでしょう。
しかし、現在流通している物件は10万円から1億円超えととても幅広い価格帯で販売されています。
ある程度の相場を理解したうえで、実際に物件探しを始めた際には市場価値と相違している物件を見極めることが大切です。
新築マンション購入時の初期費用はいくら必要？諸費用の内訳まで徹底解説
熱海のリゾートマンションを購入して定住するメリット
熱海のリゾートマンションを購入して定住するメリットには、以下の3つがあります。
それぞれのメリットを理解し、熱海のリゾートマンションを購入するかを検討しましょう。
- 都心への快適なアクセス
- 豊かな自然と温暖な気候
- 温泉を中心とした観光名所の多さ
都心への快適なアクセス
熱海はひかりで約40分、こだまで約50分と1時間以内で東京まで出られる距離にあります。
片道料金は3,670円、指定席は4,190円と往復でも1万円でおつりが返ってきます。
費用を節約したいなら、快速アクティーもオススメ。
時間は100分ほどかかりますが、片道1,944円で利用できます。
都心部以外は、名古屋に新幹線で1時間20分、車を利用すれば箱根には40分、御殿場アウトレットは1時間もあれば到着します。
定住を決めても、数時間あれば県外へ遊びに行ける立地です。
マンション購入は郊外がおすすめ？都心との比較や、新築と中古の違いも解説
豊かな自然と温暖な気候
熱海は、夏は涼しく冬は暖かい一年中春のような気候のリゾート都市だといわれています。
猛暑や降雪を気にする必要はなく、年間を通して安定している気候なので、服装で調節が可能です。
海が近くにあり、海風がふくと寒くなるため、海の近くの物件は着こむ必要がありますが、0度未満や30度以上の気温になる日は滅多にありません。
温泉を中心とした観光名所の多さ
熱海には温泉や観光名所が多いため、わざわざ遠くに行かなくてもリゾートマンションに定住すれば、熱海市内でも充分に楽しめます。
熱海温泉は最も有名ですが、MOA美術館には国宝3点、重要文化財66点を含む3,500点が保管されていて悪天候の日でも室内で芸術に触れることが可能です。
また、海上花火大会や、縁結びの神社としても有名な伊豆山神社があり世代を問いません。
日常の生活とリゾートのバランスが非常によくとれている地域です。
落ち着いている地域のため、定年退職後の定住にもオススメです。
熱海のリゾートマンション購入の注意点
憧れのリゾートマンションを購入した後に「買わなければよかった」と後悔するケースを避けるためには、リゾートマンション特有のデメリットや問題点を事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
特に熱海などの伊豆エリアのリゾートマンションを購入する際に注意すべき点を解説します。
- 管理費が高い傾向
- 管理組合の機能不全の可能性
- 管理費滞納や修繕積立金不足などの問題があるケース
- リノベーションを見据えた場合のプランの実現性
管理費が高い傾向
リゾートマンションは一般的に管理費が高めです。
これは、温泉大浴場やプール、テニスコート、卓球場など共用施設が充実しており、これらの維持管理に費用がかかるためです。
そのため、維持管理費が高いリゾートマンションは、賃貸収入を目的とした投資としても不向きな場合があります。
管理組合の機能不全の可能性
リゾートマンションはセカンドハウスとして購入されることが多いため、区分所有者の多くが管理組合の運営に無関心になりがちです。
その結果、管理組合の活動が停滞していたり、機能不全に陥っているリゾートマンションも見受けられます。
管理組合が十分に機能していない場合、共用施設の適切な管理や修繕が行き届いていない可能性があります。
購入を検討する際は、内覧時に共用施設の管理状況を入念に確認することが重要です。
管理費滞納や修繕積立金不足などの問題があるケース
築年数が古いリゾートマンションでは、管理費の滞納や修繕積立金の不足といった問題がよく見られます。
滞納者が増えると、管理組合の運営に支障をきたし、特に資産価値が低いマンションでは、滞納者の部屋が競売にかけられても、滞納分の清算が必要となるため価格が高騰し、競売で購入するメリットが薄れることもあります。
また、過去に適切な値上げを実施してこなかったマンションでは、修繕積立金が不足し、「修繕が必要な箇所があっても直せない」という状況に陥ることがあります。
このような場合、購入後に総会で一時金の徴収が決定され、結果として割高な買い物になる可能性があります。
後で後悔しないためには、購入前に総会議案書や重要事項調査報告書を入手し、管理組合の財務状況をチェックし、管理費会計が恒常的に赤字になっていないか、貯蓄がどの程度あるかを確認することが不可欠です。
リノベーションを見据えた場合のプランの実現性
中古マンションを購入してリノベーションを検討する際は、物件購入前に、希望するリノベーションが本当に可能かどうかを必ず確認しましょう。
なぜなら、リノベーションを計画しても、建物の構造やマンションの管理規約によって実現できない場合があるからです。
特にマンションの場合、鉄筋コンクリート造では、建物を支える柱や梁が間取りの変更を制限することがあり、構造上変更できない部分のために、思い描いた通りの間取りにならないこともあります。
また、水回りの位置を変えようとしても、配管の制約で希望通りにできないこともあります。
さらに、マンションの管理規約は「マンションの憲法」とも呼ばれ、専有部分の大規模なリフォームに関するルールが定められているため、事前に確認が不可欠です。
管理規約による制限が原因で、満足のいくリノベーションができなかったという事例もあります。
そのため、物件を決める前に信頼できるリフォーム会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら計画を進めることをおすすめします。
中古マンション購入からリノベーションで後悔しないための7つの注意点を解説
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熱海のリゾートマンション購入の際に後悔しない方法
リゾートマンションの購入で後悔するリスクを軽減するためには、「マンションは管理を買え」と言われるように、物件の管理体制と財務状況を事前に徹底的に調査することが重要です。
- 管理組合の財務状況のチェック
- 管理規約の事前確認
- 現状の管理状況の把握
管理組合の財務状況のチェック
リゾートマンションの購入で後悔しないためには、管理組合の財務状況を事前に確認することが非常に重要です。
管理費等が安く見える場合でも、財務状況が健全でなければ、後から管理費等が値上げされたり、一時金が徴収されることがあります。
財務状況を詳しく把握するために、購入を検討する際には総会議案書を入手し、以下の点を確認しましょう。
- 貸借対照表（バランスシート）
- 収支報告書（P/L）
具体的には、管理費会計が継続的に赤字になっていないか、管理組合の貯蓄が十分にあるかなどを確認します。
総会議案書が入手できない場合は、管理会社が発行する重要事項調査報告書で確認するようにしましょう。
管理規約の事前確認
管理規約は「マンションの憲法」とも呼ばれる大切なルールブックです。
リゾートマンション購入後のトラブルを防ぐためには、自分がどのように利用したいかを明確にし、事前に管理規約を確認して、必要な手続きを把握しておくことが重要です。
例えば、定住を希望するなら、管理規約で定住が禁止されていないか、または定住者に協力金が課せられていないかを確認しましょう。
規約上の制限がなくても、理事会が定住を良く思わない場合もあるので、不動産会社や管理会社に実際に定住者がいるか確認すると安心です。
大規模なリフォームを考えている場合は、専有部分のリフォームに関するルールを確認してください。また、民泊運営を考えているなら、民泊が許可されているか確認が必要です。多くのマンションでは管理規約で禁止されているため、注意しましょう。
現状の管理状況の把握
リゾートマンションでは、管理組合が十分に機能せず、適切な管理や修繕が行われていないケースが見られます。
購入後に後悔しないためには、内覧時に専有部分だけでなく、共用部分や管理体制についても現状をしっかり確認することが重要です。
確認すべき主な項目は以下の通りです。
- 共用スペースはきちんと清掃されているか
- 適切な修繕が実施されているか
- 管理員の対応は適切か
- 理事会は定期的に開催されているか
しっかりとした管理体制が整い、財務状況も良好なマンションを選べば、リゾートマンション購入後の後悔のリスクを大きく減らせます。
熱海のリゾートマンションに関してよくある質問
ここでは、熱海のリゾートマンションに関してよくある質問に回答します。
- 購入と賃貸はどちらがおすすめ？
- 管理費を抑えるための方法は？
購入と賃貸はどちらがおすすめ？
熱海のリゾートマンションを購入するか賃貸するかは、一概には決められません。
それぞれのメリットとデメリットを把握し、ご自身の利用目的やライフスタイルに合わせて検討することが大切です。
賃貸のメリットとして、気軽に住み替えができることが挙げられます。
もし購入したマンションが売却できない場合、売れるまで管理費を払い続ける必要がありますが、賃貸ならそのような心配は無用です。
また、購入した場合と同じように、温泉やプールなどの共用施設を利用できるのも魅力です。
さらに、分譲マンションの区分所有者になると、理事や監事などの役員を任されることがありますが、賃貸の場合は役員に就任する必要がなく、煩わしい思いをせずに済みます。
一方、賃貸のデメリットとしては、家賃や共益費が高くなる傾向があることが挙げられます。
リゾートマンションは一般的に管理費が高いため、それが家賃や共益費に反映されやすく、費用がかさむことがあります。加えて、賃貸物件なので、自由にリフォームすることはできません。
管理費を抑えるための方法は？
リゾートマンションは、温泉、プール、テニスコートなど共用施設が充実していることが多いですが、維持管理費がかかるため、管理費が高くなる傾向があります。
リゾートマンションの購入を検討する際は、管理費が安く見える場合でも、管理組合の財務状況が悪いと、購入後に管理費の値上げや一時金の徴収が決まるリスクがあるため、購入前に管理費会計の状況や修繕積立金の貯蓄状況をしっかり確認することが重要です。
静岡県伊豆エリアなどでリゾートマンションの管理運営において管理費滞納や修繕積立金不足などの問題がある場合は、マンション管理士事務所に相談することで、解決策を提案してもらえることがあります。
後悔しない方法を押さえ熱海のリゾートマンションを購入して定住しよう
この記事では、熱海のリゾートマンションへの定住について解説してきました。
熱海のリゾートマンションは、都心からのアクセスが良く、豊かな自然や温泉地としての魅力など、多くのメリットがあります。
一方で、セカンドハウスとしての利用が多いため、管理費が高くなる傾向があり、管理組合の機能不全や管理費の滞納、修繕積立金の不足といった特有のリスクも存在します。
購入後に後悔しないためには、「マンションは管理を買え」という原則に基づき、管理組合の財務状況を総会議案書などでしっかりと確認し、管理費会計が常に赤字でないか、貯蓄が十分にあるかをチェックすることが不可欠です。
また、管理規約を事前に確認し、定住やリフォームの可否など、利用に関する制限がないか把握しておく必要があります。
内見時には、共用施設の清掃状況や修繕が適切に行われているかなど、管理状況をしっかり確認しましょう。
特にリノベーションを検討する場合は、建物の構造や管理規約による制限の有無を、物件を決める前に専門家に相談することが重要です。
熱海でリノベーションを前提としたリゾートマンションをお探しなら、「リノデュース」が最適です。
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物件選びのプロがリノベーションに適したマンションを選び、経験豊富な職人が高品質なリノベーションを行うことで、お客様の理想の暮らしをサポートします。
さらに、モノづくりからスタートした会社ならではの職人品質で、お客様の期待以上の高品質な生活空間を実現します。
また、実際のリノベーションの様子は、下記のYouTubeでご確認いただけます。
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