中古マンション購入で気になるのは価格相場です。
現在、東京の中古マンション平均価格相場は年々上昇傾向にあります。
不動産データサービス会社である東京カンテイが2023年1月に公表したデータによると、2022年度の首都圏中古マンション平均相場価格の推移は、三大都市圏のなかで最も高く、4,716万円(前年比+ 13.2%)でした。
画像引用：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」
また、2022年度の東京23区平均相場価格は6,842万円(前年比+ 8.0%)で、日本の主要都市(東京23区／横浜／千葉／さいたま／大阪／神戸／名古屋)の中で最も高くなっています。
画像引用：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」
物件購入で把握すべきポイントは「平均相場」です。特に中古マンションは、新築と比較して「定価」が決まっていない場合が多く、購入したい物件がお手頃なのか割高なのかの判断に迷うことがあります。
購入後に損をしないためにも、現在の価格推移や今後の相場予測などを事前に把握することが大切です。
この記事では、東京23区ごとの中古マンションの相場と今後の価格推移をわかりやすく解説しています。中古マンション購入の際の参考にご覧頂けますと幸いです。
東京23区の間取り別中古マンションの相場
はじめに、東京23区における中古マンションの相場を間取り別で紹介していきます。
– 2LDK中古マンションの相場
– 3LDK中古マンションの相場
1LDK中古マンションの相場
| 千代田区 | 7,717万円 | 台東区 | 3,981万円 | 大田区 | 3,403万円 | 豊島区 | 4,009万円 |
| 足立区 | 2,803万円 | 中央区 | 5,143万円 | 墨田区 | 3,982万円 | 世田谷区 | 3,997万円 |
| 北区 | 3,695万円 | 葛飾区 | 2,321万円 | 港区 | 8,490万円 | 江東区 | 4,171万円 |
| 渋谷区 | 6,192万円 | 荒川区 | 3,585万円 | 新宿区 | 5,076万円 | 品川区 | 4,996万円 |
| 中野区 | 3,754万円 | 板橋区 | 2,960万円 | 文京区 | 5,029万円 | 目黒区 | 5,095万円 |
| 杉並区 | 3,500万円 | 練馬区 | 3,308万円 | – | – | – | – |
参照資料：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」
東京23区における1LDKの中古マンション価格相場は2,321万円〜8,490万円です。
相場が高い区は、港区・千代田区・渋谷区。相場がお手頃なのは、葛飾区・足立区・板橋区となっています。
2LDK中古マンションの相場
| 千代田区 | 17,354万円 | 台東区 | 4,905万円 | 大田区 | 4,654万円 | 豊島区 | 5,953万円 |
| 足立区 | 3,147万円 | 中央区 | 8,454万円 | 墨田区 | 4,528万円 | 世田谷区 | 5,774万円 |
| 北区 | 4,287万円 | 葛飾区 | 3,541万円 | 港区 | 12,523万円 | 江東区 | 5,659万円 |
| 渋谷区 | 9,380万円 | 荒川区 | 4,845万円 | 新宿区 | 7,225万円 | 品川区 | 6,831万円 |
| 中野区 | 5,324万円 | 板橋区 | 3,801万円 | 文京区 | 6,553万円 | 目黒区 | 7,882万円 |
| 杉並区 | 5,394万円 | 練馬区 | 4,281万円 | – | – | – | – |
参照資料：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」
東京23区における2LDKの中古マンション価格相場は3,147万円〜17,354万円です。
2LDKも同様に相場が高い区は、千代田区・港区・渋谷区、相場がお手頃なのは、足立区・葛飾区・板橋区となっています。
3LDK中古マンションの相場
| 千代田区 | 18,390万円 | 台東区 | 6,357万円 | 大田区 | 5,616万円 | 豊島区 | 8,136万円 |
| 足立区 | 3,666万円 | 中央区 | 12,216万円 | 墨田区 | 5,694万円 | 世田谷区 | 7,186万円 |
| 北区 | 5,726万円 | 葛飾区 | 3,791万円 | 港区 | 17,304万円 | 江東区 | 5,607万円 |
| 渋谷区 | 16,650万円 | 荒川区 | 5,358万円 | 新宿区 | 8,557万円 | 品川区 | 8,244万円 |
| 中野区 | 7,329万円 | 板橋区 | 4,792万円 | 文京区 | 10,342万円 | 目黒区 | 9,703万円 |
| 杉並区 | 7,207万円 | 練馬区 | 5,005万円 | – | – | – |
参照資料：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」
東京23区における3LDKの中古マンション価格相場は3,666万円〜18,390万円です。
相場が高い区は、千代田区・港区・渋谷区。相場がお手頃なのは、足立区・葛飾区・板橋区となっています。
東京都全体の中古マンション相場と今後の価格推移
ここからは東京都全体の中古マンション相場と今後の価格推移をみていきましょう。
– 中古マンション市場動向と予想価格推移
– 中古マンション購入に関わる長期金利の動向
東京都の中古マンション平均価格
2023年3月時点の東京都全体での中古マンション平均価格は70㎡換算価格で6,450万円です。(東京カンテイ調べ)
不動産価格は基本的にグローバル経済や国内景気などで変動しやすい特徴があります。
例えば、2008年のリーマンショックでは、不動産価格が全体的に下落しました。しかし、リーマンショック以降は上昇傾向に戻っています。
画像引用：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格推移」
中古マンション市場動向と予想価格推移
中古マンションの市場動向は、成約件数・坪単価・在庫数共に上昇傾向です。
「ダイヤモンド不動産研究所」の調査によると、平均成約件数は2023年3月で3,442件の前年同月よりも増加。
物件の新規登録も前年同時期より約19.8%増えています。
画像引用：ダイヤモンド不動産研究所
中古マンション購入に関わる長期金利の動向
中古マンション購入に関わる長期金利の動向は、低金利傾向です。
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、2008年を皮切りにフラット35や変動金利は低下。
現在は変動金利が0.4%前後、フラット35は1.5%前後となっています。
画像引用：ダイヤモンド不動産研究所
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中古マンションをお得に購入するには
購入予定の物件の価格が適当か調べるには、市場価値を見極めることが重要です。
市場価値とは、現時点の不動産取引市場の価格をいいます。
基準となる相場を調べて相違がないか確かめましょう。
具体的に、個人が売りにだしている物件より、売主が業者だと相場に近い物件が多いです。
個人が居住している場合は、ローンの残債や対象の物件に思い入れがあれば相場より高くなってしまう可能性があります。
中古マンションの相場を知りお得に購入するために、販売価格と成約価格の違いや市場の調べ方、おすすめの鑑定会社を紹介するのでチェックしてください。
– 実際の中古マンション相場の調べ方
中古マンションの相場は何で決まる？
中古マンションの相場は、販売価格と成約価格で決まります。販売価格とは、不動産会社などで掲載される物件価格。あくまでも売主側の希望販売価格です。
販売価格の決め方は、物件の価格やランニングコスト、販売するために必要な経費や売却利益を考慮して決められます。
また、不動産市場の動向や同じ築年数や間取りなどの競合物件も参考に価格が決められます。
成約価格とは、売り手と買い手の双方で取引が成立し、契約に至った価格です。買い手は販売価格を参考に、売り手側と価格交渉をします。
買い手側と売り手側で取引の同意で契約に至った状態の価格が成約価格となります。
実際の中古マンション相場の調べ方
中古マンション相場の調べ方は、以下の4パターンがおすすめです。
◾️｜レインズマーケットインフォメーション
◾️｜不動産ポータルサイト
◾️｜土地総合情報システム
◾️｜東京カンテイ
レインズマーケットインフォメーションは不動産取引の情報サイト。都道府県別やエリアごとで相場を調べられるのが特徴です。
不動産ポータルサイトは、SUUMMOやホームズのような認知度のある不動産専門のサイトです。使いやすく物件を探しやすいのが特徴で、多くの人が物件探しに利用したことがあるのではないでしょうか？
土地総合情報システムは国土交通省が提供するサービス。「不動産取引価格情報検索」で中古マンションの価格を調べることが可能です。
東京カンテイは、マンションの価格情報をわかりやすく配信しているサイトです。沿線や駅別での検索・中古マンションの価格を天気図で表す「価格天気図」などユーモアのある検索サービスを提供しています。
中古マンションを購入する際の確認ポイント
中古マンションは新築に比べて手頃な価格の物件が多いのが特徴です。しかし、価格が安いからと言ってすぐに購入に踏み切るのは避けましょう。購入前には必ず確認すべきポイントがあります。
ここでは中古マンションの購入前に知っておきたい確認ポイントを紹介します。
– リノベーション可能な物件か確認する
– 仲介手数料無料の会社を選定する
建物の状態を必ず確認する
中古マンションの購入前には必ず建物の状態を確認しましょう。
確認項目は以下の3点です。
◾️｜1. 築年数
◾️｜2. 室内の間取りや広さ・印象
◾️｜3. 周辺環境
中古マンションといえど、築年数には注意が必要です。ポイントは「耐震基準」。
1981年6月以前の物件では、旧耐震基準により建設しています。旧耐震基準とは、震度5〜6程度の地震に対して建物が損壊しないように想定されています。
一方で、新耐震基準では震度7までの大規模災害で建物が倒壊しないように想定されています。中古マンションは1981年以降の物件を選びましょう。
また、室内の間取りや広さ、印象も大切です。物件周辺の環境も確認しておきましょう。
例えば、購入前までの管理状況が良くない場合、外壁のひび割れや室内設備の不具合などが見つかる可能性があります。また、日当たりの良し悪しや周辺住宅や施設からの騒音など、住んだ後で判明することも珍しくありません。
中古マンション購入の際は事前に建物の状態を確認しておきましょう。
≫≫中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説
≫≫ 中古マンションの探し方のコツを10個紹介！効率的に理想の物件に出会う方法とは
リノベーション可能な物件か確認する
中古マンションの購入前に、対象物件がリノベーション可能かを確認しておきましょう。
中古マンションの中にはリノベーションが困難な物件があります。特に対象マンションの管理規約でリノベーションが行なえない場合があります。
管理規約とは、住民で決めたルールのことです。リノベーションが管理規約に反してしまう物件もあるため注意しましょう。
中古マンション購入のポイントとして、物件探しから購入、リノベーションまで一括で行なえる「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
詳しくは下記の記事に詳しく書いてありますので、ぜひ確認しておきましょう。
≫≫【東京編】ワンストップリノベーション会社7選をランキング形式で比較！
仲介手数料無料の会社を選定する
不動産の購入には不動産販売業者へ支払う「仲介手数料」が発生します。手数料は業者により異なりますが、買い手としてはなるべく手数料を安く済ませたいはずです。
昨今、不動産業者では仲介手数料を無料にしている業者が増えています。中古マンション購入は大きな買い物です。そのためなるべく諸経費がおさえたいもの。
不動産販売業者は仲介手数料が無料のところを探してみましょう。
≫≫【東京都】中古マンション購入時の仲介手数料無料会社おすすめ3選
まとめ
この記事では、東京23区の中古マンション平均価格相場と今後の価格推移について紹介しました。
東京を含む首都圏の中古マンション価格相場は上昇傾向にあります。これからも価格は上昇していくと予想されます。
将来の価格上昇を見込み、中古マンションを購入しておくのも資産運用の方法のひとつではないでしょうか？そのためには、良い物件をより品質高くリノベーションしておくのがポイントです。
中古マンションを購入するなら、物件探しからリノベーションまで一括で行なえるワンストップリノベーション業者へ依頼しましょう。
