東京都の中古マンションの相場と価格推移、今後の見通しを徹底解説！

東京の中古マンション相場は、売出価格と成約価格、対象地域、広さ、集計月をそろえて比較することが重要です。

東京カンテイの2026年7月の70㎡換算価格では、東京都11,301万円、東京23区12,724万円です。これは売り希望価格をもとにした指標であり、個別物件の成約価格や、1LDK・2LDK・3LDKそれぞれの平均価格ではありません。この記事では、相場の見方と調べ方、2026年の市場動向、購入前の確認点を整理します。

出典：東京カンテイ「2026年7月 中古マンション70㎡価格月別推移」（2026年8月24日公表）。掲載統計は2026年9月6日に確認したものです。

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東京都の間取り別中古マンションの相場の見方

同じ間取りでも専有面積、駅距離、築年数、所在階、管理状況が異なれば価格は変わります。70㎡換算価格の統計から、区別の1LDK・2LDK・3LDKの価格をそのまま算出することはできません。希望条件に近い売出物件と成約事例を比較しましょう。

1LDK中古マンションの相場

1LDKは表記だけでなく、専有面積と収納、二人で暮らす場合の動線、将来の売却や住み替えまで確認します。狭い住戸と広い住戸を一緒に平均すると判断を誤るため、面積帯を絞って比較してください。

2LDK中古マンションの相場

2LDKは、同じ広さでも各個室の配置やリビングの面積で使い勝手が変わります。子ども部屋や在宅ワークの場所が必要なら、間取り変更が可能か、工事費込みで総予算に収まるかも比較しましょう。

3LDK中古マンションの相場

3LDKは部屋数に加えて、各室の採光・収納・生活動線を確認します。専有面積に応じた管理費・修繕積立金や、駐車場代なども含め、購入価格だけでなく保有中の支出を比べることが大切です。

2026年の東京都全体の中古マンション相場と価格推移

東京カンテイの2026年7月の指標では、東京都の70㎡換算価格は前月比＋0.5％の11,301万円でした。一方、東京23区は前月比－0.1％の12,724万円で、東京都全体と区部で動きが同じとは限りません。平均価格には、その月に集計された物件の構成も影響します。

出典：東京カンテイ「2026年7月 中古マンション70㎡価格月別推移」。売出価格の動向を示す資料として参照し、後述する成約統計とは区別してください。

2026年中古マンションの価格相場（全国・首都圏の成約統計）

2026年の中古マンションの価格相場と市場動向を解説します。ここでは、2026年9月6日時点で確認できる不動産流通推進センターの「指定流通機構の物件動向（2026年7月）」を使用します。2026年通年の平均ではなく、2026年7月に成約報告のあった物件の集計です。

中古マンションの価格は、立地・専有面積・築年数・管理状態・室内の状態などによって異なります。地域平均だけで購入価格を決めず、希望条件に近い物件の成約事例と比較しましょう。

中古マンションの価格相場

2026年7月の中古マンションの平均成約価格は、全国4,142万円、首都圏5,276万円です。全国の成約㎡単価は64.67万円、平均専有面積は65.69㎡、平均築年数は27.74年となっています。

出典：不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向（令和8年7月）」1ページ、2026年8月12日公表。図は全国既存マンションの成約物件概況を抜粋。

地域別の平均成約価格は以下のとおりです。同じ資料の地域区分にそろえて比較しています。

出典：同資料2ページ。首都圏は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県。全国の指定流通機構から提供された成約情報を同センターが独自集計したもので、各機構の月例速報とは集計対象等が異なり、数値が一致しない場合があります。

不動産ポータルサイトの売出価格は売主の希望価格であり、上表の成約価格とは異なります。また、70㎡換算の売出価格など、面積や算出方法が異なる統計をそのまま比べないことも大切です。

≫≫ 東京都の中古マンション相場と価格推移

中古マンションの市場動向と今後の価格推移

2026年7月の全国の平均成約価格は前年同月比＋0.02％とほぼ横ばいでした。成約㎡単価は＋0.98％だった一方、成約件数は6,809件で－6.64％となっています。価格だけではなく、取引件数や地域差も確認しましょう。

出典：不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向（令和8年7月）」2・8ページ。すべて2026年7月の値です。

首都圏では平均成約価格が前年同月を下回る一方、近畿圏などでは上昇しており、全国一律に上がり続けているわけではありません。平均価格は、その月に取引された物件の面積・築年数・立地の構成にも影響されます。数値の変化だけで、同じマンションの価値が同率で変わったとは判断できません。

中古マンションの価格下落について

2026年の相場を見る際は、「当面は下落しない」と断定せず、地域別の動きや直近数か月の推移を確認することが大切です。下図は、2026年7月までの全国の成約価格と成約件数の推移です。

出典：不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向（令和8年7月）」2ページ。全国既存マンション物件動向の図を抜粋。左軸は件数、右軸は成約価格です。

今後の価格を考えるうえでは、周辺の成約事例、競合する売出物件、売却までの期間に加えて、住宅ローン金利と毎月の返済負担も確認しましょう。金利が上がれば同じ借入額でも返済額が増えるため、購入予算の見直しにつながる可能性があります。

ただし、金利上昇だけで価格下落が決まるわけではありません。駅への距離、地域の需要、管理・修繕の状態なども合わせて判断し、購入時は価格上昇を前提に借入を増やしすぎないことが重要です。

東京の中古マンション価格が変わる理由と今後の見通し

価格の動きは、新築・中古の供給、地域の購入需要、建築費、金利、為替、物件の管理状態など、複数の条件から考えます。「必ず上がり続ける」「金利が上がれば必ず下がる」と一つの要因だけで断定しないことが大切です。

新築の供給や建築費との関係

新築と中古を比べるときは、購入価格だけでなく、広さ、設備、立地、入居時期、改修費を同じ条件で整理しましょう。新築価格の上昇があっても、すべての中古物件が同じ割合で値上がりするわけではありません。

円高・円安と住宅ローン金利の影響

為替は海外から見た価格や輸入資材の費用に影響し、住宅ローン金利は購入者の返済負担に関わります。ただし、過去の低金利水準を現在も適用される金利として使うことはできません。資金計画は金融機関の提示条件で試算し、条件が変わる場合も確認してください。

年収に応じた購入予算は、年収別の住宅ローン早見表と返済シミュレーションで、借入額・頭金・維持費を分けて検討できます。

中古マンションの価格相場を調べる3つの方法

中古マンションの価格相場を調べる方法を3つ解説します。どれもインターネットで調べられますので、ぜひ参考にしてください。

不動産のポータルサイトで調べる

まず、不動産ポータルサイトで調べる方法があります。不動産ポータルサイトとは、不動産物件を紹介している窓口のサイトです。

ポータルサイトに登録されている物件の情報を閲覧できます。問い合わせすると、不動産会社に繋がる仕組みとなっています。

購入・売却の相談先を比較する際は、不動産仲介会社の実績ランキングと選び方で、対応エリアや得意分野、契約前の確認点を整理しておきましょう。

日々更新されているサイトも多く、こまめにチェックすれば最新情報を手に入れられます。なお、物件により登録されているポータルサイトは異なるので複数閲覧するのがおすすめです。

不動産ポータルサイトは、希望するエリアで条件を絞って検索できるメリットがあります。予算や、㎡数、最寄駅からの徒歩分数などご自身の希望条件に合った物件が非常に探しやすくなっています。

また、条件を登録していれば、新着物件をメールなどで通知するサービスもありますのでご自身が毎日ずっとチェックする必要が無いのもおすすめできるポイントです。

ただし、不動産ポータルサイトの数も多く、ご自身に合ったサイトを見つけることが重要です。

中古マンションを探せる主なサイトは「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「アットホーム」などがあります。

不動産ポータルサイトは、検索機能や掲載されている物件を比較して使い分けましょう。

通勤時間で検索する、エリアごとの相場が分かるサイトなどご自身が使いやすく便利なサイトを探してください。

もし迷った場合は、主要な3つのポータルサイトから使ってみるのがおすすめです。

不動産取引情報サイトレインズで調べる

実際の成約価格を調べるには、REINS Market Information（不動産取引価格情報提供サイト）も参考になります。指定流通機構の成約情報をもとに、個人を特定できないよう加工した取引情報を一般向けに提供しています。

不動産会社向けのREINSと、一般向けのREINS Market Informationは別のサービスです。一般の方が業者用の登録情報をすべて閲覧できるわけではありません。

中古マンションの所在地や面積、築年数など、希望する物件に近い条件で比較すると、売出価格だけでは分からない相場の把握に役立ちます。個別の査定や契約の相談は、不動産会社に依頼しましょう。

また、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の各指定流通機構では市場統計も公表しています。例えば、東日本不動産流通機構の市況情報では、首都圏の成約価格や取引件数の推移を確認できます。

国土交通省の不動産情報ライブラリで調べる

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報や成約価格情報、地価公示などを確認できます。従来の「土地総合情報システム」ではなく、2026年時点ではこちらのサービスを利用しましょう。

地域や取引時期、物件の種類を選び、中古マンション等の取引価格を調べられます。地図上で防災や都市計画などの情報も確認できるため、価格だけではなく、周辺環境やリスクも合わせて比較することが大切です。

公表情報は個別の物件を特定できないよう加工されており、室内の状態や細かな管理状況までは分かりません。また、データの公表には時間差があります。ポータルサイトや不動産会社の成約事例も合わせて判断しましょう。

中古マンションを購入する際の確認ポイント

建物と管理・修繕の状態を確認する

築年数だけで安全性や資産価値を判断せず、建築確認の時期、耐震診断・補強の有無、共用部の状態、長期修繕計画、修繕積立金の状況を確認しましょう。室内がきれいでも、配管や共用部まで改修されているとは限りません。

リノベーションできる範囲を購入前に確認する

間取りや設備を変更できる範囲は、建物の構造と管理規約によって異なります。窓や玄関ドアなど共用部分に関係する工事、床材の遮音性能、工事可能時間、申請手続きも確認します。購入してから希望の工事ができないと分からないよう、内見時から設計・施工の担当者に相談してください。

仲介手数料と購入諸費用を比較する

仲介手数料が無料になる取引やサービスもありますが、対象物件、同時に必要な工事、別途費用、サポート範囲を確認する必要があります。仲介手数料無料の仕組みと会社の選び方も参考に、物件代・工事代・諸費用を含む総額で比較しましょう。

東京の中古マンション相場に関してよくある質問

平均価格より安ければお得な物件ですか？

平均より安い理由を確認する必要があります。広さ、駅距離、築年数、階数、借地権、管理・修繕の状況などの条件が異なれば価格差が生じます。同じマンションや近隣の似た条件の成約例、必要な改修費まで含めて判断してください。

階数ごとの暮らしやすさを比較する際は、マンション5階の高さと階数選びの注意点も確認し、眺望・移動の負担・避難経路などを建物ごとに見ておきましょう。

中古マンションを買うなら築何年がよいですか？

すべての人に共通する最適な築年数はありません。購入予算、必要な性能、管理・修繕の状態、希望する工事、住宅ローンや減税の条件で判断します。築20年以内などの年数だけで住宅ローン控除の可否や控除額が決まるわけではありません。

東京でマンションを買うならどこがおすすめですか？

通勤・通学先、必要な面積、総予算、生活施設、災害リスクをそろえてエリアを比較しましょう。再開発や沿線の人気だけで将来の値上がりを決めつけず、実際に歩いた周辺環境と、同条件の成約価格を確認することが大切です。

リノベーションを視野に入れた東京都の中古マンション選び

相場を調べる際は、売出価格と成約価格を分け、集計月・地域・面積・築年数の条件をそろえましょう。

中古購入とリノベーションを組み合わせる場合は、価格だけでなく、希望する工事の可否と完成までの総予算を確認します。リノデュースでは、物件探しと資金計画、設計・施工をまとめて相談できます。仲介手数料無料や保証の適用条件は個別の見積もり・契約で確認してください。

リノデュースの施工事例集やショールームで、希望する住まいのイメージを整理して相談しましょう。

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更新履歴：2026年9月6日 旧価格相場記事の2026年成約統計・相場の調べ方を統合。東京都の相場指標を更新し、売出価格と成約価格、年収別予算の確認先を区別しました。