中古物件を購入してリノベーションした後に店舗兼住宅として活用したい方のなかには下記のように、さまざまな悩みを抱えている方もいるでしょう。
「どんなメリットがあるのだろう」
「何に気をつけてリノベーションをすればよいのだろう」
本記事では、店舗兼住宅のメリットやリノベーションする際に気をつけるべき法律、注意点、コストを抑える方法などを解説します。本記事を参考にし、リノベーションをする判断材料にしてください。
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店舗兼住宅の7つのメリット
店舗兼住宅にすると、以下7つのメリットが得られます。店舗兼住宅には、さまざまなメリットがあります。それぞれのメリットを理解し、中古物件をリノベーションするべきか判断してください。
◉ 2. 通勤時間がない
◉ 3. 出店エリアの縛りが一部なくなる
◉ 4. デザインレイアウトをこだわる
◉ 5. リノベーション費用を経費として計上できる
◉ 6. 金利が低い住宅ローンを使える
◉ 7. 将来の資産として残せる
1. 店舗の家賃がかからない
店舗兼住宅には、店舗の賃料がかかりません。元々住宅として活用していた建物を店舗として活用するので、住宅にかかる家賃しか発生しないためです。
もし、新たにテナントを借りて店舗として運営した場合は、契約期間中は毎月家賃を支払う必要があります。なお、店舗家賃は売上比率の10%が目安と言われています。
毎月の売上が500万円であれば、家賃を50万円までに納める必要がありますが、店舗兼住宅は家賃が発生しないので、毎月の売上が大きくなります。赤字経営をするリスクを軽減したい場合は、店舗兼住宅にするのも一つの手です。
2. 通勤時間がない
店舗兼住宅にすると、自宅に店舗を併設するので通勤時間がなく、満員電車や通勤ラッシュなどでストレスが溜まりません。「朝が苦手だけど早起きしないといけないからストレスが溜まる」と悩みを抱えずに済みます。
また、通勤時間がなければ早い時間帯から営業できるので余裕ができた分、営業時間に加えれば、来店する顧客の数が増えて売上が増加しやすくなるでしょう。
3. 出店エリアの縛りが一部なくなる
出店エリアの縛りが一部なくなる点も、店舗兼住宅のメリットの一つです。通常、第一種低層住居専用地域に店舗は出せませんが、店舗兼住宅なら問題なく出店できます。
第一種低層住居専用地域とは、住宅の高さが10〜12mと用途地域の中で最も厳しい規制が課せられている地域です。第一種低層住居専用地域は、店舗兼住宅以外の店舗は出店できないので、競合が少なく売上向上が狙えます。
4. デザインレイアウトをこだわれる
自己所有している住宅兼店舗のメリットとして、デザインレイアウトがこだわれる点が挙げられます。賃貸物件では契約内容でデザインやレイアウトの制限がされているので、リノベーションしてデザインレイアウトはできません。
店舗兼住宅は法律を遵守していれば、レイアウトやデザインにこだわりつつお店作りができます。
デザインにこだわったお店作りをすると、お客様にもよい印象を持たれやすくなり、売上向上が期待できるでしょう。
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5. リノベーション費用を経費として計上できる
店舗兼住宅は、リノベーション費用を確定申告時に減価償却すれば経費として計上できます。経費として計上できれば、節税につながるので負担する税金が少なくなります。
ほかにも、確定申告で利息分として住宅ローンを経費として計上してさらに節税効果を得ることも可能です。経費計上できる点は、リノベーションして店舗兼住宅にしたい方にとって大きなメリットといえるでしょう。
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6. 金利が低い住宅ローンを使える
店舗兼住宅では、金利が低い住宅ローンを使えます。テナントを借りて店舗運営をする場合は事業用ローンを借りれる場合が多いですが、店舗兼住宅では建物全体的に住宅ローンの適用ができる場合があります。
店舗兼住宅で低金利ローンを使用する際は、以下の条件を満たさなければいけません。
■｜店舗部分を事業の部分に活用すること
■｜店舗面積が建物全体の1/2以内
■｜店舗と自宅を内部で行き来できる
ただ、ローンを借りる金融機関によってほかの条件を満たしている可能性があるため、上記の条件を満たしていても必ずローンが組めるとは限りません。上記の条件を満たしている方は、店舗兼住宅に金利が低い住宅ローンの活用を検討してください。
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7. 将来の資産として残せる
店舗兼住宅にすれば、閉店した後にテナントとして人に貸し出して家賃収入を得られるので、将来の資産を残せます。テナントを賃貸物件として借りていても、お店が閉店すれば引き払わなければいけないため、資産は何も残りません。
店舗を閉店した後に何か資産として残したい場合は、店舗兼住宅にリノベーションすることを検討すると良いでしょう。
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店舗件住宅へとリノベーションする際の注意すべき法律
店舗兼住宅へとリノベーションする際には注意すべき法律があります。ここでは、、以下2つの項目を解説します。
店舗兼住宅へリノベーションする際に条件が設けられている場合があるので、事前にどんな法律が設けられているかを確認すると安心して暮らせます。ここで解説した内容は店舗兼住宅をリノベーションする前に確認してください。
◉ 消防法への対応
店舗兼住宅の制限のある地域
店舗兼住宅は全ての地域で運営できるわけではなく、地域によっては制限されている場合があります。第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域で店舗運営するときは、以下の条件を守らなければいけません。
| 項目 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種低層住居専用地域 |
| 食堂・日用品販売店・理髪店・美容院・喫茶店・質屋・貸衣装屋・クリーニング取扱店、貸本屋・稼働教室・部囲碁教室・学習教室など
| 50㎡以下 | 150㎡以下でかつ2階以下 |
| 電気器具店や食品製造業など | 150㎡以下でかつ2階以下、作業場の床面積は50㎡ | |
| 美術品または工芸品を制作するためのアトリエ | 50㎡以下 |
上記の表を参考にし、住居がある地域に制限が設けられているのかを確認しましょう。
消防法への対応
店舗兼住宅にリノベーションするのであれば、50㎡を基準に消防法の手続きをしてください。消防法の設備を設置するにあたって、以下4種類の届出をする必要があります。
■｜火を使用する設備等の届出書
■｜防火対象物使用開始届出書
■｜防火管理責任者届出書
もし、消防法を守らずに店舗運営した場合は、300万円以下の罰金が科される恐れがあります。安心して店舗運営するためにも消防法へ対応したうえで、店舗兼住宅にリノベーションしましょう。
店舗兼住宅へとリノベーションする際の3つの注意点
店舗兼住宅とリノベーションをする際は、以下3つのポイントに注意してください。勢いよく店舗兼住宅にリノベーションしてしまうのはよくありません。それぞれの注意点に気をつけて、本当に店舗兼住宅にリノベーションするべきかを再検討してください。
◉ 将来完全に住宅化する可能性があるか
◉ 外観を整える
1. 仕事と生活を混ぜすぎない
店舗兼住宅へリノベーションする場合は、仕事と生活を混ぜ過ぎないように気をつけましょう。
仕事と生活を混ぜすぎると適切な切り替えができても、プライバシー性が低下する恐れがあります。仕事と生活を混ぜ過ぎないためにも、以下の2つの方法を実践してください。
■｜店舗と住居でフロア分けをする
また、一日の流れを考えて生活と仕事の距離感を考える必要があります。仕事と生活を混ぜすぎてしまうと、プライベートの時間が確保できず、身体が疲弊してしまう恐れがあるためです。健康的に働くためにも、仕事と生活を分離して考えることを心がけてください。
2. 将来完全に住宅化する可能性があるか
店舗兼住宅へリノベーションをする際は、費用を抑えるためにお店を閉める可能性を考慮しましょう。
将来お店を閉めて在宅化するのであれば、お店のデザインを凝っても得られるメリットがないので、リノベーションにこだわりすぎる必要はありません。
ただ、継続的にお店として運営するつもりであれば、リノベーションした店舗が資産として活きるので、リノベーションに多額な費用をかけてもよいでしょう。
3. 外観を整える
店舗兼住宅にする場合は、お店として認知してもらいやすくするためにも外観をリノベーションして入りやすい雰囲気にすると良いでしょう。普通の住宅と同じ外観であれば、お店と認識できないため、売上向上につながりません。
たとえば外観を整える場合は、以下4つの方法を意識してください。
■｜店内照明を明るくする
■｜入り口を大きくする
■｜商品サンプルを店前に掲示する
上記のように店内が外から見える工夫をすれば、店内や商品を通行人にアピールできるので、認知度向上につながります。
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リノベーションするコストを抑える方法
リノベーションをするのであれば、できる限りコストを抑えたいと考えている方がほとんどでしょう。
リノベーションをする際は、以下2つの方法を実践してコストを抑えましょう。それぞれの方法を実践し、よりリーズナブルな価格でリノベーションをしてください。
◉ 仲介手数料無料の会社を選ぶ
店舗リノベーションしやすい物件を探す
リノベーションするコストを抑えたいのであれば、店舗リノベーションしやすい物件を探しましょう。ワンストップリノベーションの会社に依頼すると、中古物件探しからリノベーションまでしてくれるので、リノベーションしやすい中古物件を紹介してくれます。
リノベーションしにくい物件を購入した場合、自分のイメージ通りの物件作りができない可能性があります。店舗リノベーションの質によって、お客様がお店に入ってきやすいのかが変わってくるでしょう。
ワンストップリノベーション会社に依頼し、自分のイメージ通りのお店作りができるように努めてください。
≫≫【東京編】ワンストップリノベーション会社7選をランキング形式で比較！
仲介手数料無料の会社を選ぶ
中古物件を探してリノベーションするのであれば、仲介手数料無料の会社を選んでください。仲介手数料無料の会社を選べば、安い金額で中古物件の購入ができるので、その分リノベーションにお金をかけられます。
中古物件を購入する際は「売買価格×3%+6万円+消費税」で計算可能です。たとえば、売買価格3,000万円の物件を購入した場合、105万円が消費税でかかります。しかし、仲介手数料無料の会社を選べば、105万円を支払う必要はありません。
自身が負担するコストを削減するためにも、仲介手数料無料の会社に中古物件のリノベーションを依頼しましょう。
≫≫【東京都】中古マンション購入時の仲介手数料無料会社おすすめ3選
ワンストップで仲介手数料がかからないリノデュース
リノデュースに中古物件の購入を依頼すれば、ワンストップでリノベーションまで実施できて仲介手数料がかかりません。ほかのワンストップサービスを提供しているリノベーション会社は、設計や不動産出身の場合が多いです。
しかし、リノデュースは施工出身であるため職人目線で高品質かつ適正価格で中古物件をリノベーションできます。また、リノデュースではリノベーション完了後も安心して暮らせるように、最大10年保証のアフターサービスを実施しています。
WEB相談会も実施しているので、リノデュースへの依頼を検討している方は気軽に参加してください。
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住宅兼店舗リノベーションの事例
住宅兼店舗にリノベーションするとしても、具体的な事例がわからなければどのように施工すればよいのかがイメージしにくいです。ここでは、住宅兼店舗のリノベーション事例を紹介します。
住宅兼店舗のリノベーション事例を把握することで、どんなデザインの店舗にしたいのかが思いつきやすくなるでしょう。ここで紹介した事例を参考にし、自身の住宅兼店舗のリノベーションに活用してください。
96平米の店舗リノベーション
今回は、埼玉県にある美容室と喫茶スペースを併設した店舗リノベーションを紹介します。それぞれの場所ごとに、以下の工夫をしつつリノベーションを実施しているので、参考にしてください。
■｜美容室スペース：より明るくしている(安全性と仕上がりの品質が求められるため)
■｜天井：明るさの調整が自由に切り替えられるようにしている
■｜喫茶スペース：透明ガラスを組み合わせた室内窓を設置して圧迫感を緩和している
■｜カウンター席：ペンダントライトを設置して自分だけのスペースを感じられる
■｜トイレ：鮮やかな黄色のアクセントクロスを活用して穏やかな気持ちになりやすい
上記の店舗は、主に明るさや色合いを工夫しており、お客様がさらに安心して過ごせる空間づくりをしています。上記のポイントを自身の店舗のリノベーションをする際に活用すると良いでしょう。
スタイリッシュな空間に映し出される光のデザイン 今回ご紹介するのは、美容室と喫茶スペースを併設した店舗リノベー…
住宅兼店舗リノベーションのまとめ
中古物件を購入して店舗兼住宅にすると、店舗の家賃がかからない点やデザインレイアウトにこだわれる点、金利が低い住宅ローンの活用など、さまざまなメリットが得られます。
また、リノベーションのコストを削減したい場合は、店舗リノベーションがしやすい物件の選択や仲介手数料無料物件の購入などを心がけてください。リノデュースでは、物件選びからリノベーションまで仲介手数料無料で実施しています。中古物件を購入してリノベーションをして店舗兼住宅にしたい場合は、リノデュースの利用を検討してください。
