東京で理想のマンションに住みたいものの、新築物件の価格高騰で、中古リノベーション物件の購入を検討する方も多いでしょう。
しかし、「本当にこの物件で後悔しないか」「見えない部分に問題はないか」といった不安は尽きないはずです。
そんな大きな買い物で失敗しないために、この記事では中古マンションのリノベーション物件購入における重要な注意点を徹底解説します。
見えない部分の改修状況や適正なリノベーション費用の見極め方、断熱性能の優劣、間取りやデザインが自身の理想に合致しているかといった確認ポイントを掘り下げることで、あなたの不安を解消し、理想の住まいを実現するための賢い選択をサポートします。
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中古マンションのリノベーション物件についての基礎知識
東京で美しいマンションに住みたいという願望があっても、新築物件の価格は高騰しているため、中古マンションをリノベーションするという選択肢が有力になる人が多いと考えられます。
そこで、リノベーションマンションの購入を考える際に押さえておくべき基礎知識をまとめました。
「リノベーション」と「リフォーム」という言葉は頻繁に用いられますが、実は厳密な定義が存在しません。
不動産会社や管理会社によって解釈が異なる場合が多く、その境界線は曖昧です。
一般社団法人リノベーション住宅推進協議会は、リノベーションを「機能や価値の再創造を目的とした改修であり、住居全体の生活様式に対応した包括的な改修」と定義づけています。
平たく言えば、リノベーションとは「大規模な工事を通じて間取りや内装の一部、あるいは全部を刷新すること」を意味します。
ただし、内装のみの変更から間取りの抜本的な変更まで、その内容は多岐にわたるため、購入を検討する際には注意が必要です。
リノベーションが施された中古マンションに住むための主な方法は2つあります。
1つはリノベーション済みの物件を購入すること、もう1つは中古マンションを購入し、その後、自身でリノベーション工事を実施することです。
最近では、リノベーション済みの物件を購入するという方法が一般的です。
中古マンションのリノベーションを実施する際の費用相場
中古マンションをスケルトンリフォームする際に、特に気になるのが費用面ではないでしょうか。
ここでは、スケルトンリフォームを実施した場合の費用の目安と、その金額が変動する要因についてご説明します。
スケルトンリフォームにおける、1平方メートルあたりの概算予算は以下の通りです。
| 一般的なマンション | 25万円～ |
|---|---|
| グレードの高いマンション | 30万円～ |
お部屋の広さごとのリフォーム費用は、以下の表を参考にしてください。
| 専有面積(㎡) | リフォーム後の間取り例 | 費用相場 (万円) |
|---|---|---|
| 50 | 1LDK～2LDK | 1,250～1,500万円 |
| 60 | 1LDK～2LDK | 1,500～1,800万円 |
| 70 | 1LDK～3LDK | 1,750～2,100万円 |
| 80 | 1LDK～3LDK | 2,000～2,400万円 |
| 90 | 1LDK～3LDK | 2,250～2,700万円 |
| 100 | 1LDK～4LDK | 2,500～3,000万円 |
| 110 | 2LDK～4LDK | 2,750～3,300万円 |
| 120以上 | 2LDK～4LDK | 3,000万円～ |
リフォーム費用は、使用する建材によっても変わってきます。
加えて、下記のような工事やリフォーム内容も費用に影響を与える可能性があります。
– 高品質な内装材（床材、壁材、壁紙など）の採用
– 大幅な間取り変更による工期の長期化
上記の要素により費用が大きく変わることが考えられるため、初期段階で見積もりを取ってもらうようにしましょう。
中古マンションのリノベーションのメリット
中古マンションのリノベーションをするメリットは、以下の3つです。
それぞれのメリットを理解し、中古マンションをリノベーションするかを検討しましょう。
- 新築マンションよりもコストを抑えて理想の住まいが手に入る
- 立地条件にこだわって選べる
- 間取りやデザインを自由にカスタマイズできる
新築マンションよりもコストを抑えて理想の住まいが手に入る
新築マンションの価格設定は、一般的に中古マンションを上回ります。
これは新築ならではの魅力に加え、最新の建築基準を満たし、新しい設備やデザインがコストに影響するためです。
特に最近では、首都圏における新築マンションの価格が著しく上昇し、購入が困難になっています。
対照的に、中古マンションは築年数の増加とともに価値が低下するのが一般的で、その結果、購入価格は新築に比べて割安になる傾向が見られます。
調査によると、中古マンションをリノベーションした場合、新築マンションを購入するよりも約1,391万円のコスト削減が期待できるというデータもあります。
加えて、中古マンションのリノベーションは、個々のニーズや好みに応じた改修が可能であり、フルリフォームだけでなく部分的な改修も選択できるため、新築マンションの購入と比較して、経済的な負担を軽減できる可能性があります。
立地条件にこだわって選べる
中古マンションをリノベーションする利点として、希望通りのロケーションを選べる点が挙げられます。
新築物件では難しい都心部や交通利便性の高いエリアでも、中古であれば予算内で見つけられる可能性があります。
その結果、日常生活の質が向上し、通勤や外出がよりスムーズになるでしょう。
間取りやデザインを自由にカスタマイズできる
中古マンションのリノベーションは、間取りや内装を思い通りにアレンジし、まるでオーダーメイド住宅のような住まいを作り出すことができます。
古くなった内装や設備を一新するのはもちろん、これからの暮らし方に合わせたデザインを取り入れることも可能です。
たとえば面積が変わらなくても、壁の一部を撤去することで、視覚的に広がりを感じさせ、開放的な空間を手に入れることができるでしょう。
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中古マンションのリノベーションのデメリット
中古マンションのリノベーションをするデメリットには、以下の3つがあります。
それぞれのデメリットを理解し、メリットとどちらの方が大きいかを考えてみましょう。
- 耐震基準を満たしていない場合がある
- 施工完了までに時間がかかる
- 物件によっては間取りの変更ができない可能性も
耐震基準を満たしていない場合がある
中古マンションのリノベーションを検討する上で、最も重要な要素の1つが耐震性能です。
日本では1981年を境に建築基準法が改正され、新耐震基準が導入されました。
それ以前に建設された建物には旧耐震基準が適用されており、大地震に対する安全性が十分に確保されていない場合があります。
新耐震基準は、大地震発生時における建物の倒壊を防ぐため、壁の配置や補強材の強度などが大幅に見直されたものです。
そのため、リノベーションを前提として物件を選ぶ際には、築年数を確認し、耐震基準がいつのものかを確認することが不可欠です。
特に、1981年以前の物件は、専門家による耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強工事を行うことを視野に入れる必要があります。
施工完了までに時間がかかる
中古マンションをリノベーションする場合、新築物件やリフォーム済み物件のように即入居とはいきません。
リノベーションには、プランニング期間と施工期間が必要であり、それらの合計は工事の規模によって変動しますが、通常3ヶ月から、場合によっては5ヶ月を超えることもあります。
プランニングに約2〜3ヶ月、施工に約1〜2ヶ月を見込んでおくと良いでしょう。
もし現住居をお持ちの場合、工事期間中は一時的な住居が必要となり、工事費用の他に別途費用が発生する見込みがあります。
物件によっては間取りの変更ができない可能性も
リノベーションは、間取りを思い通りに変えられる点が魅力ですが、建物の構造によっては、希望通りの変更ができないこともあります。
例えば、建物の根幹となる基礎や柱は、大きく手を加えることが難しいのが一般的です。
加えて、窓枠や玄関の扉、隣家との仕切り壁は、マンションの共有部分とみなされるため、取り替えたり、壊したりすることは原則として認められていません。
また、マンションの管理規約によっては、床材の種類や遮音性能に関して制限が設けられていることもあります。
さらに、台所や風呂、トイレなどの水回りの配置を変えたい場合、床下の配管スペースの制約や、階下の天井裏を通る排水管の位置関係から、困難なケースも想定されます。
したがって、間取りの変更が必ずしも可能とは限らないことを念頭に置き、物件を選ぶ際には専門家とよく相談することが重要です。
「リノデュース」なら物件選びからリノベーションまで完全サポート
リノデュースは、中古マンション購入とリノベーションをまとめて支援するサービスです。
物件探しの初期段階から、専門家がリノベーションに適した物件選びをサポートします。
住宅ローンを組む際には、物件購入費用とリノベーション費用を一本化でき、低金利かつ長期返済が可能な点が魅力です。
もともと施工会社としてスタートしているため、職人の確かな目で品質を見極め、適正な価格でのリノベーションを実現します。
加えて、10年間のアフターフォロー体制も整っており、リノベーション後の生活も安心して過ごせるでしょう。
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リノベーションを前提に中古物件を選ぶときのポイント
リノベーションを前提に中古物件を選ぶ際には、以下の4つを押さえましょう。
それぞれのポイントを理解し、中古物件選びで失敗しないようにしましょう。
- 周辺住民とのトラブルの有無を事前にリサーチする
- 管理ルールや建物の構造・仕様をしっかり把握しておく
- 建物が最新の耐震基準に適合しているかを確認しておく
- 将来の修繕計画をチェックする
周辺住民とのトラブルの有無を事前にリサーチする
入居後のトラブルを避けるためには、不動産会社を介して周辺環境を確認するのはもちろん、物件の内覧時に自らも注意深くチェックすることが重要です。
具体的には、マンションのエントランスなどに騒音に関する告知がないか、共用スペースの使い方が適切かどうかなどを確認することで、一部居住者のモラルを推測できます。
さらに、ゴミ捨て場に分別されていないゴミが放置されている場合など、その建物の管理状態全体を推し量る手がかりになるでしょう。
管理ルールや建物の構造・仕様をしっかり把握しておく
リノベーションを理想通りに進めるためには、事前に管理規約と建物の構造を把握しておくことが重要です。
最初に、基本的な禁止事項を洗い出し、加えて電気系統や給排水管、設備機器などの移動の可否を検討しましょう。
箇所によっては専門知識がないと判断が難しいこともあるため、リノベーションプラン全体を視野に入れて相談できる不動産業者に、物件探しからサポートを依頼することも有効な手段です。
建物が最新の耐震基準に適合しているかを確認しておく
マンションの耐震性能に関する基準は、1981年6月1日を境にして大きく見直されています。
したがって、築年数が40年を超える物件を検討する際は、建物の耐震性について特に注意深く調査することが重要です。
また、物件によっては、専門機関が耐震診断を実施している場合もあります。
その診断結果の内容を精査することで、より安心して購入の判断ができるでしょう。
将来の修繕計画をチェックする
マンションの耐用年数は、その維持管理やメンテナンスの質によって大きく変動します。
購入を検討しているマンションがある場合、不動産会社を通じて修繕計画を入手することが可能です。
事前に大規模修繕の実施記録や今後の計画、修繕積立金の蓄積状況などを調査しておくようにしましょう。
これらの情報を精査することで、将来的な維持コストや資産価値を予測する上で役立ちます。
リフォームのやり方とは？手順や流れ注意点から事例までをご紹介
中古マンションのリノベーションを行なった事例
ここでは、中古マンションのリノベーションを行なった事例について、以下の見出しで解説します。
それぞれの事例を見て、リノベーションのイメージを膨らませましょう。
- 神奈川県 40平米台 「ブラウンとモノトーン」
- 東京都 80平米台 「さわやかに映える家」
- 東京都 70平米台 「Cool Modern」
神奈川県 40平米台 「ブラウンとモノトーン」
このリノベーション事例では、初期デザイン段階において、インスピレーション源となるイメージをお客様より共有いただきました。
ヴィンテージ特有の、かすかに赤みを帯びたブラウンとオフホワイトを組み合わせ、シックで大人の魅力を感じさせるものでした。
何とも言えないブラウンの洗練された雰囲気が際立つ住まいを実現することを目指し、今回のリノベーションに挑戦しました。
詳しいリノベーション情報を知りたい方は、こちらをご覧ください。
また、こちらも一緒にご覧ください。
東京都 80平米台 「さわやかに映える家」
撮影スタジオとして生まれ変わった、ある住宅のリノベーション事例をご紹介します。
注目すべきは、制約が多いとされるツーバイフォー（2×4）工法の住宅において、大胆な間取り変更に成功した点です。
その結果、自然光がたっぷりと差し込む、開放感あふれる空間が実現し、被写体の魅力を最大限に引き出す、洗練されたスタジオへと生まれ変わりました。
詳しいリノベーション情報を知りたい方は、こちらをご覧ください。
東京都 70平米台 「Cool Modern」
このリノベーション事例でお客様が望まれたのは、住空間全体の調和でした。
そこで、デザイン、カラー、空間構成といった様々な要素を統合し、いかにして統一感を生み出すかが、今回のリノベーションにおける重要な課題となりました。
既存のリビングは既にゆったりとしたバランスの良い空間であったため、間取りについてはキッチンの拡張を除き、大幅な変更は加えていません。
リノデュースの経験と技術は、特にデザインと色彩計画において発揮されています。
居間や寝室の床や天井には淡い灰色を、キッチンのカウンターや特注のテーブルには濃いめの灰色を採用し、グレーの色調で統一感を保ちながらも、単調な印象にならないよう配慮しました。
詳しいリノベーション情報を知りたい方は、こちらをご覧ください。
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中古マンションをおしゃれにリノベーションした事例25選！ポイントも解説
後悔しないためのリノベーション物件購入の注意点
後悔しないためのリノベーション物件購入をするためには、以下4つの注意点を知っておきましょう。
それぞれの注意点を理解し、リノベーション物件購入時に後悔しないようにしましょう。
- 見えない部分のリノベーションが実施されているか
- 適正なリノベーション費用が追加されているか
- 断熱性能は優れているか
- 間取りやデザインは理想通りか
見えない部分のリノベーションが実施されているか
リノベーションされた物件の中には、内装だけが新品のように見えるほど改修されている場合があります。
しかし、給排水管や建物の共有スペースといった、見た目ではわからない箇所は改修されずに古くなっていることもあります。
このような物件では、表面からは判断できない部分の劣化が進んでおり、場合によっては数年で大規模な修繕が必要になることもあるでしょう。
特に、水漏れはリノベーション物件における頻発する問題の一つであり、入居後間もなく天井から水が漏れたり、床が水浸しになるなど、大がかりな工事を余儀なくされることもあります。
したがって、物件の購入を検討する際には外観だけではなく、特に配管などの見えない部分のリノベーションがどこまで実施されているかを詳しく確認することが非常に重要です。
適正なリノベーション費用が追加されているか
リノベーションやリフォームという用語は、明確な定義を持たないため、物件によっては、その言葉を名目に、実際の工事内容以上の高価格が設定されている場合が見受けられます。
リノベーションの内容は多岐にわたり、内装の表面的な変更から、給排水設備を含む大規模な改修までさまざまです。
したがって、築年数が同じリノベーション物件であっても、価格には大きな開きが生じることがあります。
物件の購入を検討する際には、「リノベーション済」という謳い文句だけでなく、具体的にどのような工事がどこまで実施されたのか、その詳細と費用を把握し、価格設定の妥当性を慎重に見極めることが不可欠です。
不動産会社に相談し、予算内で実現可能な工事内容とのバランスを考慮した物件選びをするようにしましょう。
リノベーション費用の相場はいくらなのか？実例とともに徹底解説
中古物件のリフォーム費用相場はいくら？失敗しないために注意すべき6つのポイントも解説
断熱性能は優れているか
リノベーション済みの物件は外観が美しく整っていることが多いものの、断熱性能が低い住宅では快適な生活を送ることが難しいかもしれません。
断熱対策が適切でないと、屋内と屋外の温度差によって結露が発生しやすくなり、カビの繁殖や木材の腐食を招く原因となります。
また、冬季の暖房や夏季の冷房効率が悪くなり、無駄なエネルギー消費を引き起こし、結果として光熱費が嵩むことになります。
さらに、結露は壁や建物の構造部材を常に湿った状態にし、住宅そのものの劣化を早めてしまう恐れがあることを知っておきましょう。
間取りやデザインは理想通りか
リノベーション済み物件を選ぶ際、間取りや内装は既に固定されています。
したがって、購入を考える際には、それが自身の生活様式や好みに適しているかを丁寧に確かめることが重要です。
もし購入後に「やっぱり間取りを変えたい」「内装が気に入らない」といった理由で再度リフォームを行うことになると、追加で大きな費用が発生する可能性があります。
リノベーション済物件の利点は、購入後の手間が少ないことですが、これは「自身の希望通りの間取りや内装にできない」という短所とセットであるため、購入前に理想と物件がマッチしているかを慎重に判断することが求められます。
後悔しない中古マンションリノベーションなら「リノデュース」
この記事では、中古マンションをリノベーションする際の注意点について解説してきました。
後悔しない中古マンションのリノベーション物件を購入するためには、見えない部分のリノベーション状況や、適正なリノベーション費用が追加されているか、断熱性能の優劣、そして間取りやデザインが自身の理想と合致しているかといった多岐にわたる注意点を慎重に確認することが不可欠です。
内装が綺麗に見えても、配管などの目に見えない部分の劣化や実際の工事内容に見合わない価格設定、低い断熱性能、自身の希望と異なる間取りやデザインは、入居後に予期せぬトラブルや追加費用、不快な生活環境に繋がりかねません。
特に、一度購入したリノベーション済み物件の間取りやデザインを後から変更しようとすると、さらに高額な費用が発生するリスクがあるため、購入前の徹底的な確認が重要です。
このような複雑な中古マンションのリノベーション物件購入において、「リノデュース」であれば、物件選びからリノベーション、そしてアフターフォローまでをワンストップでサポートしてくれます。
リノデュースは不動産と施工のプロフェッショナル集団であり、物件購入時の仲介手数料が無料になるなど、コストを抑えながら理想の住まいを手に入れることが期待できます。
また、もともと施工会社として20年以上の実績を持つため、職人による確かな目利きと高品質なリノベーションを実現し、品質にも絶対の自信を持っています。
万が一のトラブル時も、10年間のアフターフォロー体制が整っているため安心です。
中古マンションリノベーションで後悔しないためにも、経験と実績のある「リノデュース」に任せて、あなたの理想の住まいを実現することを検討してみてはいかがでしょうか。
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