中古物件を購入しリフォームしようと考えているけど、リフォーム費用の相場を調べてもあまり掴めないという方は多いでしょう。
この記事では、そういった方に向けて築年数ごとの費用の相場やリフォームする際に、気を付けるべきポイントを分かりやすく解説していきます。
中古物件を購入してリフォーム工事を完了させるまでのイメージがつかないという人向けに、中古物件を購入してリフォームするまでの17ステップを解説しているので、最後までお読みください。
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中古物件のリフォーム費用の相場はいくら？
中古物件を購入しリフォームする際には、費用相場を比較して不動産会社を選ぶことが重要です。
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が行った調査によると、中古物件のリフォーム費用は、戸建てもマンションも100万円〜300万円以下が一番多くなっています。
また、全体の平均リフォーム費用は、約350万円といわれています。
しかし、築年数やリフォーム内容によって費用は全く変わってきます。築年数ごとの費用相場は以下の通りです。
| 築年数 | 費用相場 |
|---|---|
| 築0~5年 | 3~15万円 |
| 築5~10年 | 10~70万円 |
| 築10~15年 | 150万円前後 |
| 築15~20年 | 160~270万円 |
| 築20~25年 | 150~380万円 |
| 築25~30年 | 250~490万円 |
| 築30年以降 | 500~2,000万円 |
これから築年数ごとの費用相場について詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
◉ 中古住宅のリフォーム費用相場：築5〜10年
◉ 中古住宅のリフォーム費用相場：築10〜15年
◉ 中古住宅のリフォーム費用相場：築15〜20年
◉ 中古住宅のリフォーム費用相場：築20〜25年
◉ 中古住宅リフォーム費用相場：築25〜30年
◉ 中古住宅リフォーム費用相場：築30年〜
中古住宅のリフォーム費用相場：築0〜5年
築0〜5年の中古物件のように築年数が浅い物件は基本的な構造や設備が新しく、大規模な修繕が不要な場合が多いです。
そのため、リフォームにかかる費用は抑えられるでしょう。
リフォームするのであれば、ハウスクリーニングや畳の表替えをするので十分なため、費用相場としては3〜10万円程度になります。
しかし、前住んでいた所有者のライフスタイルに合わせた内装や設備が自分に合わない場合や、
さらなる快適性を求める場合には7〜15万円程度か、それ以上のリフォーム費用が必要になるでしょう。
中古住宅のリフォーム費用相場：築5〜10年
築5〜10年の中古物件も基本的に構造がまだ新しく、大規模なリフォームが不要であることが多いため、
リフォームによって新築同様の快適さを比較的低コストで実現できます。
築5〜10年の中古物件は、築0〜5年に比べると少し使用感が出始め、設備の劣化や機能的な陳腐化が進んでる場合もあります。
リフォーム費用の相場としては10〜70万円程度必要だと考えておきましょう。
そのため、リフォームでは見た目の美化だけでなく、設備の更新や機能向上に重点を置くことが多くなります。
中古住宅のリフォーム費用相場：築10〜15年
築10〜15年の中古物件は、使用による摩耗だけでなく、設備の老朽化が出始める時期であり、リフォームでの改善や更新が特に重要になってきます。
そのため、機能的な改善や安全性の向上を目的とした住宅設備に伴うリフォームが必要となるでしょう。
リフォームを通じて、新築時にはなかった最新の機能やデザインを取り入れることができ、長期的に見て住宅の価値を向上させることができます。
また、一戸建ての中古物件で外壁や屋根が劣化しているのであれば一通りの点検が必要になってくるため、一気に額が跳ね上がります。
外壁塗装や屋根補修などで、150万円程度かかることもあるでしょう。
中古住宅のリフォーム費用相場：築15〜20年
築15〜20年の中古物件は、設備の老朽化による機能不全が現れることが多く、生活スタイルの変化に合わせた間取りの変更や、
快適性・安全性を高めるための大規模リフォームが求められるでしょう。
特に水回りの劣化が進んでいるため、ユニットバスや洗面台、給湯器の取り換えが必要な場合も出てきます。
一戸建ての中古物件の場合は150〜270万円程度で、マンションでも60〜150万円程度と100万円を超えるケースも多いです。
しかし、元々の価格が低く設定されているため、リフォーム費用を含めても、新築物件の購入より費用を抑えることができます。
中古住宅のリフォーム費用相場：築20〜25年
築20〜25年の中古物件では、設備の老朽化が進んでおりキッチンやトイレの交換、フローリング工事が必要になってきます。
そのため、設備の更新や内装の改装などが必要になるでしょう。
築年数が古くなるほど、耐震補強工事が必要となる場合が多くなります。
しかし、築20年前後の中古住宅であれば、基本的には新耐震基準を満たしていることが期待できるため、耐震補強工事が発生しない可能性があります。
このことは、リフォームやリノベーションを検討する際の大きなメリットとなります。
費用相場としては、築20年以上になってくると一戸建てのリフォームで、270〜380万円程度、マンションでも150〜270万円程度かかってくるでしょう。
中古住宅リフォーム費用相場：築25〜30年
築25〜30年の中古物件では、大規模なリフォームが必要になることが多く、設備の全面更新や耐震補強、内装の大幅な改修などが考慮され一通りの点検が必要です。
ですが、全面的なリフォームを施した住宅は、定期的なメンテナンスを行うことでその機能性と快適性を長期間保持し住宅の長寿命化を図ることができます。
費用相場としては、一戸建ての場合280〜490万円程度、マンションなら250〜350万円程度とリフォーム費用の額が一気に跳ね上がるので気を付けましょう。
中古住宅リフォーム費用相場：築30年〜
築30年を経過した中古物件では、設備の全面的な更新や耐震工事、断熱材の導入、場合によっては構造的な問題への対応など大規模なリフォームが必要になるケースが多いです。
大規模なリフォームをする場合、一戸建てをフルリフォームすると2000万円程度、マンションだと500万円前後必要になります。
ですが、フルリフォームの場合、費用はかかってきますが、より自身の希望するデザインに近づけることが可能です。
こういった大掛かりなリフォーム工事を行う場合、購入物件がその内容に対応しているかをリフォーム業者と話し合ったり、時には交渉する必要性も出てきます。
中古物件の購入からリフォームまでをワンストップで行ってくれるリノデュースでは、こういった交渉などの手間に加えて、仲介手数料などの余分費用も無くすことができます。
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中古物件購入後リフォームのメリット
中古物件を購入した後にリフォームを行うことには、多くのメリットがあります。特に嬉しいメリットは以下の2点です。
それぞれについて分かりやすく解説していきます。
◉ お部屋のアレンジができる
新築と比較すると物件自体の価格が安い
一般的に、中古物件の価格は新築物件に比べて20〜30%程度安いケースが多いです。
しかし、これは物件の立地や人気、築年数によって変動します。
例えば、人気のある地域や駅近の物件では、新築と中古の価格差が小さくなることもあるでしょう。
新築物件が6,000万円の場合、中古物件が同等条件で4,200万円で30%安いとして、1,500万円のリフォームを行ったとしても、総コストは5,700万円となり、新築に比べて300万円お得になります。
中古物件を購入してリフォームする場合、一般的に築10年〜20年の物件が最もコストパフォーマンスが良いとされています。
なぜなら、築10年〜20年であれば、構造的には健全でありながら、価格が新築に比べて相当下がっていることが多いからです。
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お部屋のアレンジができる
大きなメリットの2つ目は、お部屋のアレンジが自由にできる点です。
中古物件とリフォームを組み合わせることで、自由度の高いカスタマイズが可能になります。
中古物件とリフォームを上手く組み合わせることで、単に住む場所ではなく、生活そのものを豊かにする空間を実現可能です。
しかし、リフォームだと設備工事がメインとなりデザインに拘ったりはできない場合が多いです。
デザインなど細かい部分にまで拘りたい方は、大規模な改修であるリノベーション工事が可能なリノデュースなどの業者に頼むとよいでしょう。
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中古物件購入後リフォームのデメリット
中古物件を購入してリフォームする際には、メリットだけでなくデメリットも存在します。
デメリットについて理解していないと、新築物件の購入より費用が高くなったり、思い通りのデザインにできないなどの問題が発生してきます。
こういったリスクを避けるためにも中古物件を購入した後にリフォームする際のデメリットについて把握しておきましょう。
特に注意すべきデメリットは以下の3つです。それぞれについて分かりやすく解説していきます。
◉ 仲介手数料の発生
リフォームローンの金利が高くなるかもしれない
中古物件を購入してリフォームする場合、リフォームローンを利用することが一般的です。
しかし、リフォームローンは住宅ローンより金利が高い傾向にあります。
そのため、今後の生活を考慮して将来の子供にかかる教育費や自身の老後資金等を具体的に想定した資金計画を考えるようにしましょう。
≫≫ 住宅ローンの選び方を初心者向けに分かりやすく解説／ポイント別にご紹介
仲介手数料の発生
一般的な不動産会社の仲介で不動産物件を購入する場合、物件の価格に応じて仲介手数料が発生します。
仲介手数料は数100万円程度かかるケースも珍しくないので、物件購入前にどれくらいかかるかを把握しておく必要があります。
また、仲介手数料は、現金での支払いを求められることがほとんどです。
不動産購入からリノベーションまでワンストップで請け負っているリノデュースでは、仲介手数料で利益を上げる必要が無く仲介手数料が無料になっています。
不動産会社とリフォーム会社の両方での契約の手間や仲介手数料などの無駄な出費を減らしたい方は、リノデュースがおすすめです。
≫≫【東京都】中古マンション購入時の仲介手数料無料会社おすすめ3選
≫≫ 中古マンション購入で支払う仲介手数料の相場と無料にする方法を解説
中古物件リフォーム時の6つの注意点
実際に中古物件を購入しリフォームをする際にリフォーム会社選びや確認を適当に行ってしまうと、要望通りの家にならなかったり、そもそもリフォーム不可の物件を選んでしまうなどのトラブルを引き起こしかねません。
そういったリスクを減らす為に注意すべき６つのポイントは以下になります。それぞれについて分かりやすく解説していきます。
◉ リフォーム部分とリフォーム費用を確認する
◉ リフォームのローンが組めない可能性がある
◉ 事前確認は入念に行いましょう
◉ 耐震基準を満たしているか
◉ リフォーム不可の場合もあるため確認が必要
リフォーム会社もしっかり選びましょう
何社からか見積もりをもらってやり取り含めアフターサービスの充実しているところを選定しましょう
リフォーム会社選びを適当にしてしまうと、費用の相場が分からず高額請求をされたり、要望通りの物件に仕上がらなかったりします。
こういった問題を避けるために、数社で見積書を発行してもらったり、要望を具体化できているかなどを精査しなくてはいけません。
また、物件工事が完了した後のアフターサービスの充実度も大事になってきます。
しかし、実際に何社かに相談に行き、リフォーム内容を伝える中で実現可能な業者か判断したり、見積書を作成してもらうのは大変です。
その点、リノデュースでは、中古物件の購入からリフォームまでをワンストップで行ってくれるので、
物件選びの段階からリフォーム内容についての相談や全体を通しての見積書作成が可能です。
≫≫【2024年最新】東京のリノベーション会社ランキング10選！大手から上場企業まで徹底比較
リフォーム部分とリフォーム費用を確認する
リフォーム工事を始める前に、本当に自身が依頼した内容と違いが無いか確認しましょう。
リフォーム業者の都合などで勝手に変更されている場合もよくあります。
その場合は、要望と異なる旨を伝えなくてはいけません。
また、どの場所のリフォームにどのぐらいの費用がかかっているのかの見積書を詳しく作成してもらいましょう。
リフォーム部分とそれにかかる費用をしっかり把握しておくことで、工事終了後のトラブルを未然に防ぐことができます。
≫≫ リノベーションとリフォームの違いとは？メリット・デメリットから費用相場まで解説
リフォームのローンが組めない可能性もある
ローンは、リフォーム内容や工事業者の信頼性なども考慮され、工事内容が適切でないと判断されたり、
信頼性の低い業者を選んでしまうとローンが組めない場合もあります。
なので、自身の状況に合ったローンと信頼性の高い業者を選ぶ必要があります。
信頼性が高くワンストップサービスを提供しているリノデュースなら、信頼性があり、自身の状況に合ったローンプランを提案してくれるのでローンが組めないというトラブルを防ぐことが可能です。
≫≫ 中古住宅ローンの審査は厳しい？見られるポイントと借入可能額を解説
事前確認は入念に行いましょう
購入する物件の建築工法を事前に確認するようにしましょう。希望するリフォーム内容が、その物件で可能かどうかを確認しておかないと計画倒れになってしまいます。
また、工事が終了した時に自分の想像と違うという問題が起こりがちです。
そのようなトラブルを未然に防ぐために、中古物件の購入からリフォームの計画までをワンストップで行ってくれる業者を選ぶようにしましょう。
耐震基準を満たしているかどうか
日本は地震大国であるため、地震に対する強度の目安となる耐震基準が建築基準法で定められています。
これまで日本では、大地震が起こると耐震基準に関する議論が起こり何度か改正されてきました。
現在は新耐震基準といい、震度6強の地震にも耐えられることを基準としており、この基準を満たす建物を建築することが義務付けられています。
特に中古物件を購入する際には、この基準を満たしている物件かどうか入念に確認しなくてはなりません。
≫≫ 中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説
リフォーム不可の場合もあるため確認が必要
不動産市場の中には、再建築不可物件というものがあります。
これは接道義務を満たしておらず、今ある建物を解体して新しい建物を建てたり、リフォームしたりができない物件のことです。
再建築不可物件は、取引価格が低いことや固定資産税が低いなどのメリットが存在します。
しかし、リフォームを前提とした物件購入の場合は、メリットだけに目がいってしまい選ばないためにも事前に確認するようにしましょう。
≫≫【中古マンション】リノベーション向き物件の探し方と注意点を解説
中古物件を購入してリフォームまでの17つのステップ
中古物件を購入してリフォーム工事を完了させるためにやるべきことは、たくさんあります。
また、不動産選びから始まり、物件やリフォーム会社の選択、住宅ローンなどを同時に行うことが必要です。
不動産の取引自体そんなに経験があるものでなく、さらに複雑なのでなかなかスムーズにいかないでしょう。
そんな方に向けて、中古物件を購入してからリフォームを行うまでの手順を17ステップに分けて、詳しく解説していきます。
2. 自分に合う物件・不動産会社・リフォーム会社を選ぶ
3. 実際に物件の内見を行う
4. 住宅ローンの事前審査を受ける
5. 物件の購入申し込みをしよう
6. 不動産会社に相談してから売買契を結ぼう
7. リフォーム工事の請負契約を結ぼう
8. 住宅ローン本審査を受けよう
9. リフォーム内容を確かめて決定する
10. 金銭消費貸借契約を結ぶ
11. 物件引渡し及び残金決済
12. リフォーム工事の着工及び着工代金の支払い
13. 解体
14. 工事中間確認途中換金の支払いをする
15. 金銭消費貸借契約結ぶ
16. 完成確認をする
17. 確定申告等など
1. 資金計画を練ろう
まずは、物件選びをする上での資金計画を練らなければなりません。
中古物件を購入する際にかかる費用を考えた上で、リフォームにかかる費用を用意する必要があります
。その際には、今後の生活を考慮して将来の子供にかかる教育費や自身の老後資金等を具体的に想定しておくとよいでしょう。
また、中古住宅の購入費用は住宅ローンを利用するのが一般的ですが、それに加えてリフォーム費用もローンを利用するのかについても考えなくてはいけません。
2. 自分に合う物件・不動産会社・リフォーム会社を選ぶ
自身で決めた条件に合う物件や不動産会社、リフォーム会社を選ばなくてはいけません。
どの不動産会社にするかで、物件購入時にかかる費用が変わってきます。特にリフォームでは、希望通りにならない場合も出てくるでしょう。
不動産会社であれば、担当者が宅建士の資格を持っているかや付帯サービスが充実しているか、業者にとって不利となる内容も教えてくれるかなどを基準にしましょう。
また、リフォーム会社に関しては、過去の実績があるかやアフターサービスや保障が充実しているか、要望をしっかり具体化できているかを考えて選んでください。
≫≫【2024年最新】不動産仲介おすすめ会社10選！実績から選び方まで徹底解説
3. 実際に物件の内見を行う
購入する物件がある程度決まったら、実際に内見をします。
その際にリフォーム会社に同行してもらい、希望のリフォーム像などの可否や概算の見積書をもらい検討するといいでしょう
ここでの見積書には、実施するかしないかは別として、する可能性のある内容は全て入れるようにしてください。
4. 住宅ローンの事前審査を受ける
住宅ローンの事前審査は、住宅を購入する際に重要なステップです。
ここでは見積もりの取得時と同様、物件購入の諸費用も考慮した金額にしましょう。
事前審査とは借入者の収入や雇用状況や資産、債務などを調査するもので通常であれば1週間〜2週間程度で結果が分かるでしょう。
5. 物件の購入申し込みをしよう
購入する物件が決定したら購入申し込みをしましょう。
この際に購入申込書に記名押印しますが法的拘束力はありません。
不測の事態が起こったり、やむを得ない状況でのみ申し込みを撤回できます。
しかし、どの物件にするか迷っており仮押さえしておきたいなどで申し込みをし、安易に撤回などすれば、今後物件探しをする際に信用がなく契約できないなどの事態を引き起こす可能性があるので安易に撤回するのは辞めましょう。
6. 不動産会社に相談してから売買契を結ぼう
物件の申し込みが済んだら、不動産会社と売買契約を結びます。
通常、物件の申し込みが完了してから売買契約までは、1週間程度で行われることがほとんどです。
その際に、重要事項などの説明などを受けるのですが、契約後のトラブルを防ぐためにも、分からないことがあれば相談するようにしましょう。
7. リフォーム工事の請負契約を結ぼう
住宅の契約が完了した後は、リフォーム工事の請負契約を結びます。
金融機関やリフォームの内容によっては、住宅ローン本審査の場合に請負契約書が必要となる場合があります。
ただし、詳細見積もりまでを添付書類とし、請負契約書はローン契約時までに用意すればよいケースもあるのでリフォーム会社に事前に確認しておくといいでしょう。
8. 住宅ローン本審査を受けよう
売買契約を結べたら、住宅ローン本審査に申し込みます。
審査では、ローンの返済の可否や万が一返済できなくなった場合の手段など、契約者の年収や購入する住宅や土地などの物件情報をもとに慎重に審査されます。
本審査の期間は申込み内容や金融機関によって変わってきますが、1週間〜2週間程度で結果が出るでしょう。
スムーズに行うためにも売買契約時には、すべての必要書類を揃えておくといいでしょう。
9. リフォーム内容を確かめて決定する
住宅ローンの本審査に申し込んだ後は、リフォーム会社と内容やプランについて再度確認をしていきます。
この際に、要望などはすべて伝えるようにしましょう。
10. 金銭消費貸借契約を結ぶ
住宅ローンを組むにあたって、最後に行う手続きが金銭消費貸借契約です。
具体的には、借主が貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭を利息付きの場合は利息分も含めて、貸主に返済する契約になります。
保証料や実行手数料、契約書の印紙代金などがかかってきますが、現金でのやり取りではなく、残金決済日に融資金額より差し引かれて実行されるケースがほとんどです。
11. 物件引渡し及び残金決済
借入先の銀行に売主、買主及び関係者が集まって行います。買主へ所有権の移転や抵当権の設定に必要な書類を司法書士が確認するものです。
書類に不備がない事が確認できれば、借入銀行にて物件代金の融資が実行され、売主に残りの代金を支払います。
この際に、登記費用や固定資産税、仲介手数料等の各種諸費用や清算金を支払います。
12. リフォーム工事の着工及び着工代金の支払い
無事に物件の引き渡しを終え、登記名義が変更されたら、マンション管理組合に届け出をし、近隣挨拶をします。
しかし、この作業はリフォーム会社が代わりに行ってくれるケースがほとんどです。
いよいよ工事が始まりますが、工事の内容によっては、着工前に設計図の確認や工事の打ち合わせを行うこともあります。
工事が着工した時点で、一部の工事代金を支払うことがあり、支払いのタイミングや金額は契約内容によって異なりますが、一般的には工事の進捗に応じて支払いが行われます。
13. 解体
リフォーム工事を行うにあたって、まずは解体作業です。
物件によっては、アスベストの使用などにより費用が高額になったりするので、事前に見積書を発行してもらい確認しておきましょう。
14. 工事中間確認途中換金の支払いをする
リフォーム工事の契約の際に、中間金などを決めている場合は、支払いが発生し自己資金で賄う必要があります。
中間金は残金決済の前に支払う大きな金額となるため、資金計画の際に支払いのタイミングなどを見計らって計画するようにしましょう。
15. 金銭消費貸借契約結ぶ
住宅ローンを利用してリフォーム工事を行うことはできますが、リフォームローンを別途契約することも可能です。
リフォームローンは、新築物件の工事には適用されない点に注意しましょう。
リフォームローンには変動金利タイプと固定金利タイプ、有担保タイプと無担保タイプなどさまざまなタイプがあります。
ご自身のリフォーム内容によって最適なタイプは、変わってくるので事前に調べておくとよいでしょう。
16. 完成確認をする
リフォーム工事が終了したら、リフォーム会社の立ち合いのもと問題が無いかの確認をします。
問題が無ければ最終の支払いを行い引き渡しです。
17. 確定申告等など
一定の要件を満たせば、住宅ローン控除を適用することができたり、10年以上の住宅ローンを利用してリフォームをすると所得税が控除されます。
こういった控除を受けるには確定申告時に申請しなくてはいけません。
条件を満たし適用の可否が分からない時は税務署に相談しましょう。
リフォーム費用相場まとめ
また、築年数によってどのようなリフォームもしくはリノベーションが必要になるのかは専門知識が必要になってくる場合がある。→リノデュース
中古物件を購入してからリフォームするまでには、同時進行ですべきことがたくさんあります。
また、築年数ごとでどのようなリフォームやリノベーションが必要になってくるかは、専門家の知識が必要になってくるでしょう。
中古物件の購入からリノベーションまでをワンストップで行ってくれるリノデュースなら、業者選びの手間や仲介手数料などの無駄な費用が無くなったり、要望通りのデザインに限りなく近づけることが可能です。
中古物件の購入やリノベーションを検討している方は、一度資料請求をしてみることをおすすめします。
