「リノベーションで理想の住まいをつくりたい」と考えて中古物件を探し始めたものの、どんな物件を選べばいいかわからない、後悔しないか不安…そんな悩みはありませんか？
この記事では、リノベーション向き物件の具体的な特徴や効率的な探し方、見落としがちな注意点まで、詳しく解説します。
この記事を読めば、あなたの理想のリノベーションを叶えるための、最適な物件探しの道筋が見えてくるでしょう。
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リノベーション向き物件の特徴
リノベーション向き物件の特徴について、以下の見出しで解説します。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った物件を選べるようにしましょう。
◉ 【戸建て】に当てはまる特徴
◉ 【マンション】に当てはまる特徴
【戸建て】【マンション】両方に当てはまる特徴
リノベーションを視野に入れて物件を探す際、どのような物件が理想的かを見定めることが重要です。
どのような物件でもリノベーションは実現可能ですが、予算やデザインの自由度、求める条件によって最適な物件は異なります。
ここでは、一戸建て住宅とマンションの双方に共通して、リノベーションが比較的容易であると考えられる物件の特性について詳しく見ていきましょう。
・価格が比較的手頃な築年数の経った物件
リノベーションを前提として物件を探す場合、価格が手頃な築古物件を選択肢に入れるのがおすすめです。
なぜなら、築浅物件やリノベーション済みの物件は価格が下がりにくく、購入費用が高くなる傾向があるからです。
データからも、築年数が経過するほど物件価格が手頃になることがわかります。
例えば、中古マンションの成約価格は築年が新しいほど高く、経過するにつれて価格が下がる傾向にあります。
2024年のデータを見ると、築10年以内が7,000万円台、築16〜25年が5,000万円台、築30年超は2,000万円台となっています。
築20年後くらいまでは価格が大きく下がり、築20年以降は下げ幅が小さくなり、築25年を過ぎるとほぼ横ばいになるのが特徴です。
築25年以降は売買価格が安定し修繕時期に入るため、リノベーションを行っても費用を抑えやすいでしょう。
同様に、中古戸建住宅も築年数が経過するにつれて価格が下がる傾向が見られます。
2024年のデータでは、築10年以内が5,000万円台、築11〜25年が4,000万円台、築26〜30年が3,000万円台、築30年超が2,000万円台となっています。
これらのデータから、築年数が経過した物件は比較的手頃な価格で購入でき、リノベーション費用に予算を充てやすいため、理想の住空間を実現しやすいと言えるでしょう。
・間取り変更がしやすい柔軟な構造を持つ物件
リノベーションで間取りを思い通りに大きく変えたいと考えるなら、建物の構造が非常に大切です。
建物の構造は主に「ラーメン構造」と「壁式構造」の2つに分けられます。
ラーメン構造は柱と梁で建物を支える方式で、壁の撤去が比較的容易なため、間取りの変更がしやすいというメリットがあります。
特にマンションにおいては、壁を完全に撤去してスケルトン状態にすることも比較的簡単なので、大幅な間取りの変更が実現しやすく、リノベーションには非常に適しています。
対照的に、壁式構造は壁自体が建物を支える役割を担っています。
この構造では、壁を取り除くと建物の耐久性に影響を及ぼす可能性があるため、間取りの変更範囲が限られることがあります。
柱や梁が室内に張り出さないため、すっきりとした空間を維持できるという利点はあるものの、リノベーションの自由度という点ではラーメン構造の方が高いでしょう。
そのため、間取りを広範囲に変更するリノベーションを検討している場合は、ラーメン構造の物件を選ぶのがおすすめです。
・リフォーム・リノベーションが施されていない状態かどうか
リノベーションを視野に入れて物件を探すなら、リフォームやリノベーションが施されていない物件がおすすめです。
多くの不動産情報サイトでは「リフォーム/リノベーション済み」の物件が目立ちますが、あえて手を加えていない物件に注目するようにしましょう。
その理由として、リフォームやリノベーションの履歴がある物件は、その分のコストが販売価格に反映されている傾向があるからです。
また、せっかく綺麗になった状態をわざわざリノベーションで変更することに抵抗を感じる場合もあるでしょう。
間取りを大きく変えるような自由度の高いリノベーションを検討しているなら、手を加えていない物件の方が資金的にも精神的にも余裕を持って取り組めます。
ただし、リフォーム済みの物件でも既存の良い部分を活かしながら部分的にリノベーションを行うことで、理想の空間を作り上げることも可能です。
【戸建て】に当てはまる特徴
戸建て住宅のリノベーションを検討する際には、集合住宅であるマンションとは異なる観点での注意が必要です。
なかでも、建物の構造的な安全性と土地の状態は、リフォームの可能性や予算に大きな影響を与えます。
具体的には建築された時期が1981年6月以降の新しい耐震基準を満たしているか、また、土地の広さや周辺の状況が工事の容易性や追加コストに影響するかを慎重に検討することが重要です。
また戸建てリノベーションを考える上で、建物自体の耐震性能は無視できない要素です。過去の地震災害を踏まえ、建築基準法における耐震に関する規定は見直されてきましたが、特に1981年を境に大きく変化しました。この年以前の基準は「旧耐震」、以降の基準は「新耐震」と区別されています。
もしリノベーションを前提として中古の戸建て住宅を購入するのであれば、新耐震基準を満たしている物件を選択することを推奨します。
なぜなら、地震に対する建物の強固さが全く異なるからです。
| 旧耐震基準 | 震度5強程度の揺れを伴う中規模の地震が発生した場合に、建物が倒壊しないレベルの強度 |
|---|---|
| 新耐震基準 | 震度6から7程度の大規模な地震が発生した場合に、建物が倒壊しないレベルの強度 |
建築された年を判断材料とする場合、1981年6月が1つの目安になります。
1981年以降に竣工した住宅であっても、旧耐震基準で建設された物件も存在するため、建築確認を受けた時期を確かめることが重要です。
一戸建てのリノベーションを検討する際、土地の広さや周辺環境にも目を向けましょう。ゆとりのある敷地や周囲に空間的な余裕がある家屋は、リノベーションを行う上で有利です。
その理由として、工事期間中は資材の仮置き場や作業用車両の駐車スペースが不可欠となる点が挙げられます。
敷地が手狭な場合、別途資材置き場や駐車場を確保する必要が出てくるため、その分のコストがリノベーション費用に上乗せされるでしょう。
さらに、リノベーションの内容によっては工事車両を建物に近接させて作業を行う必要が生じるケースもありますが、住宅が密集している地域などでは、それが困難な場合があります。
そのような状況下では特殊な重機などを使用する必要が生じ、結果として費用が増大する可能性があります。
したがって、リノベーションの規模に応じて敷地やその周辺にゆとりがある物件を選ぶことで、工事をスムーズに進め、想定外の費用発生を抑制することが可能です。
【マンション】に当てはまる特徴
マンションのリノベーションを視野に入れて物件探しをする場合、一軒家とは異なり、マンション特有の注意点が存在します。
なかでも、建物の構造的な制約や管理規約の内容は、リフォームの自由度や実現可能性を大きく左右する要素となります。
マンションには住居全体の維持と管理を目的とした「管理規約」が存在し、共用スペースだけでなく、個人の居住スペースである室内におけるリフォームにも制約が設けられていることがあります。
規約で認められていないリフォームやリノベーションは、たとえ建物構造上可能であっても行うことはできません。
具体例として、騒音対策として絨毯の使用が必須でフローリングへの変更が認められない、または配管の不具合を防ぐために水回りの配置変更ができないケースなどが挙げられます。
自由なリフォームを望むのであれば、このような管理規約による制約の少ない物件を選ぶことが大切です。
購入を考える際には必ず管理規約の内容を確認し、自身が希望するリフォームの内容が許可されているか確認するようにしましょう。
またマンションのリノベーションにおいて、間取りの大幅な変更を検討する際、建物の構造形式が重要な検討事項となります。
一般的に、マンションの構造は「ラーメン構造」と「壁式構造」に大別されます。
ラーメン構造は、柱と梁が骨格を形成し建物を支える方式です。
この構造の特筆すべき点は建物全体の耐力を担う主要構造部以外の壁であれば、撤去できる見込みが高いことです。
したがって、比較的容易に間取りの変更を実現できます。
特にマンションにおいてラーメン構造を採用している場合、すべての壁を取り払い、室内をスケルトン状態にすることも容易なので、間取りの大幅な刷新が可能となり、リノベーションの自由度は非常に高いと言えるでしょう。
対照的に、壁式構造は壁そのものが建物の強度を維持する役割を担う構造形式です。
そのため、壁式構造の建物では構造壁の撤去は原則として認められません。この制約により、間取りの変更範囲は限定される傾向にあります。
壁式構造は、室内に柱や梁の突出が少ないというメリットを有するものの、リノベーションを通じて間取りを大きく変えたいという要望に対しては、ラーメン構造の方がより適していると言えるでしょう。
中古物件をリノベーションするメリット
住宅購入では、新築だけでなく中古物件＋リノベーションも魅力的な選択肢です。
中古物件＋リノベーションは、特に初期費用を抑えられる点が大きいです。
国土交通省の調査では新築と中古の価格差は顕著で、令和4年度には戸建てで1,622万円、集合住宅で2,414万円もの差が見られました。
予算を重視する購入者にとって、リノベーション費用を含めても、中古住宅の方が総費用を抑えられる可能性があります。
また、中古市場は物件数が豊富で希望のエリアや条件に合った物件を見つけやすいのも利点です。
新築に比べ流通シェアが高く、既存の住宅地や利便性の高い場所にも掘り出し物が見つかるかもしれません。
さらに、将来的な売却を考慮した場合、中古物件は新築に比べて価値の下落が緩やかです。
新築は購入直後から価値が下がりやすい一方、中古は価格変動が比較的穏やかです。
そのため、限られた予算内で理想の住まいを実現するために、中古物件購入＋リノベーションは賢明な手段と言えるでしょう。
リノベーション向きの物件の探し方
リノベーション向きの物件を探す際には、以下3つのポイントがあります。
それぞれのポイントを理解し、リノベーションしやすい物件を見つけられるようにしましょう。
◉ 不動産会社に相談する
◉ 物件探しからサポートしてくれるリノベーション会社に相談する
不動産ポータルサイトで探す
リノベーションに適した物件を探す一般的な手段として、まず挙げられるのが不動産ポータルサイトの活用です。
SUUMOやHOME’Sといったサイトでは、豊富な物件情報が掲載されており、複数の不動産会社の情報を一括で比較検討できるため、効率的に物件探しを進められます。
しかし、これらのサイトにはリフォーム済みの物件も多く掲載されているため、リノベーションの余地がある物件を見極めるのが難しいという側面もあります。
そこで、より多くのリノベーション向き物件を見つけるためには、築年数の上限を緩和して検索することが重要です。
さらに、リノベーション前の状態の物件情報を掲載している、リノベーションに特化した情報サイトを活用するのも有効な手段です。
不動産会社に相談する
不動産探しにおいては、不動産情報サイトの利用に加え、不動産会社への直接的な問い合わせも検討してみましょう。
情報サイトに掲載されるのは物件の一部に過ぎず、未公開情報に出会えることも期待できます。
また、不動産会社は新築物件に強みを持つ会社と中古物件に強みを持つ会社に分かれます。
もしリノベーションを視野に入れた中古物件をお探しであれば、中古物件の取扱実績が豊富な会社に相談するのがおすすめです。
物件探しからリノベーションまで一貫してサポートしてくれる会社も存在します。
物件探しからサポートしてくれるリノベーション会社に相談する
リノベーションを検討する際には、物件探しとリノベーションをセットで請け負う「ワンストップリノベーション」を提供する業者に相談するのも一つの手段です。
これらの業者はリノベーションに適した物件の選定から、資金計画のアドバイスや設計、施工までをトータルで支援してくれます。
複数の業者との連絡を個別に取る必要がなく、窓口が一本化されるため、円滑に進めやすいという利点があります。
さらに、リノベーション業者は物件をリノベーションの専門家の目で詳細に調査し、工事上の注意点などを事前に教えてくれるため、施工会社ならではの視点から安心してサポートを受けることが可能です。
≫≫【2025年最新】東京のリノベーション会社ランキング19選！大手から上場企業まで徹底比較
「リノデュース」なら物件探しからリノベーションまで徹底サポート
リノデュースでは物件探しから、設計デザインや施工、一体型住宅ローンまで、ワンストップリノベーションに関わる全工程にスペシャリストが対応しています。
特に、不動産と施工のプロフェッショナル集団であるため、物件購入もリノベーションも一社で完結できる点が特徴です。
物件購入においては、オペレーションの内製化により、不動産購入時の仲介手数料が無料になるという大きなメリットがあります。
どんな物件でも仲介手数料が無料になるため、その分リノベーションに予算を割くことが可能です。
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物件選びからリノベーションまでサポートした事例
この事例は、リノデュースが手がけた中古マンションのリノベーションプロジェクトです。
施主様はまだお若い新婚のご夫婦で、将来的に老後まで住まわれるぐらいのお気持ちで購入・リノベーションをされたとのことです。
物件は千葉県にあるマンションで、延床面積は70.11m²です。築年数は、12年と比較的築浅の物件でした。
リノベーション前の間取りは3LDKでしたが、リノベーション後は2LDK+Wに変更されています。
リノベーションにかかった費用は、1280万円でした。
このリノベーションの一番のこだわりはキッチンでした。
ご夫婦揃って料理好きであることから、二人で料理を楽しめるキッチンを希望されていました。
そこで、壁付きのI型キッチンから、L型の対面キッチンに変更されました。デザインは白を基調としたシンプルなデザインで、アクセントに飾り棚が設けられています。
また、キッチンの一部にはタイル貼りが施され、アクセントになっています。
対面式になったことで、キッチンの前は視線を遮るものがなくなり、明るく開放的なキッチンが実現できました。
また、この事例では将来の家族構成の変化に対応できるよう、工夫が施されています。
将来お子様が増えた場合の子供用の寝室は2部屋にすることを想定しており、それぞれの部屋にエアコンなどが設置できるよう計画されています。
お二人のうちは、この部屋をゲストルームとして使用する予定として計画されました。
特筆すべき点として、水回りがあります。洗面室やユニットバスなどの住設は、築浅の物件であったため非常にきれいな状態でした。
そのため、位置を変えずに既存の住設を利用し、壁のクロスや床などの表装の仕上げだけを変更するという選択がされました。
これにより、最優先したいキッチンなどに費用を回せるよう、コストコントロールがされています。
施主様ご夫婦にとってはフルリノベーションを想定しつつも、築10年と新しく希望とずれていないお風呂や洗面台は既存のものを利用し、こだわるところにしっかり予算をかけた、地に足の着いたリノベーションになったとのことです。
この事例は築浅の中古マンションを購入し、施主様のライフスタイルや好みのデザインに合わせた間取り変更や内装デザインを行い、さらに既存の良い状態の設備を活かしてコストコントロールも図った、リノデュースによるワンストップリノベーションの事例と言えるでしょう。
≫≫ 中古マンションをおしゃれにリノベーションした事例25選！ポイントも解説
リノベーション向き物件探しの時の注意点
リノベーション向き物件探しの際には、以下の5つに注意しましょう。
それぞれの注意点を理解し、リノベーションに合った物件を探せるようにしましょう。
◉ 過去の修繕履歴を確認して、状態を把握する
◉ 配管の配置や経路を事前にチェックする
◉ 物件購入とリノベーションの予算を分けて考えておく
◉ 条件に合う物件があったら、迷わず早めに決める
耐震基準をクリアしているか確認する
中古物件のリノベーションを検討する際には、新耐震基準への適合を確認することが重要です。
建築基準法は過去の震災の教訓から改正されており、一般的に1981年6月以降に建築確認を受けた物件は新耐震基準を満たしているとされます。
旧耐震基準は、震度5強程度の中規模地震に対する耐倒壊性を基準とする一方、新耐震基準は震度6〜7程度の大規模地震に対する耐倒壊性を基準としています。
マンションにおいては築年数のみならず、過去の修繕履歴によっても安全性が左右されるため、一概に新耐震基準のマンションが最適とは限りません。
立地条件や予算を考慮し、管理が行き届いた旧耐震マンションも選択肢に入れることが可能です。
しかし、新耐震の物件と比較して旧耐震基準はローンの審査が厳しいので、注意が必要です。
過去の修繕履歴を確認して、状態を把握する
マンション購入を検討する際は、まず重要事項調査報告書を入手し、過去の修繕の記録や長期的な修繕計画の有無を確認することが重要です。
これは物件が定期的に適切な維持管理を受けてきたか、また将来的な大規模修繕の予定について把握するために不可欠な情報源となります。
通常、長期修繕計画は10年から30年の期間で作成され、外壁の塗り替えや給排水設備の改修などが計画に盛り込まれていることが多いです。
また、外観からは判断できない箇所や構造部分など、建物自体の老朽化具合を詳細に確認することも大切です。
特に築年数が20年を超えるマンションを大規模にリフォームする場合には、床下や壁の内部にある配管の状態なども確認する必要があります。
修繕履歴の確認と併せて、構造上変更できない部分を事前に把握するようにしましょう。
配管の配置や経路を事前にチェックする
リノベーションを視野に入れて中古物件を探す際、建物の骨組みや給排水設備、電気系統などの基盤となる部分に注意しましょう。
これらの基盤の状態によっては、将来的に給排水管の取り換えが必要になる事態も想定され、計画外の費用がかさむ可能性があります。
キッチンや浴室などの水回りのレイアウト変更を伴うリノベーションを検討している場合、給排水管の配置状況や状態を詳細に確認することが不可欠です。
マンションにおける排水配管の方式は、主に「床スラブ上配管」と「床スラブ貫通配管」の2種類が存在します。
| 床スラブ上配管 | コンクリート製の床の上に配管を敷設し、その上を床材で覆い隠す方式。居住スペースの床下に配管が通っているため、リノベーション時に配管の移設や交換が比較的容易に行えます。水回りの大幅なレイアウト変更も比較的容易ですが、配管の勾配を確保するために床の高さ調整が必要になることがあります。 |
|---|---|
| 床スラブ貫通配管 | 配管がコンクリート床を貫通し、下階の天井裏を通過する方式。この場合、配管の一部が共用部分とみなされることが一般的で、自由に位置を変えたり交換したりすることが困難な場合があります。特に、排水竪管に接続する箇所は移動が難しいケースが多く、希望通りの水回り配置が制約を受けることがあります。 |
このように、配管の方式によって、水回りのレイアウト変更の自由度や工事の複雑さ、費用には大きな差が生じることを理解しておきましょう。
物件購入とリノベーションの予算を分けて考えておく
住まいを創造する上で必要となる資金は、物件取得費やリフォーム代、その他雑費といった内訳で考えることができます。
土地や建物そのものの購入に資金を集中させすぎると、結果としてリフォームに割り当てられる予算が減少し、思い描いた住環境を実現することが難しくなるかもしれません。
そのため、リフォームにかかるコストを前もって概算し、住まいに関する総合的な予算内で物件価格を設定することが重要です。
将来的なライフイベントも見据え、綿密な資金計画を立てた上で物件探しを開始するようにしましょう。
条件に合う物件があったら、迷わず早めに決める
魅力的な中古物件は注目度が高く、購入希望者が多数存在するため、決断が遅れると機会を逸する可能性があります。
もし気に入った物件に出会えたら、迅速な手続きと判断が不可欠です。
不動産会社とリフォーム会社が連携していない場合、住宅ローンの申請やリフォーム費用の見積もりに時間を要し、その間に他者に先を越されるリスクも生じます。
「不動産は巡り合わせ」と言われるように、好条件の物件は競争が激しいため、油断は禁物です。
≫≫ マンションリフォーム/リノベーションの費用相場は？おしゃれな事例も紹介
≫≫ フルリノベーションの費用相場は？注意点からメリットデメリットを解説
リノベーション向き物件のまとめ
この記事では、リノベーション向き物件について解説してきました。
リノベーションによって理想の住まいを実現するなら、新築よりも総費用を抑えられる可能性のある中古物件から探すのがおすすめです。
その際は価格帯や構造、状態、耐震性、配管など、ご自身の希望に合う物件を見極めることが大切です。
良い物件探しには、物件選定から設計・施工まで一貫してサポートするワンストップリノベーションを提供する会社への相談がおすすめです。
リノデュースなら、リノベーション向き物件探しからサポートし、中古物件購入時の仲介手数料が無料というメリットもあります。
専門家の視点で、後悔しない物件探しをサポートしてくれるので、不安を抱えている方におすすめです。
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