不動産(建物)を売却する理由は、老後資金の確保や買い替えなど様々な理由があると思います。
しかし保有している物件をスムーズに売却するためには、売主として全体像や流れ、細やかな準備物を把握する必要があります。
また、不動産(建物)の売却はそう何度も経験することではありませんので、下記のような不安や悩みを抱える方も多いのではないでしょうか。
本記事では上記のような課題を解消し、安心して不動産(建物)売却を進行できるように解説していきます。
ぜひ最後までご覧になっていただき、参考にしていただければ幸いです。
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不動産売却の基本的な流れとやることリスト
不動産(建物)を売却しようと思っても、まず何から手をつけていいかわからないかと思います。
そこで、まずは不動産(建物)売却の流れと、売主がやるべきことを把握しておきましょう。
– 複数の不動産会社へ売却査定を依頼・比較する
– 不動産会社と媒介契約・販促活動
不動産(建物)の売買相場をリサーチ・事前把握
不動産(建物)の売却を決めたらまずやるべきことは「市場価格のリサーチ」です。
所有している物件の売買相場を売主自身が把握しておくことで、悪質な不動産会社などに騙される可能性が低くなります。
またおおよその売却価格が想定できるので、資金計画を早めに立てることも可能。
まずはSUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトや、地元不動産の物件情報などから確認してみましょう。
相場をリサーチできるサイト
不動産サイトで1軒ずつ相場を確認することは、時間もかかり骨の折れる作業です。
そんな時にオススメしたいのが、レインズと土地総合情報サイト下記のサイト。
それぞれのサイトで、不動産の成約価格がすぐに調べられます。
ぜひ活用してみてください。
複数の不動産会社へ売却査定を依頼・比較する
ご自身で物件の売買相場をリサーチした後は、不動産会社へ実際に査定の依頼をしましょう。
この時のポイントは、依頼する不動産会社は1社だけではなく必ず複数の会社に査定してもらうこと。
複数社と比較することでより良い条件で販売を進めることもできますし、対応の良い不動産会社と巡り会える確率も上がります。
このような理由から、査定の依頼は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。
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不動産会社と媒介契約・販促活動
しっかりと複数の会社を比較した結果、不動産会社を決定する事が出来たら「媒介契約」を結びましょう。
媒介とは、売主と買主との間を不動産会社に仲介してもらい取引を成立させること。
正式に不動産へ仲介を依頼するために結ばなければならない契約が、「媒介契約」なのです。
締結後は、実際にどのような流れで不動産(建物)売却に向け動いていくのかという「販促計画」を話し合い、物件の販売へと移っていきます。
不動産会社へは自分の希望を明確に伝える
物件販売の販促計画を話し合う時に、ご自身の希望はできる限り明確に伝えておきましょう。
不動産会社と売主の作戦会議ですので、お互いの意向にズレがあると問題です。
事前に伝えたい内容はメモしておきましょう。
主に伝えるべき内容は希望する価格帯や売却の時期などがあります。
顧客の内覧と条件交渉
不動産会社を通して物件が売りに出されると、購入を検討している顧客から「内覧」の依頼が入ります。
内覧とは売りに出されている不動産まで足を運び、実際に担当者と共に現物を見学する作業。
現場を見ることになりますので写真の見栄えが良くても、実際のイメージが違うとなれば、なかなか売れないことも。
内覧の印象を良くする為に、細やかな準備をしておきましょう。
よくある条件交渉の項目
内覧後には、顧客と条件交渉に入る場合もあります。
特に多い交渉内容が、値引きなどの「売買価格交渉」。
この時スムーズに話を進められるよう、事前に不動産会社と打ち合わせをおこなっておき、値引きの対応幅と限度を定めておきましょう。
他には引き渡しの期限や設備補修の依頼、土地の実測など顧客によっては様々な交渉がなされます。
不動産会社と連携しながら、柔軟に対応出来るようにしておきましょう。
顧客の買付と売買契約
顧客が購入の意向を示せば、次は「売買契約」に移ります。
売買契約前には必ず不動産会社が物件(建物)の最終審査をし、同時に買主への住宅ローン審査をおこないます。
問題が無ければ仲介者である不動産会社と、買主と売主が同じ場所で売買契約を結びます。
この時必要になる書類等は下記の通りになるので、事前に確認しておき用意しておきましょう。
印鑑証明書
身分証明書
登記済権利証
収入印紙
代金決済と不動産の引き渡し
事前に定めた日時にて、代金の決済と不動産(建物)の引き渡しをおこないます。
この時、もし売主側に住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで返済を完了させておかなければなりませんので注意しましょう。
また移転登記や抵当権抹消の手続きを、司法書士に依頼しておこないます。
引き渡しが問題なく済みましたら、不動産会社への仲介手数料の支払いをして取引完了となります。
【注意】不動産売却は確定申告が必要！
不動産(建物)の売却にて得た利益は、所得税の対象となりますので要注意。
確定申告にて納税する必要があります。
確定申告は税務署やインターネットでも可能ですので、国税庁のこちらのサイトを参考にしてみてください。
うっかり忘れていて「脱税」ということにならないよう注意しましょう。
不動産売却の必要書類とは？
不動産売却を行なっていく上で、書類を用意する必要があります。
不動産会社に売却を依頼してする場合、必要な書類は不動産会社の人が揃える項目を教えてくれると思います。
そのため、それぞれ項目を確認し提出するべき書類原本をまとめておきましょう。
不動産(建物)売却に必要な書類をこちらにまとめておきます。
| 項目 | 特徴 |
| 写真付身分証明書 | 本人確認 |
| 実印・印鑑証明書 | 売主本人のもの |
| 住民票 | 3ヶ月以内のもの |
| 登記済権利書 | 登記の際に必要 |
| 固定資産税等の証明書 | 税額の確認 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建築基準法に適合しているか確認 |
| 地積測量図・境界確認書 | 売却範囲の確認 |
| ローン残高証明書 | 売主がローン返済中の場合必要 |
| 銀行通帳 | 代金振込先の口座 |
| 建築設計図書 | どう設計されたかの確認 |
| 地盤調査報告書など | 売主が持っている証明書関係は一式必要 |
| 売買契約書 | 所有していれば定時 |
これらに加えてマンションの場合は管理規約書なども必要となります。
土地のみの売却や一戸建て、マンションなどによって必要でないものもあります。
そのため、上記の項目の書類を確認しながら、他にも必要な書類がないかは不動産に確認して揃えるようにしましょう。
不動産売却にかかる費用
不動産(建物)売却はこれまで解説してきた通り、事前準備や不動産の協力無しにはおこなえない作業です。
その分、売却までの過程で費用も発生します。
売却する上で必要になる項目を把握しておきましょう。
また、かかる費用が高いと感じた場合は自分自身で行うことで費用を下げることができる項目はないか不動産に確認しましょう。
参考にしてみてください。
| 項目 | 金額目安 |
| 仲介手数料 | 売買価格の3％＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 数千円〜数万円 |
| 抵当権抹消費用 | 2〜3万円 |
| 測量費用 | 35〜100万円 |
| 物件の解体費用 | 100〜300万円 |
| ハウスクリーニング代 | 5〜15万円 |
| 引っ越し代金 | 3〜30万円 |
| 不用品処分代金 | 10〜50万円 |
| 書類発行代金 | 1通300円前後 |
| 司法書士の支払い報酬 | 1〜5万円 |
| 譲渡所得税 | 税率20.315％〜39.63％ |
| 住民税 | 税率5％〜9％ |
不動産の売却で仲介手数料がもったいないと感じた場合は、仲介手数料が無料の不動産会社に依頼することも一つの手です。
仲介手数料は上限額は決まっているものの、下限額は決まっていないのが現状です。
そのため、仲介手数料は0円として打ち出している会社があります。
まずは気軽に相談してみましょう。
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まとめ
不動産(建物)の売却について、流れと注意点などを解説しました。
大まかな流れは、下記の通りですので改めて確認しておきましょう。
2.複数の不動産会社へ査定を依頼
3.不動産会社と媒介契約
4.顧客の内覧と条件交渉
5.顧客との売買契約
6.代金決済と不動産の引き渡し
しっかりとした準備の元で信頼できる不動産と協力して進めれば、きっと満足のいく売却になるはずです。
本記事を参考にしていただき、売却がスムーズに進みますと幸いです。
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