「新築マンションは買うな」という言葉を耳にし、現在のような価格が高騰する状況の中で、将来的な資産価値の下落や品質の低下を懸念し、購入に踏み切れずにいませんか？
一生に一度の大きな買い物だからこそ、「失敗したくない」「後悔したくない」と悩むのは当然です。
この記事では、新築マンションの購入をためらう理由とされる7つの懸念点や新築を購入する際に必ず確認すべき8つの注意点、新築同等の綺麗な内装を低価格で実現できる中古リノベーションという選択肢と、そのメリットについてご紹介します。
この記事を読むことで、新築購入の是非を判断するための明確な指標と、失敗を避けるための具体的な対策がわかり、あなたのマンション選びの不安を解消し、納得のいく選択ができるようになります。
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新築マンションは買うなと言われている7つの理由とは
新築マンションは買うなと言われている主な理由は、以下の7つです。
それぞれの理由を事前に把握しておき、新築マンションを購入するべきか判断する指標として活用しましょう。
- 新築価格の高騰
- 新築マンショングレードの低下
- 良立地物件の不足
- 耐震性に弱い建築期間
- 管理状況の不透明さ
- トラブル発生リスク
- 資産価値下落の大きさ
1. 新築価格の高騰
新築マンションの購入をためらう理由の一つに、価格の高騰があります。
新築マンションは主に都市部に建てられますが、都市部では土地の価格が上がっているため、物件価格も高くなっています。
さらに、円安による建築資材の値上がりや、人手不足なども建設費用を押し上げており、新築マンションの価格が高止まりしているのが現状です。
この新築価格の高騰は、国土交通省が公表している不動産価格指数（住宅）の推移からも明確にわかります。
この指数は2010年の平均を100としていますが、その内訳を見ると「マンション（区分所有）」の価格上昇が特に顕著で、他の住宅の種類と比べても際立っています。
上記のグラフを見ると、2010年代半ば以降、「マンション（区分所有）」は、住宅地や戸建住宅に比べて急激に価格が上昇していることがわかります。
特に、令和6年11月分の季節調整値では、マンション（区分所有）は207.2となっており、2010年の平均と比べて価格が2倍以上に跳ね上がっています。
中古マンションが新築より高くなるのはなぜ？原因や適正価格の調べ方を解説
2. 新築マンショングレードの低下
マンションは一般家庭でも手が届きやすい価格で作るため、価格が高騰している現在では面積も狭くてグレードも落ちてしまっている現状があります。
グレードを低くしなければ、一般家庭でも購入できる価格で新築マンションを建築できないためです。
そのため、資産価値の面から見てもグレードが低く、マンションを売却するときの価格は期待できません。
比較的リーズナブルな価格でマンションを建築できた時代と比較すると、2025年現在のマンションは見劣りしてしまうからです。
3. 良立地物件の不足
良い立地には高額な価格設定がされるため、新築マンションは良い立地の物件がなかなかありません。
マンションを購入する際に具体的に良い立地は、5つの条件のいずれかを満たしています。
■｜治安が良くて安心して暮らせる
■｜将来性があるまちづくりができている
■｜眺望がよい
■｜暮らしや子育てがしやすい環境が整っている
しかし、上記の条件を満たしている物件には多くの人々が住みたいので需要が高く、安い金額で購入することはできません。
新築物件に無理にこだわってしまうとアクセスの悪い地域にマンションを建てざるを得ないため、資産価値の低い物件を購入せざるを得ない状況になっています。
マンション購入は郊外がおすすめ？都心との比較や、新築と中古の違いも解説
4. 耐震性に弱い建築期間
最近に限った話ではないのですが、新築マンションを建ててから3年間はコンクリートが完全に固まっていないため、地震の耐性が弱いことがわかっています。
そのため、以下の3つのポイントを参考に地震に耐性があるマンションを選ぶとよいでしょう。
■｜形状
■｜強度
新築マンションを購入するのであれば、3つの構造のうちどれを採用しているのかを不動産会社に確認してください。
| 構造 | 特徴 |
| 免震構造 | 建物の基礎と地面の間に特殊な装置を挟んで、地震の揺れを建物に伝えないための構造 |
| 制震構造 | 制御装置で揺れを吸収して地震の衝撃を軽減する構造 |
| 耐震構造 | 建物の強度を高めて地震に耐えやすくする構造 |
また、以下のいずれかに当てはまる形状をしていた場合は倒壊リスクが高いため、選ばないようにしましょう。
■｜2階以上の一部が突き出ている
■｜コ型・L字型
マンションを選ぶ際は、地盤の強度にも着目しておくことが大切です。
マンションの地盤の丈夫さは、国土地盤情報サイトにて確認できます。
新築マンションを購入する際は、上記のポイントに気をつけてマンション選びをし、新築後3年間に地震が発生しても耐えられる建物を選びましょう。
5. 管理状況の不透明さ
中古物件だと管理状況がよいか悪いかの確認ができますが、新築マンションだと管理の状況が把握できません。
管理状況の良し悪しが今後のマンションの価値にも大きく影響していくため、管理の状況が把握できないのは不安です。
管理状況が優れたマンションの場合は住みやすさから将来的な価値が残りますが、管理状況が悪いと資産価値として下落しやすくなります。
将来的にマンションの売却を検討している方は、新築マンションだと売却する際に利益が得られるのかわからないのが正直なところです。
6. トラブル発生リスク
新築マンションは、設備のトラブルから住民同士のトラブルまで発生しやすいです。
設備に関しては、マンションの傾きや杭の偽装などが発覚する傾向にあります。
特に建築後5年間は設備に関するトラブルが発生しやすいと言われているので、事前に把握しておきましょう。
また、新築マンションの場合は実際に住み始めるまでどんな住民が入居しているのかわかりません。
中古マンションでは不動産会社に話を聞くことで、過去のトラブルや入居している人物像が把握できるため、危ない物件に住まずに済みます。
つまり、新築マンションを購入して良い住民に巡り合えるのかは運次第です。
新築マンションを購入するのであれば、トラブルが発生する可能性が高いことを念頭に置いておきましょう。
7. 資産価値下落の大きさ
新築マンションを購入するなと言われる理由は、資産価値の堕ち幅が大きい点です。物件はおよそ築26年を目安に資産価値が低下し続けるため、新築を購入すると年々価値が下がり続けてしまいます。
そのため、築26年の中古物件を購入して新築のようにリノベーションをおこなうのもひとつの手です。
リノデュースは、中古マンションの購入からリノベーションまでワンストップサービスを提供しているため、仲介手数料がかかりません。
中古物件を購入してリノベーションすることを検討している方は、リノデュースへの依頼を検討してください。
新築マンションを損せず高く売る方法とは？タイミングや注意点を解説
新築マンション購入時に失敗しない8つの注意点
新築マンションを購入する際は、8つのポイントに気をつけましょう。
新築マンション購入時には、さまざまな注意点があります。
それぞれの注意点に気をつけつつ、新築マンションを購入してください。
- 再開発エリア物件の回避
- 安価すぎる新築マンションを選択肢から排除
- 修繕積立金・管理費の確認
- 将来的な資産価値の意識
- 価格適正のチェック
- 適切な資産計画の立案
- 管理体制や周辺環境を事前確認
- 該当マンションの耐震基準の調査
1. 再開発エリア物件の回避
新築マンションの購入時は、再開発エリアの物件は選ばないように心がけましょう。
再開発エリアだからといって確実に栄えていく保証はありません。
新築マンションを将来的に売却する際に再開発エリアだからと物件を購入していたライバルが多く、物件の資産価値が下がる傾向にあります。
物件を売却する際にほかに売り出す人がいなければさらに希少性が高まるため、価格は下落しやすいです。
新築マンションを購入する際は、20〜30年が経過して売却する際にどれくらいの価格で売れるのかを予測したうえで購入する物件を選びましょう。
2. 安価すぎる新築マンションを選択肢から排除
価格が安い新築マンションを選んでしまうと、価値の低下が著しく後悔しやすいです。
現在は人手不足や円安による材料費の高騰などで新築マンションの価格は高騰しており、価格が安い場合は価格が安い理由があります。
例えば、駅から遠いことや部屋のグレードが低い、再開発エリアで土地を簡単に入手できるなど、さまざまな理由で価格が安くなっています。
価格が安いマンションを購入したとしても、売却した際に高い利益は得られません。
そもそもの価格が安い新築マンションを購入すると、さらに価格が安くなってしまうため購入をおすすめできません。
3. 修繕積立金・管理費の確認
新築マンションを購入する際は、修繕積立金や管理費を確認してください。
新築の修繕積立金は年々増していく傾向にあるため最初は安く感じるかもしれませんが、確認が必要です。
新築マンションを購入したら、必ず修繕積立金や管理費などが発生します。
ほかにも、駐車場代やトランクルーム代などの設備費用が発生する場合もあるため、ほかにどんな費用がどれくらいかかるのかも確認しておかなければいけません。
ライフスタイルの変化によって金銭の出入りが変化していくため、余裕を持った資金計画をもとに行動することが大切です。
4. 将来的な資産価値の意識
新築物件も購入したときには中古物件になってしまうため、資産価値は右肩下がりになります。
そのため、マンションの周辺環境やアクセスもしくは再開発地域など資産価値がどうなるかに目を向けることが大切です。
例えば、将来的にライフスタイルの変化によってマンションを売却する可能性があることを考えると駅から徒歩10分以内だと需要が高く、すぐに売却できるでしょう。
その一方で単身者向けの間取りが多いマンションは、将来的な資産価値が期待できません。
単身者向けのマンションは投資用に購入される場合が多いのですが、投資家は短期的な利益を優先する傾向にあるので、本来値上げが必要な修繕積立金を値上げしない可能性があります。
修繕積立金を値上げしないと、修繕金不足に陥ってしまうかもしれません。
将来的な資産価値を考えると、立地が良いマンションを購入することをおすすめします。
5. 価格適正のチェック
新築マンションを購入する際は、資産価値と比較して価格が適正なのかを確認しましょう。
例えば、2023年に調査された東京23区の新築マンションの平均価格は1億1,854万円でした。
そのため、1億1,854万円を超える新築マンションの場合は価格が高いので、価格を控えた方がよいでしょう。
また、新築マンションの販売価格には諸費用が含まれているため、厳しく判断する必要があります。
もし、新築ではなく中古マンションの適正価格を知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。
6. 適切な資産計画の立案
マンション購入は大きな投資であるため、失敗しないためには適切な資金計画が何よりも重要です。
無理な資金計画は、購入後の生活を圧迫する原因になります。
多くの人が頭金と住宅ローンを使って購入を検討しますが、金融機関が提示する借入可能額が、必ずしも無理なく返済できる金額とは限りません。
事前に、本当に無理なく返済できる金額を把握しておくことが大切です。
マンション購入では、頭金やローン返済だけでなく、管理費や修繕積立金といった維持費、登録免許税や不動産取得税などの諸費用も考慮に入れる必要があります。
特に新築マンションの場合、諸費用の目安は物件価格の3〜6%程度とされています。
新築マンション購入後に住宅ローン控除を受けるための申請方法や条件を解説
7. 管理体制や周辺環境を事前確認
マンション購入を考える際、周辺環境と管理体制の確認はとても大切です。
なぜなら、これらの要素は住みやすさや安全性に大きく関わり、騒音や日当たりの悪さは生活の質を下げ、資産価値にも悪い影響を与える可能性があるからです。
周辺環境を調べる際は、通勤や通学、買い物、病院へのアクセスなど、家族の毎日の生活を考えて便利さを確認することが重要です。
間取りが気に入っても、場所が不便だと住み心地が悪くなることもあります。
管理体制については、管理会社の実績や管理の方針、それに修繕積立金の状態をしっかり確認しましょう。
これらの情報は、インターネット検索や不動産会社への問い合わせで手に入りますが、実際に物件に行って自分の目で確かめることをおすすめします。
8. 該当マンションの耐震基準の調査
近年、地震などの自然災害が多発しており、マンション購入時には災害リスクと建物の安全性を確認することが非常に重要です。
特に、建物の耐震性能は、建築確認申請が受理された時期によって適用される耐震基準が異なります。
耐震基準は以下の通りです。
| 基準 | 適用条件 | 耐震性能 |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された物件 | 震度6強から7程度の大規模地震で倒壊・崩壊しない |
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日までに建築確認申請が受理された物件 | 震度5程度の中規模地震で倒壊または崩壊する可能性がある |
新築マンションであっても、購入前に耐震基準を満たしているか確認することで、安心して暮らせます。
また、物件の立地する地域の災害リスクは、ハザードマップで把握しておくことが大切です。
新築マンション購入後に後悔したパターン15選！その後の解決策も併せて紹介
新築ではなく中古マンション購入もおすすめ
実は、中古マンションを購入してリノベーションをすれば新築同様綺麗な部屋で暮らすことができます。
中古マンションを購入してリノベーションをすると、3つのメリットを得ることが可能です。
それぞれのメリットを参考にし、新築マンションを購入すべきか中古マンションを購入してリノベーションをすべきか判断してください。
- 新築よりも低価格
- 立地や間取りの選択肢が豊富
- 新築と同等の綺麗な内装も実現可能
新築よりも低価格
中古マンションを購入してリノベーションをすれば、新築マンションを購入するよりも安く購入できます。
新築マンションには新築プレミアムと呼ばれる価格が含まれており、10〜15%の料金が上乗せされます。
新築プレミアムとは、新築物件のみに発生する特有の価値です。
中古マンションを購入すれば新築プレミアムを支払う必要がなくなるため、リーズナブルな価格でマンションを購入できます。
また、新築マンションと比較して中古マンションは支払う固定資産税も安くなります。
固定資産税は築年数を重ねるごとに安くなっていくといわれているため、中古マンションを購入した方が支払う税金も安く済むでしょう。
同じ広さのマンションを購入したとしても、中古マンションの方が30〜50%ほど価格を安く抑えられます。
価格を安く抑えた分、リノベーションに高いお金を費やすことが可能です。費用を安く抑えたいのであれば、中古マンションを購入してリノベーションを実践しましょう。
立地や間取りの選択肢が豊富
中古マンションを購入してリノベーションをすれば、立地や間取りの選択肢が多いです。
国土交通省の建築着工統計調査では2014年に全国で建設された新築マンションが110,000棟だったのに対し、2023年は9,722棟と大幅に少なくなっています。
新築マンションの数は年々少なくなっているため、競争力が高く自分が住みたい物件に住めるとは限りません。
しかし、中古マンションは今まで数多く建てられているので、駅近といった好立地な物件も市場に出回っている可能性が高いです。
また、新築マンションと比較して中古マンションは数が多いため、間取りの選択肢が多い傾向にあります。
たとえ、自分好みの間取りのマンションと出会えなかったとしても、フルリノベーションをすれば間取りの変更は可能です。
自分好みの立地や間取りのマンションを購入したい場合は、中古マンションを選ぶことをおすすめします。
新築と同等の綺麗な内装も実現可能
中古マンションを購入してリノベーションをすれば、立地や間取りの選択肢が多いです。
国土交通省の建築着工統計調査では2014年に全国で建設された新築マンションが110,000棟だったのに対し、2023年は9,722棟と大幅に少なくなっています。
新築マンションの数は年々少なくなっているため、競争力が高く自分が住みたい物件に住めるとは限りません。
しかし、中古マンションは今まで数多く建てられているので、駅近といった好立地な物件も市場に出回っている可能性が高いです。
また、新築マンションと比較して中古マンションは数が多いため、間取りの選択肢が多い傾向にあります。
たとえ、自分好みの間取りのマンションと出会えなかったとしても、フルリノベーションをすれば間取りの変更は可能です。
自分好みの立地や間取りのマンションを購入したい場合は、中古マンションを選ぶことをおすすめします。
中古マンション購入のメリット・デメリット10選！新築との違いと注意点
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新築マンション購入に関してよくある質問
新築マンションの購入は、資金計画や契約、引き渡し前の確認など、多くの疑問が生じるものです。
ここでは、購入者がよく抱える質問について解説します。
- 新築マンション購入時の必要な頭金は？
- 内覧会には参加した方がいい？
- 住宅ローンに通らなかった時はキャンセル可能？
新築マンション購入時の必要な頭金は？
新築マンションを購入する際、物件価格の20％程度を頭金として準備するのが一般的です。
十分な頭金を用意することで、住宅ローンの借入額を減らし、毎月の返済負担を軽減できます。
また、頭金の割合が多いほど、住宅ローンの金利優遇を受けやすくなる傾向があります。
ただし、最近では頭金0円で購入できる物件も増えています。
資金計画を立てる際は、現在の収入や支出だけでなく、将来的な収入や支出も考慮し、無理のない返済計画を立てることが大切です。
マンション購入時の頭金はいくら必要？頭金ゼロの3つの注意点も解説
内覧会には参加した方がいい？
内覧会への参加は非常に重要です。
内覧会に参加することで、実際の仕上がりや設備を確認できます。
もし不具合が見つかった場合、引き渡し前にデベロッパーや管理会社に指摘できるため、必ず参加するようにしましょう。
住宅ローンに通らなかった時はキャンセル可能？
原則として、契約後のキャンセルには違約金が発生しますが、住宅ローンが承認されなかった場合に備えた特約が設けられていることがあります。
具体的には、ローン特約付きの契約であれば、住宅ローンを利用できない場合、契約を解除できます。
ただし、この場合でも手付金が返還されない可能性があるので、契約前に条件をしっかり確認しておくことが大切です。
契約前には、十分に検討し、確認することが重要です。
新築マンションを買うなと言われる理由を押さえて購入を検討しよう
新築マンションを買わない方が良い理由として、価格の高騰や立地の悪さ、トラブルが発生するリスクなどが挙げられます。
そのため、新築マンションを購入する際は再開発エリアは選ばない点やトラブルが発生しない点など、さまざまなポイントへの注意が必要です。
とはいえ、新築マンションを購入するのにはさまざまなリスクがあるため、中古物件を購入してリノベーションをして資産価値を増やすのもひとつの選択肢です。
もし、価格の高騰が気になる、または理想の立地や間取りを追求するためにリノベーションを視野に入れた中古マンションの購入をご検討されているなら、「リノデュース」がおすすめです。
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