「フラット35ってそもそも何？」
「中古住宅にフラット35は使えるかな」
「審査内容がしりたい」
今回の記事では上記のような疑問にお応えする内容になっています。
結論からお伝えすると、中古でもフラット35は利用できます。
ただし、融資を受けるための基準はクリアしなければなりません。
中古物件ならではの基準が定められているので、内容を確認していきましょう。
そもそもフラット35というのは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する、住宅ローンの一種です。
全期間固定金利で返済期間が最長35年(最短15年)という特徴があります。
保証人不要で条件によりますが、融資限度額が8000万円まで受けられます。
また、雇用形態や職業などの制限がないのも特徴的です。
基本的には誰でも申請ができる住宅ローンのため、利用者が多いです。
この記事では中古住宅におけるフラット35の適用条件や審査の内容などを紹介していきますので、最後までご覧いただきご利用への参考にしてください。
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フラット35が使える中古住宅の基準は？
はじめに、フラット35が使える中古住宅の基準について解説していきます。
フラット35では中古物件でも利用できるための技術基準というものが定められています。
◾️｜基準項目
◾️｜条件
◾️｜接道(建物に接している道路のこと)住宅の敷地は、原則として一般の交通の用に供する道に2ｍ以上接することとします。
住宅の規模
(1)住宅の床面積は以下のとおりとします。◾️｜一戸建て、連続建て、重ね建て住宅：70平方メートル以上
◾️｜共同住宅（マンションなど）：30平方メートル以上※店舗付き住宅などの併用住宅の場合の住宅の床面積は、住宅部分の床面積をいいます。
※住宅の床面積は、車庫、共用部分（共同住宅の場合）を除きます。(2)併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗・事務所等）の床面積以上とします。
住宅の規格
住宅は、原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合も可）、炊事室、便所、浴室があり、独立した生活を営むことができるものとします。戸建型式等
⑴木造の住宅（耐火構造の住宅及び準耐火構造（省令準耐火構造を含む）の住宅以外の住宅。以下同じ。）は、一戸建て又は連続建てとします。※共同建てとは、２戸以上の住宅が廊下、階段、広間等を共用する建て方をいいます。
(2)耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます。
住宅の耐久性
(1)木造の住宅のうち外壁に接する土台を木造とする住宅は、1および2に適合するものとします。
土台の防腐･防蟻措置は、アまたはイのいずれかとします。ただし、これらについて確認する手段がない場合は、ウに該当するものとします。
ア：ひのき、ひば、べいひ、べいすぎ、けやき、くり、べいひば、台湾ひのき、ウェスタンレッドシーダー、こうやまき、さわら、ねずこ、いちい、かや、インセンスシーダー若しくはセンペルセコイヤによる製材、または、これらの樹種を使用した集成材等注)を用いているものとします。
イ：製材の日本農林規格（ＪＡＳ）等に規定する保存処理の性能区分Ｋ３相当以上の防腐・防蟻処理材（北海道・青森県はＫ２相当以上の防腐処理材）等を用いているものとします。
ウ：床下に通じる点検口等から目視によって土台に腐朽等及び蟻害が認められないこととします。
土台に接する外壁の下端には水切りが設けられているものとします。ただし、次のアからウまでのいずれかに該当する場合は、水切りが設けられていなくても対象となります。
ア：新築時に旧公庫融資を利用した住宅で、平成13年3月31日以前に申込み受理された住宅
イ：ア以外で、平成13年3月31日以前に建築基準法の規定による建築確認申請がされた住宅
ウ：ア・イ以外、かつ、建築確認申請が不要な住宅で平成16年3月31日以前に竣工した住宅
注）集成材等: ＪＡＳに規定する化粧ばり構造用集成柱、構造用集成材、構造用単板積層材(LVL)、枠組壁工法構造用たて継ぎ材又は直交集成板
(2) 住宅は、次の1～3のいずれかに該当するものとします。
1．主要構造部を耐火構造とした住宅であること
2．準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）の住宅であること
3．耐久性基準に適合する住宅であること※1 混構造の場合（部分的に耐火構造若しくは準耐火構造とならない場合）は、建築物全体について、又は耐火構造若しくは準耐火構造とならない部分について、工法ごとの耐久性基準に適合させることが必要となります。
上記の基準に加えて、以下の所定基準への適合も必要になります。
画像引用：フラット35「中古住宅の技術基準の概要」
上記の表だけではわかりづらいため、この章で上記の基準項目と条件に関して深堀していきます。
◉ 築年数と耐震性
◉ 床面積
◉ 審査不要な中古住宅も存在する
技術基準を満たす「適合証明書」の取り方
フラット35を利用して中古住宅を購入する際、特定の技術基準を満たしていることを証明する「適合証明書」が必要になります。
この適合証明書は、住宅がフラット35のローンを利用するための条件をクリアしていることを証明する重要な書類です。
その取り方を以下に解説します。
・評価機関への申請
・評価と証明書の発行
・フラット35の申請に利用
まず、フラット35のための技術基準が何であるかを確認します。
適合証明書を取得するためには、住宅金融支援機構に認定された評価機関に申請する必要があります。
この申請には、物件の詳細情報や建築図面などが必要になることがあります。
また、申請する機関先は住宅金融支援機構の公式サイトに検索ページがありますのでご利用ください。
調査結果に基づき、評価機関は物件が技術基準に適合しているかを評価します。
適合していると判断されれば、適合証明書が発行されます。発行された適合証明書は、フラット35の住宅ローン申請時に提出する書類として利用します。
築年数と耐震性
次に築年数と耐震性です。
築年数は平成13年3月31日以前のものと表記されています。よって築年数は2024年を基準とすると23年以上となります。
次に、耐震性です。基本的に新耐震基準であることが前提です。公式サイトでは、建築確認日が昭和56年6月1日以後となっています。
建築確認日とは、建築確認日とは、建築物の建築計画が建築基準法に適合しているかどうかを確認し、その結果が確認された日のことを指します。
設計図や計画書などを地方自治体の建築指導課などの関係機関に提出し、これらが建築基準法に適合しているかを確認してもらいます。
この確認が行われ、適合していると判断された日が建築確認日です。
一方、昭和56年6月1日以前に建てられた物件に関しては、耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強が行われていることが必要です。
耐震基準の確認は設計図書で行います。
床面積
中古物件では、住宅の種類によって、必要な床面積の最小限度が異なります。
具体的には、一戸建て、連続建て（例えばテラスハウスなど）、重ね建て住宅（2世帯住宅など）の場合、最低でも70㎡以上の床面積が必要です。
一方、マンションなどの共同住宅の場合、最低30㎡以上で適用されます。
また、店舗付き住宅や事務所と併用されている住宅の場合、住宅部分が店舗や事務所等の面積以上であることが条件です。
面積を計算するときには、車庫や共用部分は含まれません。
床面積の基準を設ける理由は、住宅の快適性や利便性を確保するためです。
フラット35は、居住者が長期にわたって快適に暮らせる住宅を対象にしているため、一定の広さが求められるのです。
また、床面積の基準を設けることで、住宅ローンの対象となる物件の品質を保証することにも寄与しています。
審査不要な中古住宅も存在する
特定の条件を満たした場合、以下のような物件は審査が不要です。
・安心R住宅で、新築時にフラット35を利用した住宅
・築年数10年以内で、新築時にフラット35を利用した住宅
・団体登録住宅でフラット35の基準に適合している住宅
・「中古マンションらくらくフラット35」に該当するマンション
長期優良住宅とは、耐震性や省エネルギー性など一定の高い基準を満たし、長く快適に住み続けられるよう設計された物件です。
安心R住宅は、リフォームのしやすさや長寿命化を考慮した設計基準を満たし、長期間快適に住める家です。
「中古マンションらくらくフラット35」は、特定の条件を満たした中古マンション購入時に利用できる、フラット35の住宅ローンプログラムです。
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フラット35が使えない中古住宅とは？
フラット35が使えない中古物件もあります。ここでは条件に適合しないケースを3つほど紹介していきます。
◉ 耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たさない中古住宅
建築基準法を満たしていない中古住宅
建築基準法を満たしていない中古住宅は適用外となります。
これは、フラット35の制度が、住宅の安全性や快適性、環境性能などの基準を満たすことを前提としているためです。
建物の耐震性や構造の安全性、防火基準などを定めており、これらの基準を満たさない建物は、住居としての安全性が不十分とされます。
このため、建築基準法に適合していない中古住宅は、フラット35の利用条件を満たさないと判断され、ローンの対象外となります。
耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たさない中古住宅
建物の耐火構造、準耐火構造、そして耐久性の基準を満たさない中古住宅は適用外となります。これらの基準は、建物が長期間にわたって安全かつ快適に使用できることを保証するためのものです。
耐火構造とは、建物が火災に対して一定時間耐えうる構造を持っていることを意味し、準耐火構造も同様に火災時の延焼を防ぐための基準が定められています。
耐久性の基準は、建物が長期間にわたって物理的な強度を保持し、劣化が進みにくいことを保証するものです。
これにより、建物の長寿命化が図られ、長期間にわたって安全かつ快適な住環境が提供されます。
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フラット35の審査の流れと物件審査の詳細
フラット35の審査の流れを紹介していきます。
主な流れは以下の通りです。
2. 借入の申し込み・団体信用生命保険(団信)への加入申し込み
3. 本審査(1～2週間)
4. 物件審査(書類審査・現地調査)
5. 適合証明書の発行
6. 借入契約
7. 火災保険等の加入
はじめに、ローン申込者の信用情報や収入状況などを確認する事前審査があります。
通常、2〜3日で完了です。次に、ローン申し込み者に不幸があったり事故や病気による身体障害等で支払ができなくなるなどのリスク回避のため、団体生命保険の加入申し込みを行いましょう。
本審査では、申込者の収入や勤務状況、信用情報などを詳細に審査します。本審査は1～2週間程度かかります。
物件審査とは、住宅ローンの申請時に、購入予定の不動産が安全性、法令遵守、品質などの基準を満たしているかを確認するプロセスです。
物件審査には書類審査と現地調査があります。まず、書類審査では、物件の登記簿謄本や建築図面などの書類がチェックされます。
次に、現地調査で物件の状態が実際に確認されます。
物件審査で必要な書類をまとめましたので、ぜひ確認してください。
| 書類 | 内容 |
|---|---|
| 申請者全員該当の書類 | ・中古住宅適合証明申請書【適既工第1号書式】 ・中古住宅適合証明申請書類チェックリスト【適既工第2号書式】 ・建物の登記事項証明書(コピー可) ・敷地面接が確認できる書類 ・建築確認日が確認できる書類 ・物件の概要が確認できる書類 |
| マンションで必要な書類 | ・管理規約(コピー可) ・長期修繕計画(コピー可) |
| 戸建てに必要な書類 | ・土地の登記事項証明書(コピー可) |
| その他必要書類 | ・設計図表 ※昭和56年6月1日以前の物件 ※木造住宅に該当する場合 ・中古住宅構造確認書 |
物件審査が通ると、適合証明書が発行されます。最後に借入契約を締結し、必要に応じて火災保険に加入します。
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中古住宅購入の際のフラット35の適用条件とは？審査の詳細や流れを解説 まとめ
今回は中古住宅におけるフラット35について解説してきました。
フラット35は長期固定金利で最長35年、最短で15年の住宅ローンが組める金融商品です。
雇用形態や職業に関わらず借入しやすいのが特徴です。
中古物件を購入するなら、最終的な選択肢として中古マンションの購入とリノベーションを検討することをおすすめします。
まず、新築よりも価格がお得であることが多く、同じ予算で理想に近い物件を見つけやすいです。
また、物件の選択肢が豊富で、希望のエリアに住める可能性が高まります。
さらに、リノベーションを行うことで、自分の好きなデザインやレイアウトを実現することができ、個性的で快適な住空間を作り出せます。
ただし、中古マンション購入は新築と異なり、仲介手数料がかかることが一般的です。
コスト削減の観点から仲介手数料無料の会社を選ぶことが重要です。リノデュースなら仲介手数料無料でご案内できます。
これにより、購入費用の一部を節約し、リノベーションにより理想の住まいを実現することができます。
最終的に、中古マンションの購入とリノベーションは、費用効果が高く、自分好みの住まいを手に入れる絶好の機会です。
フラット35を活用して、賢く理想の住まいを実現しましょう。
