東京23区の中古マンションおすすめエリア12選｜相場比較と選び方

東京23区の中古マンションの70㎡換算価格は、2026年8月時点で平均1億2,677万円（東京カンテイ調べ、売り希望価格）と高水準にあります。

ただし、区によって価格差が大きく、エリアの選び方によって購入予算や住環境も異なります。

そこで本記事では、東京23区の中古マンション相場比較とおすすめエリア12選を紹介します。

物件購入とリノベーションの総額や、失敗しないエリアの選び方も解説するため、予算や希望条件に合った物件探しにお役立てください。

この記事でわかること

• 東京23区の最新相場とおすすめ12エリア
• 「中古購入＋リノベ」の総額シミュレーション（予算別）
• 予算オーバー対策と失敗しない物件・エリアの選び方

こんな方におすすめ

• 予算や条件に合う23区のエリアを絞り込みたい方
• 工事費や諸費用も含めた「総額」の目安を知りたい方
• 仲介手数料などの初期費用を抑えて賢く購入したい方

※本記事の対象エリアは東京23区です。東京都の市部は含みません。

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東京23区の中古マンション相場【2026年最新】

東京23区の中古マンション相場は、最高値の港区（1億4,000万円）と最安値の足立区（4,042万円）で約3.5倍の価格差が生じています。

本章では、東京23区の相場動向を以下の3つの視点から解説します。

希望エリアの相場感を把握しつつ、予算に応じて周辺区も視野に入れて比較検討にお役立てください。

東京23区の成約価格一覧表（70㎡換算）

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」中古マンション成約価格情報（2025年第1四半期・2026年第1四半期、2026年10月取得）

※集計対象：東京23区の中古マンション等5,424件。各区の㎡単価中央値を70㎡に換算して算出。築年数・立地等の条件は未補正

東京都全体の価格推移や見通しは「東京都の中古マンションの相場と価格推移、今後の見通しを徹底解説！」で詳しく解説しています。

相場が高い区トップ5

都心の中枢に位置し、利便性と資産性の高さから1億円超えの取引が中心となるエリアです。

以下は、上位5区に見られる特徴や最近の動向です。

• 特徴： 港区・千代田区・中央区の都心3区は、大規模再開発や国内外からの強い投資需要に支えられ、圧倒的な高価格帯を維持しています。
• 動向： 特に文京区（+25.5%）や千代田区（+23.2%）は前年からの上昇率が著しく、良好な教育環境や希少性の高さからファミリー・実需層の需要が集中しています。

相場が手頃な区トップ5

都心へのアクセスを確保しながら、購入費用を抑えて広さを確保しやすいエリアです。

以下は、相場が手頃なエリアを検討する際のポイントです。

• 特徴： 70㎡のファミリー向け物件でも4,000万〜5,000万円台で購入可能であり、港区など都心部と比較すると約3分の1前後の水準に収まります。
• メリット： 物件購入費を抑えられる分、内装や設備のフルリノベーションに予算をしっかり充てられます。「広い住戸を確保したい」「自分好みの住まいに作り替えたい」という実需層に適した選択肢です。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」中古マンション成約価格情報（2025年第1四半期・2026年第1四半期、2026年10月取得）を基に独自集計。各区の㎡単価中央値を70㎡に換算し、前年同期比は前年同四半期との比較により算出。築年数・立地などの条件は補正していません。

東京の中古マンションおすすめエリアで予算オーバーした際の対策3つ

希望エリアの中古マンション相場が予算を超えてしまう場合でも、条件や進め方を少し見直すだけで選択肢が大きく広がります。

本章で紹介する具体的な対策は以下の3つです。

1. 築年数や駅徒歩などの物件条件を見直す

希望エリアの物件価格が予算を超えてしまう場合は、まず条件を少しだけ緩和してみましょう。

見直しやすい具体的なポイントは以下の2つです。

• 築年数を広げる： 築年数が古い物件は価格が下がりやすい傾向にあります。
• 駅からの距離を広げる： 「駅徒歩10分以内」から「15分以内」へ条件を広げるだけで、同じ区内でも比較的手頃な物件が見つかる可能性が高まります。

2. 近隣の割安なおすすめエリアへ視野を広げる

特定の区だけにこだわりすぎず、通勤路線がつながっている近隣エリアへ視野を広げるのも効果的です。

例えば、都心へのアクセス時間を大きく変えずに、江東区・板橋区・江戸川区など相場が一段下がるエリアを比較検討することで、予算内でより広い住まいを見つけやすくなります。路線検索などを活用し、同じ沿線上で1〜2駅離れた駅も候補に入れてみましょう。

3. 物件購入からリノベまで総額で相談できる窓口を選ぶ

中古マンションの購入とリノベーションを別々の会社に依頼すると、「物件を買いすぎて工事費用が足りなくなった」といった予算オーバーに陥りがちです。また、購入後に構造上の問題で希望の間取りにできないトラブルも起こり得ます。

こうした失敗を防ぐには、物件探しからリノベーションまで一括して相談できるワンストップの窓口を選ぶのがおすすめです。購入費・工事費・諸費用を含めた「総額」を事前に把握しながら、無理のない資金計画で物件探しを進められます。

予算内で中古購入×リノベを叶えるなら、窓口がひとつの「リノデュース」へ

リノデュースは、中古マンションの物件探し・仲介からリノベーションの設計・施工まで一社で対応するサービスです。

希望エリアと予算を伝えることで、物件価格・工事費・諸費用を含めた総額を相談できます。

また、購入前に構造や配管、管理規約による制約を確認することで、希望するリノベーションが実現できないリスクを軽減できます。

運営会社は青山本店を構える株式会社テシオで、対応エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城です。

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東京23区の中古マンションおすすめエリア12選

東京23区で中古マンションを購入するなら、予算だけでなく資産価値・住環境・交通アクセスのバランスを比較して選ぶことが重要です。

本章では、重視したい条件に合わせて選べる以下の12エリアを紹介します。

※70㎡換算相場は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2026年第1四半期（1〜3月）の中古マンション成約価格情報を基に、各区の㎡単価中央値から算出。所要時間は主要駅間の一般的な目安で、利用路線・乗り換え・時間帯により異なります。「◎」「〇」「△」は価格水準やエリア特性を踏まえた編集部の相対評価であり、将来の資産価値を保証するものではありません。

1. 港区｜再開発と国際需要で資産価値を重視する層向け

港区は東京23区でもっとも中古マンション相場が高く、資産価値の維持を重視する方におすすめです。

2026年1〜3月の70㎡換算成約価格は1億4,000万円です。

六本木・赤坂・浜松町では再開発が進み、2023年には虎ノ門ヒルズ ステーションタワーが竣工しました。

外国人人口も区全体の約8.8％を占め、国際色豊かなエリアです。

白金・高輪の住宅街と芝浦・港南の湾岸タワーマンションでは価格帯が異なります。

人気エリアは希望条件に合う物件が限られるため、管理費や修繕積立金を含めた資金計画が重要です。

2. 千代田区｜番町・麹町の文教エリアと希少性を狙う層向け

千代田区は、番町・麹町の落ち着いた住環境と物件の希少性を重視する方におすすめです。

2026年1〜3月の70㎡換算成約価格は1億3,800万円で、東京23区では港区に次ぐ高さです。

区内は官公庁や商業施設が多く、番町・麹町地域などに住宅地が集中しています。

住宅用地が限られるため、希望条件に合う物件を探す際は選択肢が限られる点に注意が必要です。

購入予算は70㎡で約1億4,000万円を目安に、立地や築年数、管理状態を比較しましょう。

3. 中央区｜都心アクセス重視の共働き世帯向け

中央区は、東京駅・日本橋・銀座へのアクセスを重視し、通勤時間を短縮したい共働き世帯におすすめです。

2026年1〜3月の70㎡換算成約価格は1億3,000万円です。

勝どき・月島・晴海には大規模タワーマンションが多く、日本橋・人形町では中層マンションも選択肢になります。

都心の利便性が魅力ですが、湾岸エリアでは液状化や高潮のハザードマップを確認することが重要です。

4. 渋谷区｜商業・文化・交通の中心地を求める層向け

渋谷区は、商業・文化施設の充実と交通利便性を重視し、都心生活と資産価値の両立を求める方におすすめです。

2026年1〜3月の70㎡換算成約価格は1億1,400万円です。

恵比寿・代官山は商業施設と住宅街が共存し、単身者や共働き世帯に適しています。一方、松濤や初台には落ち着いた住宅地もあります。

駅近物件は価格が高いため、予算に応じて築年数や駅からの距離を広げて検討しましょう。

5. 文京区｜教育環境と医療機関を重視する子育て世帯向け

文京区は、教育環境と医療機関の充実を重視する子育て世帯におすすめです。

2026年1〜3月の70㎡換算成約価格は9,958万円と、都心に次ぐ高い水準です。

区内には大学・短期大学が19校あり、東京大学医学部附属病院などの大規模病院も集まっています。

本郷・根津・千駄木は歴史ある文教エリアで、教育施設も充実しています。

一方、坂道が多い地域もあるため、内見時には駅からの高低差や通学経路を確認しましょう。

6. 目黒区｜閑静な住環境と文教地区を重視する層向け

目黒区は、都心へのアクセスと落ち着いた住環境を両立したい方におすすめです。

2026年1〜3月の70㎡換算成約価格は9,333万円です。

自由が丘・都立大学周辺には閑静な低層住宅地が広がり、中目黒は商業施設と住宅が共存しています。

学芸大学周辺も商店街や教育施設が充実しており、ファミリー層に適したエリアです。

ただし、人気駅周辺は価格が高くなりやすいため、築年数や駅からの距離を広げて物件を比較しましょう。

7. 世田谷区｜子育て支援と治安を重視する家族向け

世田谷区は、良好な治安と充実した教育環境、豊かな自然環境を重視するファミリー層におすすめです。

2026年1〜3月の中古マンション成約価格は、70㎡換算で7,700万円です。

二子玉川や成城学園前などの閑静な住宅街をはじめ、駒沢オリンピック公園や羽根木公園といった大規模な緑地が点在しています。

教育機関や習い事の選択肢も多く、子育て世帯から安定した支持を集めています。

なお、2026年4月時点の保育所等の定員は21,274人（※1）、2025年の刑法犯認知件数は4,599件（※2）です。希望する駅やエリアごとに通学経路や住環境を比較して選びましょう。

※1：保育所等関連状況取りまとめ（令和8年4月1日）

※2：区内の犯罪発生状況と防犯対策 | 世田谷区公式ホームページ

8. 杉並区｜緑地と中央線の利便性を両立したい層向け

杉並区は、公園や商店街が充実し、住環境と交通利便性を両立したい子育て世帯におすすめです。

2026年1〜3月の中古マンション成約価格は、70㎡換算で6,533万円です。

荻窪駅から新宿駅へはJR中央線快速で約10分、阿佐ヶ谷駅からは約8分でアクセスできます。

荻窪・阿佐ヶ谷は商店街が充実し、高井戸・永福町は京王井の頭線で渋谷方面への移動に便利です。

ただし、駅から離れるとバス移動が中心となる地域もあるため、通勤・通学経路を確認しましょう。

9. 練馬区｜広い住空間を手頃な価格で確保したいファミリー向け

練馬区は、購入費用を抑えながら広い住空間と緑豊かな環境を確保したいファミリー層におすすめです。

2026年1〜3月の中古マンション成約価格は、70㎡換算で5,040万円です。

練馬駅は西武線・都営大江戸線が利用でき、池袋駅へ約10分でアクセスできます。

大泉学園周辺には落ち着いた住宅街が広がり、公園も充実しています。

ただし、駅ごとに価格や交通利便性が異なるため、通勤時間と物件価格を比較して選びましょう。

10. 江東区｜湾岸の再開発と利便性を価格を抑えて得たい層向け

江東区は、都心へのアクセスと購入価格のバランスを重視する方におすすめです。

2026年1〜3月の中古マンション成約価格は、70㎡換算で7,851万円と、港区や中央区より手頃な水準です。

豊洲・有明は再開発によって商業施設やタワーマンションが充実し、東陽町・門前仲町には下町の雰囲気が残る住宅地もあります。

ただし、湾岸部や低地では浸水・液状化リスクに注意が必要です。

購入前にハザードマップを確認しましょう。

11. 板橋区｜都心アクセスと生活コストを両立したい層向け

板橋区は、都心への通勤利便性と購入費用のバランスを重視する方におすすめです。

2026年1〜3月の中古マンション成約価格は、70㎡換算で5,385万円です。

都営三田線や東武東上線が利用でき、成増・ときわ台には商店街と住宅地が広がっています。

高島平では大規模団地の再生も進められています。

築年数の古い物件もあるため、購入時は新耐震基準への適合状況や長期修繕計画、管理状態を確認しましょう。

12. 足立区｜価格を抑えて広さを確保したい層向け

足立区は、購入価格を抑えながら広い住空間を確保したいファミリー層におすすめです。2026年1〜3月の中古マンション成約価格は、70㎡換算で4,042万円と東京23区でもっとも手頃な水準です。

北千住駅周辺は大学や商業施設が集まり、都心への交通利便性も良好です。

子育て支援制度も整備されており、住居費と生活環境のバランスを重視する方に適しています。

ただし、荒川沿いなどでは浸水リスクがあるため、購入前にハザードマップを確認しましょう。

東京の中古マンションおすすめエリアにおけるリノベーション総額【試算例】

中古マンション＋リノベーションの総額は「物件価格＋工事費＋諸費用」で決まります。エリアによって最大1億円以上の差が出るため、まずは代表5区の目安をご確認ください。

【代表5区の総額シミュレーション（70㎡換算）】

※2026年10月時点のフルリノベ相場（70㎡＝約1,200万円／リノデュース施工実績基準）と概算諸費用（ローン手数料2.2%・登記・仲介手数料）を基にした試算です。工事規模や設備グレードにより変動します。

以下では、資金計画に合わせてイメージしやすいよう、3つの予算帯に分けて具体的な試算例を解説します。

【総予算1億5,000万円〜】港区・文京区など都心高価格帯

港区や千代田区をはじめとする都心エリアが主な検討先となります。主な候補エリアは、港区・千代田区・中央区・渋谷区・文京区・目黒区などです。

以下は、港区（70㎡）の中古マンションを購入してフルリノベーションを行う場合の試算シミュレーションです。

都心エリアは物件価格の占める割合が非常に大きいため、物件探しに夢中になるとリノベーション費用が圧迫されやすくなります。

希望の間取りや住宅設備のグレードを妥協しないためにも、あらかじめリノベーション費用（約1,200万円〜）を別枠で確保した上で、逆算して購入できる物件価格の上限を決めることが重要です。

【総予算1億円前後】江東区・世田谷区など人気バランス帯

都心へのアクセスと良好な住環境を両立できる23区中堅の人気エリアが候補となります。主な候補エリアは、江東区・世田谷区・杉並区・中野区・北区などです。

以下は、世田谷区（70㎡）の中古マンションを購入してフルリノベーションを行う場合の試算シミュレーションです。

総予算1億円前後のレンジは、好立地を維持しながら室内を一新できる現実的な価格帯です。

予算配分の自由度が高いため、駅距離や広さにこだわるか、無垢材のフローリングやハイグレードなキッチンなど内装のこだわりに費用を回すかなど、家族のライフスタイルに合わせた柔軟な調整が可能です。

【総予算7,000万円前後】足立区・板橋区など予算重視帯

購入費用を抑えつつ、室内空間の広さや工事の充実に予算を回したい方に適した価格帯です。主な候補エリアは、足立区・板橋区・練馬区・江戸川区・葛飾区などです。

以下は、足立区（70㎡）の中古マンションを購入してフルリノベーションを行う場合の試算シミュレーションです。

この価格帯では築30年を超える物件も有力な選択肢に入ってきます。

物件取得費を安く抑えられる分、浮いた予算で見えない給排水管の交換や断熱・二重サッシの導入など、住み心地と安全性を高める基本性能の向上にしっかり投資できる点が大きなメリットです。

東京の中古マンションおすすめエリアの選び方

満足度の高い中古マンションを購入するには、立地だけでなく建物の状態や将来のコストを見極めることが重要です。

本章では、購入前に確認すべき4つの判断基準を解説します。

ハザードマップで災害リスクを確認する

東京23区で中古マンションを選ぶ際は、エリアごとの浸水・液状化リスクを確認することが重要です。

墨田区・江東区・江戸川区の一部では河川の氾濫による浸水が想定され、湾岸部では液状化にも注意が必要です。

国土交通省「ハザードマップポータルサイト」で物件の住所を検索し、洪水・土砂災害・津波の想定区域を確認しましょう。

液状化については東京都の液状化予測図も参考になります。

水災リスクによって火災保険料が異なる場合もあるため、購入前に確認しておくことが大切です。

新耐震基準への適合を確認する

1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件は、震度6強〜7程度の大地震でも建物が倒壊しないように定められています。

日本は地震が多いため、建物自体の安全性はもちろん、揺れによる室内の被害を抑えるためにも耐震性能の適合状況を必ず確認しましょう。

耐震基準ごとの違いや過去の被害状況については「中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説」をご覧ください。

また、リノベーション物件における具体的な耐震対策は「リノベーションマンションの地震対策や確認方法ついて解説」で詳しく解説しています。

リノベーション向きの構造かを確認する

中古マンションは構造や管理規約によって希望の間取りに改修できないケースがあるため、購入前の確認が欠かせません。

柱と梁で支える「ラーメン構造」は間取りの変更が比較的容易ですが、壁で支える「壁式構造」は撤去できない耐力壁が存在します。また、給排水管の勾配やパイプスペース（PS）の位置によって水回りを移動できる範囲が制限されるほか、管理規約でフローリングの遮音等級や工事可能な時間帯が厳しく定められていることもあります。

なお、リノベーション済み物件は工事費用が販売価格に含まれているため、配管や下地の更新状態をご自身で確認しにくい点に留意が必要です。

リノベーション前提で物件を探すなら、物件選定から改修可否の判断まで一括で相談できるワンストップリノベーションの活用も有効です。

見分け方の詳細は「リノベーション向き物件の選び方から見分けるポイントや探し方まで解説」や「東京のワンストップリノベーション会社おすすめ比較11選！」もご覧ください。

仲介手数料が無料になる条件を確認する

中古マンションの仲介手数料は、物件価格が400万円を超える場合、通常「（物件価格×3％＋6万円）×1.1」が上限です。

3,000万円なら税込105.6万円、5,000万円なら171.6万円となります。

仲介手数料が無料になる主なケースは以下の通りです。

• 売主側から報酬を受け取り、買主側の手数料を無料にする場合
• 不動産会社が売主となり、仲介を介さず直接購入する場合
• 中古物件の購入とリノベーションをセットで依頼する場合

リノデュースでも、中古物件の購入とリノベーションをセットでご依頼いただいた場合、物件購入時の仲介手数料が無料になります（仲介のみ・リノベーションのみは対象外）。

購入前には物件資料の「取引態様」を確認し、無料の適用条件や対象外となる費用を問い合わせましょう。

詳しくは「中古マンションの仲介手数料無料会社おすすめ7選｜仕組みと注意点」をご覧ください。

リノベーション前提の物件探しなら、仲介手数料負担なしの「リノデュース」

リノデュースでは、中古物件の購入とリノベーションをセットでご依頼いただいた場合、物件購入時の仲介手数料が無料になります（仲介のみ・リノベーションのみは対象外）。

物件価格5,000万円なら税込171.6万円、8,000万円なら270.6万円の仲介手数料を節約でき、その分をリノベーション費に充てられます。

東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城に対応し、物件探しから建物構造・管理規約の確認、設計・施工までサポートします。

中古物件の購入とリノベーションをセットで進める流れや仲介手数料の適用条件は、リノデュースの中古物件購入サポートをご確認ください。

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東京の中古マンションおすすめエリアの価格が高騰している背景

東京23区の中古マンション相場が高水準を維持し続けている背景には、不動産市場における複合的な要因が関係しています。

本章では、価格が高騰している主な理由を3つ解説します。

新築マンションの販売戸数が減少している

建築費や用地取得費の高騰により新築の供給戸数が歴史的な低水準となっており、平均価格も1億円を突破しました。新築を断念した実需層が中古市場へ流入し、中古相場を押し上げています。

新築と中古の比較ポイントについては、「新築マンションは買うなと言われる7つの理由｜中古との総額比較を解説」も参考にしてください。

円安傾向により投資需要が増加している

長期化する円安により、建築資材の輸入コストが上昇しています。また、海外投資家から見て日本の不動産に割安感があるため、都心部を中心に海外マネーが継続して流入しています。

住宅ローン金利の上昇局面でも需要が継続している

利上げの動きはあるものの、都心部の住宅需要は依然として底堅く推移しています。ただし、今後は金利上昇に伴う返済額の増加も考慮した現実的な資金計画がより重要になります。

東京都全体の価格推移と今後の見通しは「東京都の中古マンションの相場と価格推移、今後の見通しを徹底解説！」で解説しています。

東京23区の中古マンションに関してよくある質問

東京23区で中古マンションを購入するにあたって、多くの方が気になる疑問とその回答をまとめました。

本章で回答する質問は以下の3つです。

買ってはいけない中古マンションの特徴は何ですか？

見た目の綺麗さ以上に「管理状態」が悪い物件は避けるべきです。

管理費や修繕積立金の滞納が多く、積立金総額が不足している物件は、将来の大規模修繕が行われずスラム化する恐れがあります。また、極端に浸水リスクが高い立地は住宅ローン審査に影響が出るケースもあります。

中古マンションを買うなら築何年がいいですか？

価格の下落カーブが緩やかになり底値に近付く「築20年〜25年前後」が最も狙い目です。新耐震基準を満たした物件を選び、内装をリノベーションすることでコストパフォーマンスの高い住まいが手に入ります。

築年数ごとの資産性については、「人気エリアで中古マンションを購入するならヴィンテージがおすすめ」もあわせてご覧ください。

3,000万円のマンションで30年後の価値はいくらですか？

建物の価値はほぼゼロに近付きますが、都内であれば敷地権（土地の持ち分）の価値が残ります。購入価格の25〜35%程度（約750万〜1,050万円）が底値の目安となります。

茨城県など近隣エリアで探す方は、「茨城県の不動産会社ランキング16選｜水戸・つくばの選び方と注意点」をご覧ください。

まとめ：東京の中古マンションおすすめエリア選びでリノベーションも視野に入れよう

東京23区の中古マンション選びでは、エリアごとの価格差を把握した上で、資産性・住環境・総予算のバランスを見極めることが成功の鍵です。

希望エリアの相場が高い場合でも、条件の見直しや「中古購入×リノベーション」の組み合わせによって、予算内で理想の暮らしを叶えることができます。都内の詳しい相場動向は「東京都の中古マンションの相場と価格推移、今後の見通しを徹底解説！」もご参照ください。

リノデュースなら、物件探しからリノベーション設計・施工までワンストップで対応し、中古物件の購入とリノベーションをセットでご依頼いただいた場合、物件購入時の仲介手数料が無料になります（仲介のみ・リノベーションのみは対象外）。理想の住まいづくりに向けて、まずは気軽にご相談ください。

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