住宅ローンの毎月の返済、家計の負担になっていませんか？少しでも金利を下げて、楽になりたいですよね。大切なマイホームを守り、返済額を抑えたいと思うのは当然のことです。
この記事では、住宅ローンの金利交渉を成功させるための具体的な方法や、有利に進めるためのコツ、万が一交渉がうまくいかなかった場合の対処法まで詳しく解説します。交渉を有利に進めるための準備や、切り出すタイミングを掴み、賢く金利をコントロールして、ゆとりのある生活への第一歩を踏み出しましょう。
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住宅ローンの金利交渉とは
住宅購入を検討する際、多くの方が住宅ローンを利用するでしょう。月々の返済額を大きく左右する金利は、できるだけ抑えたいものです。住宅ローンの金利は、必ずしも下がるものではありませんが、交渉によって引き下げられる可能性があります。
◉ 金利引き下げの交渉ができない場合もある
◉ 金利引き下げには再審査が必要な場合もある
銀行で引き下げの交渉ができる
近年、住宅ローンの借り換えを検討する人が増え、銀行も顧客の流出を防ぐため、金利引き下げの交渉に応じるケースが増えています。
例えば、三井住友信託銀行では、特定の条件を満たすことで金利優遇が受けられるプランを用意しています。同行の「住宅ローン 家計応援プラン」では、投資信託の自動積立や指定クレジットカードへの入会などを条件に、住宅ローンの金利を年0.03％引き下げることが可能です。
さらに、出産や子どもの成長に合わせて、1年間金利を年0.1％優遇する「ジュニさぽ」といった子育て支援サービスも提供しています。このように、銀行は顧客を維持するためにさまざまな優遇策を用意しており、金利交渉や相談に応じる余地は十分にあります。
出典：三井住友信託銀行
金利引き下げの交渉ができない場合もある
多くの金融機関では金利引き下げの交渉が可能ですが、【フラット35】は例外です。
【フラット35】は住宅金融支援機構が提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。このローンは、借入時に返済完了までの金利が確定するため、融資条件を個別に変更できません。そのため、返済中に金利そのものを引き下げる交渉はできません。
ただし、返済が困難な場合は、金利の引き下げではなく、「返済期間の延長」や「一定期間の返済額減額」といった返済方法の変更について相談できる場合があります。
出典：フラット35
金利引き下げには再審査が必要な場合もある
金利引き下げには再審査が必要で、交渉したからといって必ずしも金利が下がるわけではありません。
近年、住宅ローン金利は低く設定されており、それ以上の引き下げは金融機関にとって利益が減る可能性があります。
そのため、金利が下がるかどうかは実際に交渉してみなければわかりません。
初心者でも分かる住宅ローンの正しい選び方は？3種類の金利や審査について解説
住宅ローンの金利が引き下げられる条件
住宅ローンの金利優遇を受けられる条件は、金融機関によって異なりますが、一般的に、その銀行との取引状況が重視されます。複数の条件を満たすことで、より大きな金利優遇を受けられることもあります。
◉ すでに他のローン契約をしている
◉ クレジットカードの保有
◉ 各種取引をポイント化している
金融機関に給与振込を指定している
住宅ローンの金利優遇を受けるには、給与振込口座を住宅ローン契約先の金融機関に指定する方法があります。金融機関はメインバンクとして利用してくれる顧客を優遇する傾向があるため、普段利用している銀行を優先的に検討すると良いでしょう。
すでに他のローン契約をしている
その金融機関で、すでに自動車ローン、フリーローン、カードローンなどの契約をお持ちの場合、金利の引き下げを受けられることがあります。既存の取引があることは、審査や優遇措置で有利になることが多いです。
クレジットカードの保有
住宅ローンを契約する金融機関のクレジットカードを持っていると、金利優遇などの特典を受けられることがあります。住宅ローンの新規申し込み時に、カードの作成を勧められることも少なくありません。
各種取引をポイント化している
一部の金融機関では、公共料金の自動引き落としや投資信託の保有状況など、さまざまな取引に応じてポイントが貯まる仕組みがあります。貯まったポイントの合計によって、預金金利の優遇幅が決定されます。取引の種類が多いほどポイントが貯まりやすくなり、より有利な金利が適用されることが期待できます。
住宅ローンの金利交渉のコツ
住宅ローンの金利交渉を成功させるには、事前の準備と交渉を始めるタイミングが非常に大切です。ここでは、交渉を有利に進めるための具体的なコツを解説します。
◉ 優遇金利を目標に相談してみる
◉ 銀行の期末時期に相談する
◉ 金利の引き下げをストレートに伝える
他行で借り換えの仮審査を受けておく
住宅ローンの引き下げは、他行の仮の審査をうけて申請を通しておくなど、「借り換えを検討していますよ」という意思表示をしておくのがポイントです。
そのために、主なメガバンクとネット銀行、地方銀行の金利をまとめておきました。
それぞれの銀行の金利になります
参考にしてみて下さい。（※変動している場合があります）
【ネット銀行 金利一覧（2022年3月時点）】
| ネット銀行 | 変動金利 | 全期間固定金利（35年） |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 0.310% | 1.490% |
| PayPay銀行 | 0.380% | 1.560% |
| 住信SBIネット銀行 | 0.410% | 1.590% |
| 新生銀行 | 0.450% | 1.350% |
| 楽天銀行 | 0.537% | なし |
| イオン銀行 | 0.520% | なし |
【地方銀行 金利一覧（2022年3月時点）】
| 地方銀行 | 変動金利 | 全期間固定金利（35年） |
|---|---|---|
| 横浜銀行 | 0.440% | 1.500% |
| 千葉銀行 | 0.625% | 1.960% |
| 京葉銀行 | 0.725% | 1.460% |
| 静岡銀行 | 0.625% | 1.300% |
| 常陽銀行 | 0.625％ | なし |
【メガバンク（2022年3月時点）】
| メガバンク | 変動金利 | 全期間固定金利（35年） |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 0.375% | 1.170% |
| 三菱東京UFJ銀行 | 0.475% | 1.800% |
| 三井住友銀行 | 0.475% | 1.570% |
| りそな銀行 | 0.470% | 0.995% |
※変動金利:住宅ローンの借り入れ期間中、半年ごとに見直される金利。見直された金利はすぐに反映はされず、5年間は同じ金利に据え置き
※全期間固定金利:借り入れ申し込み、もしくは融資開始時点から完済までの金利が一定のもの
優遇金利を目標に相談してみる
金利には「基準金利」と「優遇金利」の2種類があります。
基準金利というのは、家のローンの利益とコストを考慮して決められた基準となるものです。
優遇金利とは、基準金利よりも一定の割合で利率が低くなっているものです。
各銀行で定めた条件を満たしている顧客が対象となります。
金利の引き下げは優遇金利を最終目標とするとよいです。
優遇金利はそれぞれの銀行で利率が異なっているので、事前に調べておくと役立ちます。
銀行の期末時期に相談する
金利の相談については、タイミングについても重要になります。
特に交渉がうまくいきやすいのは決算時期です。
銀行などでは期ごとに目標融資額を設定しています。
そのため期末に近づくと目標融資額を達成するために、融資を受けやすくなるといわれているのです。
一般的に銀行を含めた企業の決算時期は9月と3月です。
したがって、金利の交渉を狙うなら決算時期の9月と3月を狙うのがよいでしょう。
ただし必ずうまくいくというわけではありません。
前項までに述べた事前準備を怠りなく実行しましょう。
金利の引き下げをストレートに伝える
銀行窓口や融資担当者へ連絡する際は、金利引き下げに関しての要望をストレートに伝えましょう。
また、以下の具体的な材料も提示するのがおすすめです。
■｜仮審査に通っていること
■｜借り換え候補の銀行の利率が○○%低いこと
■｜借り換えよりも引き下げが可能なら現行で継続したいこと
上記4つの内容を伝える事で相談がしやすくなるでしょう。
仮審査が通っている場合、証明できる資料も用意しておくと良いです。
相談内容はあくまで現行で継続をしたいという姿勢を忘れずにしてください。
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住宅ローンの金利交渉が成功するパターン
住宅ローンの金利引き下げの交渉は、必ずしも成功するとは限りませんが、成功しやすいパターンが存在します。銀行の視点を理解し、客観的なデータを用いて、自身が「優良な顧客」であることを明確に示すことが重要です。
◉ 借り入れ当時よりも収入が上がった
借り入れ銀行に預金がたくさんある
融資を受けているメインバンクに多額の預金を預けている人は、金利が有利になる事があります。
銀行などは、預金残高が多い顧客に対して返済能力が高いと見られ、信用が上がります。
借り入れ当時よりも収入が上がった
借り入れ当時より収入が上がっているなら、交渉がうまくいく確立が上がります。
年収アップは住宅ローンに対する返済能力の高さと比例します。
さらに融資を受けている銀行で、公共料金の支払いや給料の受け取りをしている人も交渉がしやすいです。
住宅ローンの金利交渉時の注意点
住宅ローンの金利引き下げの交渉を行う際は、いくつか重要な注意点があります。金利が下がるというメリットだけでなく、リスクや事前の準備をしっかりと理解することが、納得できる結果につながります。
◉ 信用情報を良好に保つ
◉ 総返済額を試算してから決定する
金利は必ず下げられるわけではない
住宅ローンの利率は必ず下げられるものではありません。
また、利率を下げる際に手数料が発生する場合もあるので注意しましょう。
交渉に失敗しても問題はない！
もし、銀行側に金利を下げてもらう交渉に失敗しても、銀行の信頼関係については変わる事はありません。
交渉に関しての手数料が発生する事もないので安心してください。
また、交渉に失敗したら、実際に他行に借り換えを検討してみるのもおすすめです。
信用情報を良好に保つ
信用情報は、住宅ローンを含む各種ローンの審査において重要な要素です。
良好な信用情報を維持するためには、定期的にクレジットカードやローンの支払いを遅れずに行い、借入額を適切に管理することが大切です。
過去の未払いがある場合は、早めに解消し、利用可能なクレジット枠を過剰に使わないよう心掛けましょう。
定期的に信用情報を確認することもおすすめです。
総返済額を試算してから決定する
「当初◯年固定金利」のプランが提案された場合、契約前に総返済額を試算することが重要です。
固定金利のメリットとして、最初の数年間は返済額が安定しますが、その後金利が変動する場合があるため、長期的な返済額を計算しておくことで、損得を明確にできます。
具体的には、住宅ローンのシミュレーションを行い、返済総額を確認することで、無理のない返済計画を立てることができます。
注意点として、詳細なシミュレーションを行った後、実際に借入額や金利プランを選ぶ際は、再度しっかりと見直して決定しましょう。
これにより、予想外の金利上昇などのリスクを事前に察知することができます。
住宅ローン借入れ限度額の基準を解説！年収での目安金額もご紹介！
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住宅ローンの金利交渉に失敗した時の2つの対処法
もし現在契約している銀行との金利引き下げの交渉がうまくいかなくても、諦める必要はありません。交渉が不成立に終わったとしても、銀行との信頼関係が悪くなることはないので、以下の2つの具体的な対処法を検討してみましょう。
2. 金融機関を変更せず金利タイプを変える
1. 金融機関を借り換える
借り換えを行うことで、金利を引き下げることが可能ですが、いくつかの費用がかかる点を考慮しなければなりません。
以下の費用を含めて、借り換えの効果を十分に試算することが重要です。
■｜保証料
■｜既存のローンが残っている場合、繰り上げ返済手数料
■｜抵当権抹消と新たな設定登記費用
■｜火災保険料
■｜印紙税
■｜その他の手数料
これらのコストを全て計算に入れ、借り換え後の返済額がどれだけ減少するかをしっかりと把握してから決断することが求められます。
初心者でも分かる住宅ローンの正しい選び方は？3種類の金利や審査について解説
2. 金融機関を変更せず金利タイプを変える
借り換えをせず、現在の金融機関で金利タイプを変更するだけでも、総返済額が減る可能性があります。
主な金利タイプは次の通りです。
■｜変動金利：金利が市場の状況に応じて変動し、低金利の恩恵を受ける可能性があります。
金利タイプの変更は、借り換えに比べて手数料が発生しないため、低コストで実行可能です。
しかし、金利が上昇すると返済額が増えるリスクもあるため、慎重に検討する必要があります。
住宅ローンの金利に関してよくある質問
ここでは、住宅ローンの金利に関してよくある質問に回答します。
◉ 住宅ローンの金利は2025年に上がる？
◉ 変動金利の落とし穴は？
住宅ローン金利は何%？
2026年2月現在の住宅ローン金利相場は、変動金利が年0.6%〜0.8%前後、固定金利（10年）が年2.2%〜2.8%前後、全期間固定が年2.2%〜2.3%前後となっています。ご自身の状況に合わせて、最適な金利タイプをご検討ください。
住宅ローンの金利は2025年に上がる？
2025年、住宅ローンの金利は実際に上昇しました。これは、日本銀行が政策金利を引き上げたことを受け、多くの銀行が変動金利の基準金利を引き上げたためです。2024年末からその兆しが見え始め、2025年には上昇が本格化しました。
2026年現在も、物価や賃金の動向によっては、さらなる利上げの可能性が議論されています。2025年は住宅ローン金利にとって、大きな変化の年となったと言えるでしょう。
変動金利の落とし穴は？
変動金利の住宅ローンは、低金利時には魅力的ですが、金利が上昇する局面では注意が必要です。「返済額が変わらない」という安心感の裏に、見落としがちな「未払い利息」のリスクが潜んでいます。
変動金利には、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」があります。この期間、返済額は一定ですが、金利が上がると返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済がなかなか進まない状態になりやすいです。
6年目になると返済額が見直されますが、その際「125%ルール」が適用されます。これは、6年目の返済額がそれまでの1.25倍までしか増えないという制限です。急激な返済額の増加は抑えられますが、増えなかった分の利息は「未払い利息」として借入額に上乗せされていきます。この未払い利息は最終返済日に、当初の予定を大きく超える金額として一括で請求される恐れがあります。
変動金利を選ぶ際には、金利上昇のリスクや、それに伴う返済額の変動、「未払い利息」の存在をしっかり理解しておくことが、将来の家計を守る上で非常に重要となります。
住宅ローンの金利交渉のコツを抑えて引き下げ交渉を成功させよう！
この記事では、住宅ローンの金利交渉について解説してきました。
住宅ローンの金利は、銀行との交渉によって引き下げられる可能性があります。有利に交渉を進めるためには、事前に他行での借り換え仮審査を済ませておくことや、銀行の決算期にあたる3月や9月に相談することが有効です。
また、給与振込口座の指定、預金残高の多さ、借り入れ時からの年収増加なども、交渉を有利に進めるための材料となります。ただし、フラット35のように金利交渉ができない商品や、金利タイプ変更に伴う再審査が必要になる場合もあるため、注意が必要です。
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