「築30年のマンションの購入を悩んでいるけど、残りどれくらい住めるのだろう」と気になっている方が多いでしょう。
築30年の物件を購入するメリットと注意点を把握しておけば、購入する適切な判断ができます。
この記事では、築30年のマンションを購入するメリットと注意点を紹介します。
築30年のマンションの購入を検討している方は、本記事を参考にしてください。
築30年のマンションが増加傾向
2024年現在、築30年以上のマンションの物件数が増加傾向にあります。
2023年1月時点で不動産会社「SUUMO」に販売されてる築30年のマンションは、以下の表のとおりです。
| エリア | 物件数 |
|---|---|
| 首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・群馬県・山梨県・千葉県・茨城県・栃木県) | 24,829件 |
| 東京23区 | 11,656件 |
| 関西圏 | 12,351件 |
参照：SUUMO｜築30年のマンション、あと何年住める？買う前に知っておきたい注意点と建て替え時期などポイントを紹介
首都圏はエリアが広いので物件数が20,000件を超えていますが、東京23区内だけでも10,000件を超えています。
また首都圏は24,000件超えなのに対し、関西圏は12,000件越えしかありません。
関西圏と比較して首都圏は、築30年のマンションが多いエリアといえるでしょう。
築30年マンションは残り17年しか住めない？
築30年のマンションの耐用年数は、47年です。
つまり、耐用年数から考えると現在築30年のマンションは残り17年しか住めないことになります。
ただ、建物の寿命と耐用年数は管理や環境によって変化するため、必ずしも17年しか住めないとは言い切れません。
耐用年数は減価償却の計算のために活用される制度で、建物の寿命とは関係ありません。
多くのマンションは管理組合が安全性もしくは資産向上を目的に建て替えを依頼しているため、耐用年数になったからといって物理的に住めなくなることはないです。
建て替えが実現したマンションの築年数ごとの比率は、以下の表を参考にしてください。
| 築年数 | 割合 |
|---|---|
| 築20〜29年 | 1.2% |
| 築30〜39年 | 2.3% |
| 築40〜49年 | 26.7% |
| 築50〜59年 | 48.8% |
| 築60〜69年 | 19.8% |
(2022年2月時点)
参照：SUUMO｜築30年のマンション、あと何年住める？買う前に知っておきたい注意点と建て替え時期などポイントを紹介
築40〜49年で建て替えられているマンションは、26.7%です。
4分の1近くは耐用年数の築年数で建て替えられていますが、マンションの半数は築50〜59年のうちに建て替える場合が多いです。
そのため、築30年のマンションが建て替えられるのは20年以上先の可能性が高いです。
上記の表を参考にしたうえで、築30年のマンションを購入すべきか検討してください。
≫≫ 築30年マンションを購入すると何年住める？メリットや選ぶ時の注意点も解説
マンションの寿命は管理状態によって変化する
マンションの寿命は置かれた環境によって変化することは当然ですが、対策や管理状態によっても大きく変化します。
例えば、鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は120年ですが、適切なメンテナンスをすると150年になります。
つまり、マンションの寿命は管理状態によって30年ほど増減します。
もし、目当てのマンションがどれくらい住めるのかを知りたい場合は、管理組合に建て替えの予定があるかを事前に確認しましょう。
管理組合に建て替えの事情に関して質問すればどれくらい住めるのかが理解でき、適切に購入する判断ができます。
≫≫ 築50年マンションはいつまで住める？購入時の注意点を解説
築30年の物件を購入する4つのメリット
築30年の物件には購入するとどのようなメリットがあるのでしょうか。
築30年の物件を購入すると、4つのメリットが得られます。
築30年の物件を購入するメリットを事前に把握すれば、住むべきか判断しやすくなります。
メリットを参考にし、自分に合った物件選びをしてください。
2. 物件価格が下落しずらい
3. 管理状況を知りやすい
4. 新耐震基準になっている
1. 価格が安い
築30年の物件は、新築や築年数が浅い物件と比較して価格が安い傾向にあります。
新築や築年数が浅い物件の方が需要が高いため、築年数を重ねるとともに価格が下落しやすいです。
そのため、リーズナブルな価格で物件の購入ができます。
また固定資産税は物件の評価額で税額が決定するので、建物の資産価値が低い築30年の物件は安いです。
不動産所得税に関しても、築年数に応じた軽減措置の適用が可能です。
物件価格や税金の安さでマンション選びをしている方は、築30年の物件の購入を検討してください。
≫≫ 中古マンションの価格相場を調べる方法とは？年収に応じた適正価格も解説
2. 物件価格が下落しずらい
築30年の物件は新築プレミアムがなく価値が下がりづらいです。
新築プレミアムとは、新築物件に住んだ瞬間に下がる価値のことです。
新築プレミアムは新築物件価格の2割と言われており、2割の価値が物件を購入した時点で下がります。
物件は、基本的に築年数を重ねるとともに価値が下がります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構が調査した情報によると、2022年時点で新築〜築5年までの平均物件価格は6,638万円であるのに対し、築31年以上は2,193万円しかありません。
つまり、新築〜築5年までと築31年以上は3倍近く物件価格が異なっています。
ただ、築25年を過ぎたあたりからは物件価格の下落が緩やかになります。
物件価格が下落しづらいとマンションを売却したいときに高い売却資金が期待できるでしょう。
将来的にマンションの売却を検討している方は、築30年の物件の購入を検討してください。
3. 管理状況を知りやすい
築30年の物件は管理状況を知りやすいため、どのような住人が住んでいるのかを確認しやすいです。
築30年の物件は経年劣化が見られるので、新築物件や築年数が浅い物件よりも、外観や共用施設から判断しやすいです。
例えば、共用施設にゴミがポイ捨てされていたらマナーの悪い住民が住んでいるマンションだと判断できるでしょう。
どのように設備の状況やセキュリティ対策がされているかを確認したうえで、物件を購入してください。
また、マンションは12年前後の周期で大規模修繕がされる場合が多いため、今までどのような修繕をしているのかを確認することが大切です。
現在の修繕積立金の残高や今後の計画などを確認し、物件の管理状況を把握してください。
4. 新耐震基準になっている
築30年の物件は、新耐震基準になっていることが多いです。
新耐震基準とは、1981年6月から施行された震度6〜7程度の地震で倒壊や崩壊しないことを目安にしている基準です。
ただ、新耐震基準だったとしても適切なメンテナンスがされていないと意味がありません。
新耐震基準で適切なメンテナンスがされている場合は、地震発生時に建物が倒壊するリスクが低いです。
また新耐震基準を満たしていないと住宅ローンでお金を借りられません。
災害に強い物件を探している方は、築30年の物件の購入を検討しましょう。
築30年物件を購入する前に知っておきたい注意点
築30年の物件を購入する場合は、2つの注意点に気をつけてください。
それぞれの注意点に気をつけて物件選びをすれば、購入後に後悔するリスクを防止できます。
それぞれの注意点に気をつけたうえで、自分に合った物件を購入してください。
◉ 管理費と修繕積立金が増加する可能性がある
◉ リフォーム費用が嵩む可能性がある
購入後すぐに大規模修繕が始まる可能性がある
築30年物件を購入する前に、購入したらすぐに大規模修繕が始まる可能性があることをあらかじめ把握しておきましょう。
基本的に大規模修繕のタイミングは10回に1回ですが、タイミングが悪いとすぐに修繕工事が必要になる場合があります。
大規模修繕をすると、物件の外観をより良くして資産価値と安全性を高めるメリットがあります。
その一方で現状の修繕積立金の不足分の徴収に対して不満を感じる可能性があります。
築30年の物件は、大規模修繕が始まる可能性があることを理解したうえで購入する決断をしてください。
管理費と修繕積立金が増加する可能性がある。
築30年の物件は資産価値を高めるために、管理費と修繕積立金が増加する可能性があります。
全国のマンションの管理費の2023年時点での平均が17,103円、修繕積立金が13,378円です。
管理費は、戸数や物件価格、階数と相関関係があり、戸数が多いほど支払う管理費が少なくなっています。
その一方で修繕管理費は、長期修繕計画に基づいて算出されます。
長期修繕計画とは、今後発生する可能性がある修繕工事を長期的に計画して必要な費用をシミュレーションするための資料です。
近年は人件費高騰や建築資材の値上げなどによって、さらに管理費と修繕積立金が増加しやすくなっています。
リフォーム費用が嵩む可能性がある。
築30年の物件は、リフォーム費用が嵩む可能性があります。
アスベストの飛散によって危険度が高まるため、撤去に数百万円ほどかかる場合があります。
アスベストとは、天然石の中に含まれる防音性や耐久性に優れている鉱物です。
ただ、肺に入り込むと肺がんもしくはアスベスト疾患などの重大な病気を引き起こす可能性があります。
築30年の物件だとレベル1のアスベストが使われている場合があるため、撤去しなければならないかもしれません。
また、近年は断熱・遮音などのリノベーションやお風呂のリフォームをする方が増えてきています。
しかし、どれくらいの費用相場なのかがわからないとリノベーションやリフォームの判断ができません。
断熱リノベーションの費用相場は、以下の表を参考にしてください。
| 内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 窓 | 6〜8万円 |
| 壁 | 85〜100万円 |
| 天井 | 100〜120万円 |
| 床 | 120〜140万円 |
参照：ゼロリノベ｜断熱リノベーションの種類と費用相場！施工事例と補助金制度を解説
窓の断熱リノベーションは手間があまりかからないため費用を安く抑えられます。
しかし、床は床下断熱と床材の貼り換えまでしなければならないので高くなっています。
遮音リノベーションの費用相場は、以下の表のとおりです。
| 内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 窓 | 5〜15万円 |
| 壁 | 7,000円〜25万円 |
| 床 | 25〜80万円 |
| 部屋 | 50〜700万円 |
参照：リノべる。｜防音リフォームの費用相場と施工事例を紹介！注意点や補助金制度も解説
遮音リノベーションは壁の内側に防音材を入れれば済むため、費用が安くなります。
ただ、部屋を防音仕様にすると手間がかかるので、費用が高額になりやすいです。
お風呂のリフォームには、主に3つの種類があります。
| 内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 在来浴室のままリフォーム | 45万円〜 |
| ユニットバスから新しいユニットバスにリフォーム | 60〜120万円 |
| 在来浴室からユニットバスにリフォーム | 70〜150万円 |
参照：リフォームガイド｜【お風呂・浴室・ユニットバスのリフォーム費用相場】価格帯別リフォーム事例も紹介
在来浴室のままのリフォームは、工事する部分が少ないため安くなります。
ただ、在来浴室からユニットバスにリフォームすると基礎のコンクリートを解体する必要があるので、高くなりやすいです。
上記の費用相場を参考にしたうえで、マンションをリノベーションもしくはリフォームすべきか検討してください。
仲介手数料が無料のリノデュース
リノベーションを検討している方は、仲介手数料が無料のリノデュースをおすすめします。
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多くの不動産会社では、物件購入とリノベーションを別々に依頼する必要があります。
しかし、物件購入とリノベーションを同時に対応できるため、複数の業者へ依頼する手間がかかりません。
また、不動産会社の多くは100万円以上の仲介手数料がかかる場合があります。
ただ、リノデュースはすべて自社で完結しているため、仲介手数料がかかりません。
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なお、リノデュースには10年間のアフターサポートが付いています。
初めて物件購入とリノベーションを依頼すると、何か不具合があるのではないかと不安になるお客様が多いです。
実際に不具合があった場合にアフターサポート期間が短かったら、対応してくれません。
しかし、リノデュースは10年間もアフターサポート期間が付いているため、安心して利用できます。
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築30年マンションには何年住めるのかに関するまとめ
マンションの寿命は管理状態によって変動しています。
そのため、築30年のマンションだったとしても適切なメンテナンスがされていれば、長期的に住み続けることが可能です。
築30年の物件を購入すると、価格が安い点や管理状態を把握しやすい点など、さまざまなメリットがあります。
築30年のマンションをリノベーションすれば、綺麗な内装にすることや理想の間取りへの変更ができます。
もし、リノベーションしたい方はリノデュースがおすすめです。
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リノベーションの費用は高額なので、無駄な費用を支払わずに済みます。
築30年のマンションの購入をしたい方は、リノデュースへの依頼を検討してください。
