理想の住まい探し、特に希望エリアでの物件探しや価格面で悩んでいませんか？
都心は高騰し、郊外を検討し始めているけれど情報が少ない、希望のエリアで物件が見つかるか不安…そう感じる方も多いでしょう。
お家探しには様々な悩みや疑問がつきものです。
本記事では、近年需要が高まっている郊外中古マンションに焦点を当て、その価格メリットや広い専有面積、自然環境といった魅力を解説します。
また、中古マンションが他の物件種別より圧倒的に流通量が多く、エリアの選択肢を広げる理由や、都心と郊外で重視されるポイントの違いも紹介しています。
本記事を読むことで、郊外中古マンションの可能性やエリア選びのヒントを得て、理想の住まい探しに役立つ情報が見つかるでしょう。
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郊外のマンション購入の需要が増加している背景
首都圏の中古マンション市場は活況があり、とりわけ一都三県においては県庁所在地を除く郊外部で中古マンションの価格上昇率が目立つ傾向があります。
この状況は、これらの地域におけるマンション購入ニーズの高まりを示唆していると言えるでしょう。
中古マンションの価格が総じて上昇している要因としては、長期にわたる低金利政策と新築マンション価格の高騰が挙げられます。
高額な新築マンションの購入をためらう層が増加し、中古マンションを検討する動きが活発化していることに加え、低金利環境が住宅ローン利用を容易にしている点が影響していると考えられます。
このような市場全体の動向に加え、郊外エリアにおける需要増加の要因は以下のとおりです。
| 東京都心部の価格高騰 | 東京23区内の新築分譲マンションの平均価格が顕著に上昇しており、よりリーズナブルな価格帯の物件を求める動きが郊外へと広がっている。郊外エリアの中古マンションは、都心部と比較して価格が抑えられており、割安感から検討する人が増加。 |
|---|---|
| リモートワークの普及 | 新型コロナウイルス感染症拡大以降、リモートワークが一般化し、通勤の必要性が薄れたことで、郊外の物件も視野に入れる人が増加。その結果、郊外への人口移動や住宅ニーズの増加に繋がっている。 |
| 住宅ローンの低金利維持 | 継続的な低金利政策により「賃貸住宅に住むよりも、住宅を購入した方が総居住コストを削減できる」と考える層が増え、郊外の中古マンション需要を押し上げた。 |
これらの要因が複合的に作用し、特に首都圏における比較的低価格な郊外部において、中古マンションに対するニーズが高まっていると考えられます。
ただし、同一の郊外エリア内であっても都心部へのアクセス性などによって、価格変動の度合いにはばらつきが見られることは理解しておきましょう。
都心のマンションの特徴
都心のマンションの特徴について、以下2つの見出しで解説します。
それぞれの特徴を理解し、どちらの方が自分に合っているかを検討しましょう。
◉ 中古の場合
新築の場合
都心における新築マンションの価格は、近年上昇傾向が見られます。
特に東京都区部においては顕著で、2009年の平均価格が5,190万円（79.8万円/平米）であったのに対し、2018年には7,142万円（113.8万円/平米）と、9年間で約37.6％（平米あたり約43.7％）の上昇を記録しており、これは全国平均の上昇率を上回るものです。
現在、都区部の新築マンションの平均価格は7,000万円台に達しており、一般的な給与所得者にとっては購入が難しい水準となりつつあります。
マンションの分譲価格高騰を抑制する対策としては、専有面積を縮小する傾向が見受けられます。
マンション一戸当たりの価格上昇率よりも、平米あたりの価格上昇率が高いことから、専有面積を小さくすることで全体の価格上昇を抑える試みがなされていると言えるでしょう。
この結果、都心部ではファミリー層をターゲットとした物件が減少する傾向があります。
東京23区においては大半の区で平均専有面積が70平米を下回り、23区全体では60平米を下回る状況です。
また、居住空間が圧迫感を感じさせないよう、収納スペースが削減されるケースも見られます。
中古の場合
都心部の中古マンション価格は新築物件の動向に影響を受け、高止まりの傾向が見られます。
しかし、2013年頃からの上昇傾向が一服し、ここ数年は横ばい傾向にあり、2017年から2018年にかけての上昇率は1.3%に留まっています。
一般的に中古マンションは、築年数の経過とともに価格が下落すると考えられますが、地域によっては築年数が古いからといって必ずしも安価であるとは限りません。
一例として、2018年の東京23区における中古マンション価格（70平方メートル換算）の平均は5,385万円、平均築年数は23.5年であり、他の主要都市圏と比較して高額な水準となっています。
また、中古マンションは市場における流通量が比較的多いのが一般的ですが、地域によっては物件が限られ、希少価値が高まる場合があります。
そのため、売りに出されると早期に成約に至るケースも見られます。
中古マンションの特徴は、その建築時期によって平均的な専有面積に違いが見られるという点です。
首都圏における平均床面積は、2002年の78.04平方メートルから2017年には68.81平方メートルへと縮小しています。
これは新築マンションと同様に、近年では物件価格の高騰を抑制するために、専有面積を抑える傾向が強まっていることが要因として挙げられます。
郊外のマンションの特徴
郊外のマンションの特徴について、以下2つの見出しで解説します。
それぞれの特徴を理解し、どちらの方が自分に合っているかを検討しましょう。
◉ 中古の場合
新築の場合
郊外に建設される新築マンションは、近年東京都心と比較すると供給量が減少傾向にあります。
以前には大規模なニュータウン開発が頻繁に見られましたが、最近では新たな住宅地の開発は以前ほど活発ではありません。
しかし、郊外エリア内では通勤や通学の利便性が高い駅に近い物件が特に人気を集めています。
都心へのアクセスに優れた路線沿線の駅前再開発が進み、商業施設やオフィスビルを併設した大型マンションの販売が増加している状況です。
都心部の新築マンション価格が高騰している状況に対し、郊外の駅近マンションは比較的入手しやすい価格設定となっています。
ただし、新築マンション全般に共通する傾向として、資産価値が低下しやすい点には注意が必要です。
入居と同時に中古物件として扱われるため、築後数年で価格が1〜2割程度下がることもあります。
都心の一部の人気エリアとは異なり、郊外では築年数の浅い物件を購入時よりも高い価格で売却できるケースは稀です。
≫≫ 新築マンション購入時の初期費用はいくら必要？諸費用の内訳まで徹底解説
中古の場合
郊外の中古マンションには、いくつかの魅力的な特徴があります。
まず、物件の選択肢が非常に豊富です。
新築マンションの供給数が年間約10万戸で推移しているのに対し、中古マンションの市場流通量は増加傾向にあるため、エリアや築年数、広さ、周辺環境といったさまざまな条件を吟味し、理想の住まいを探しやすくなっています。
次に、価格面での優位性も挙げられます。
一般的に、郊外の物件は都心部に比べて価格が手頃で、ある年の東京都全体の中古マンション平均価格と比較して、多摩地域の方が割安な傾向が見られました。
神奈川県でも同様に、都市部からの距離が価格に影響を与えています。ただし、郊外でも駅に近い物件は人気が高く、駅から離れるほど価格が下がる傾向がある点には注意が必要です。
さらに、居住空間の広さも魅力の一つです。
都心部のマンションと比較して、郊外の中古マンションは専有面積が広い傾向にあり、東京都のある年のデータでは、都心部よりも多摩地域の方が平均専有面積が広くなっていました。
広めの物件を比較的安価に入手できる可能性があるため、ゆったりとした生活を求めるファミリー層にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
最後に、資産価値の安定性も考慮するようにしましょう。
新築マンションは築年数が経過するにつれて価値が大きく下落する傾向がありますが、中古マンションは価格の下落が落ち着いているため、購入後の資産価値の減少を抑えやすいという利点があります。
一般的に、中古マンションの市場価値は築15年から20年程度で新築時の約6割程度になると言われています。
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【郊外・都心】マンションのメリットデメリット
ここでは、郊外と都心のマンションについて、以下2つの見出しで解説します。
それぞれの内容を理解し、自分には都心と郊外のどちらが向いているのかを考えてみましょう。
◉ 郊外のマンションのメリットデメリット
都心のマンションのメリットデメリット
都心のマンションの最も魅力的な点は、生活の利便性の高さです。
食料品店やコンビニエンスストア、薬局、公共交通機関が近接していることが多く、日々の生活で不便を感じる場面は少ないでしょう。
加えて、商業施設や文化施設、医療機関も充実しています。
職場が都心であれば、自転車や徒歩での通勤も選択肢に入り、帰宅が遅くなってもタクシー代があまりかからないという利点もあります。
一方で、物件価格が高いことが大きな課題となります。
特に、都心では手狭なマンションでも高額で取引されることが珍しくありません。
また、投資目的やオフィスとしての利用者が多いため、居住者の数が少なく、マンションの管理組合の活動が円滑に進まないことも考えられます。
郊外のマンションのメリットデメリット
郊外の集合住宅を選ぶ際には、その価格的な魅力と同時に、注意すべき点もいくつか考慮に入れる必要があります。
まず、大きな利点として、都心と比較して不動産価格が割安であることが挙げられます。
同じような条件の物件を探した場合、都心のおよそ半分の価格で購入できるケースもあり、限られた予算でもより広い居住空間を確保できる可能性があります。
加えて、公園や河川など自然が身近に感じられる環境で、落ち着いた暮らしを送ることができるでしょう。
都心で仕事をしている人にとっては、職場との物理的な距離が仕事とプライベートの切り替えを容易にする効果も期待できます。
一方、郊外のマンションにはいくつかの注意点もあります。
場所によっては自動車が不可欠となる場面も想定されます。
また、都心に勤務している場合は、通勤に時間を費やすことが多くなりがちです。
終電を逃した場合のタクシー料金も、考慮すべき点の一つと言えるでしょう。
ただし、近年ではリモートワークを導入する企業も増えており、状況によっては長時間の通勤というデメリットを軽減できる可能性も視野に入れることができます。
≫≫ 新築マンションのメリットとデメリットを解説！中古とどっちが良いか徹底比較
マンションを購入する前に検討すべき項目
マンションを購入する前に検討すべき項目は、以下の3つです。
それぞれの項目を理解し、マンションの購入で失敗しないようにしましょう。
◉ 周囲の住環境の確認
◉ 住宅改修の必要性
物件購入の価格
マンションの購入を考える際、物件価格は非常に重要な検討要素の一つです。
特に初めて購入する場合、適正な価格を見極めるのは容易ではありませんが、予算内で購入できる価格帯を把握すると同時に、物件自体の価値を評価することが求められます。
物件の価格は立地条件や物件の状態、築年数などを考慮して決定されますが、なかでも築年数と価格のバランスは特に重要です。
中古物件であれ新築物件であれ、提示されている価格が品質に見合っているかをしっかりと確認することが大切です。
さらに、価格交渉を行うことも視野に入れましょう。
最近の物件の売り出し価格は、売主から販売を委託された不動産会社が自社に仲介を依頼してもらうために、相場よりも高い金額を設定しているケースが見受けられ、一般的な査定額の130%～140%に達することもあります。
そのため、物件価格を注意深く観察し、相場からかけ離れた価格設定であれば、積極的に価格交渉を試みるようにしましょう。
周囲の住環境の確認
物件を探す際、見逃せない重要な要素の一つが物件を取り巻く環境です。
物件の価値を左右する要素として立地が挙げられることは周知の事実ですが、それ以外にも、毎日の暮らしを快適にするさまざまな要素が周辺環境には含まれています。
例えば、都心部のマンションであれば、徒歩圏内にスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストア、公共交通機関などが揃っており、日々の生活において不便を感じることは少ないでしょう。
さらに、商業施設や文化施設、医療機関なども充実しているため、勤務先が都心であれば、自転車や徒歩での通勤も視野に入れることができます。
ただし、周辺環境によっては注意すべき点も存在します。
例えば、過度に賑やかな繁華街に近接している物件では騒音問題や治安の悪化、人通りの多さによるゴミの散乱などが気になるかもしれません。
また、管理体制が十分に整備されていない物件では、共用部分の清掃やメンテナンスが行き届かず、居住環境が悪化するリスクも考えられます。
郊外の場合、立地条件によっては自動車が不可欠となることや都心への通勤時間が長くなる傾向があることは、考慮すべきデメリットと言えるでしょう。
住宅改修の必要性
中古物件の購入を考える際、リノベーションが必要かどうかは重要な検討事項となります。
理想の住まいを実現するには、ある程度の時間と資金を投入することを視野に入れておくべきでしょう。
特に、築年数が経過した物件では、何らかの改修工事が必要となるケースが考えられます。
物件の状態によっては、エネルギー効率の改善やライフスタイルに合わせたレイアウト変更のために、リノベーションが必要となるかもしれません。
これらの改修工事は初期投資金額を増やし、結果として総費用が当初の見込みを上回ることもあり得ます。
しかし、リノベーションには自分らしい空間を創造できたり、新築物件よりも低いコストで理想的な住環境を手に入れられたりするという利点があります。
リノベーションを実行する際には事前に予算を明確に定め、その範囲内で計画を具体化することが重要です。
≫≫ マンション購入での注意点を解説！契約などで失敗しないポイント
リノベーションを考えた中古マンションの購入なら「リノデュース」におまかせ
中古マンションをリノベーションして自分だけの空間を作り上げることは、新築物件を購入するよりも経済的でありながら、理想のライフスタイルを実現する賢い選択肢です。
しかし、物件探しや設計、施工を個別の業者に委託した場合、労力や時間、費用がかかる傾向があります。
そこで、リノベーションを視野に入れた中古マンション探しをされている方には「リノデュース」がおすすめです。
リノデュースは不動産とリフォームの専門家チームとして、中古マンションの取得からリノベーション工事まで、一貫したサービスを提供しています。
リノデュースを選ぶ最大の利点の一つは、中古物件購入時の仲介手数料が一切かからないことです。
業務プロセスを自社内で完結させているため、仲介手数料による収益を必要とせず、どのような物件であっても仲介手数料は無料です。
これにより、中古物件購入が一般的な不動産会社よりも有利になり、場合によっては100万円以上の仲介手数料が不要になることもあります。
加えて、リノデュースでは物件の選定から設計デザイン、熟練の職人による施工、一体型住宅ローンのアドバイスまで、リノベーションに関するあらゆる段階において専門家がサポートしてくれます。
物件探しからリノベーションまでを一つの窓口で済ませられるため、手続きも楽になるでしょう。
リノデュースは熟練の技術によってお客様が思い描く理想の住まいを具現化し、上質なリノベーションを通じて、理想の暮らしへと近づけます。
また、安心してご利用いただける10年間のアフターサービスも提供しているので、中古マンションの購入とリノベーションをまとめて検討したいとお考えの方は、ぜひリノデュースにご相談ください。
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中古マンションを購入して理想的な生活を実現させた事例
ここでは中古マンションをリノベーションし、理想の住まいを実現した事例をご紹介します。
この事例では、1188万円（税込）で都内築31年の70平米強マンションを3LDKから開放的な2LDKへ刷新しました。
特徴はメゾネット構造を活かした大胆な空間設計にあります。
LDK中央の階段を露出させ、広がりと開放感を演出しました。
デザインも秀逸で、階段手すりは圧迫感を軽減するオープン仕様、壁にはガラスブロックで採光性を向上させています。
キッチンはシンプルで機能的な対面式で、グリーンのパネルとブルーの壁がアクセントとなっています。
その他、DIYで塗装されたベッドルームやこだわりの洗面台など、随所に工夫が凝らされる物件となりました。
詳しいリノベーション情報を知りたい方は、以下からご覧ください。
エリアの選択肢を多く持ちたいのなら中古マンションがおすすめ
理想の住まい探しは、希望条件が叶うエリアにどれだけ多くの選択肢があるかにかかっています。
特に、長年住み慣れた地域や通勤・通学に便利な立地、充実した子育て環境など、エリアへのこだわりは人それぞれです。
もし、希望エリアの選択肢を最大限に広げたいと考えているのであれば、中古マンションという選択肢を検討してみるようにしましょう。
中古不動産市場の動向として、年間成約件数と新規登録件数を見ると、中古マンションが突出して活況であることがわかります。
中古マンションの年間成約件数は37,222件、新規登録件数は190,880件と、他の不動産種別を大きく上回っています。
一方、中古戸建住宅の年間成約件数は14,182件、新規登録件数は73,473件です。
さらに、新築戸建住宅では年間成約件数は4,725件、新規登録件数は66,454件と、成約件数は最も少なくなっています。
最後に、土地（100〜200㎡）の年間成約件数は5,319件、新規登録件数は43,398件となっています。
これらの数字から、中古マンション市場が最も活発であることが明らかだと言えるでしょう。
物件数の多さは希望条件に優先順位をつけ、理想に近い物件を見つけるための強力なアドバンテージとなります。
もし、住まい探しのエリアの選択肢を広げ、本当に自分に合った住まいを見つけたいと考えているなら、豊富な流通量を誇る中古マンションから検討を始めてみるのがおすすめです。
≫≫ 中古マンション購入は不動産屋の選び方で決まる！失敗しないためのポイントを解説
都心と郊外ごとの重視するポイントの違い
ここでは、都心と郊外ごとの重視するポイントの違いについて解説します。
まず、都心に住んでいる人が重視するポイントは以下のとおりです。
| 1位 | 交通の利便性 | 65.5% |
| 2位 | 通勤のしやすさ | 51.5% |
| 3位 | 治安の良さ | 33.0% |
| 4位 | 資産価値の下がりにくさ | 27.5% |
| 5位 | 医療機関の充実さ | 19.5% |
次に、郊外に住んでいる人が重視するポイントを見ていきましょう。
| 1位 | 交通の利便性 | 41.7% |
| 2位 | 通勤のしやすさ | 33.0% |
| 3位 | 治安の良さ | 33.0% |
| 4位 | 自然環境の豊かさ | 30.3% |
| 5位 | 子育て環境の良さ | 28.3% |
住居を選ぶ際の優先順位は、都心部と郊外居住者で異なる傾向が見られました。
興味深いことに、上位3項目に関しては両者間で共通しており、住まい選びにおいて「交通の利便性」「通勤のしやすさ」「治安の良さ」が不可欠な要素であることが伺えます。
相違が顕著になったのは4位以下で、都心居住者は「資産価値の下がりにくさ」や「医療機関の充実さ」を重視する一方、郊外居住者は「自然環境の豊かさ」や「子育て環境の良さ」を重視する結果となりました。
郊外マンションのまとめ
この記事では、都心と郊外のマンションの違いを見てきました。
最近、首都圏の郊外部で中古マンションの価格上昇が目立つなど、郊外マンションの需要が高まっています。
これは、都心部の価格高騰やリモートワークの普及などを背景に、都心より割安な価格や、広い専有面積、自然環境の豊かさといった郊外のメリットに注目が集まっているためと考えられます。
また中古マンションの購入は、豊富な物件の中から希望エリアで探せる可能性を高めるため、エリアの選択肢を広げたい方におすすめです。
もし、中古マンションを購入して自分らしい住まいをリノベーションで実現したいとお考えなら、リノデュースがおすすめです。
リノデュースなら、物件購入の仲介手数料が無料になり、物件探しから高品質なリノベーションまでワンストップでサポートしてくれます。
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