東京都の中古マンションの相場と価格推移、今後の見通しを徹底解説！

中古マンション購入で気になるのは価格相場です。

現在、東京の中古マンション平均価格相場は年々上昇傾向にあります。

不動産データサービス会社である東京カンテイが2023年1月に公表したデータによると、2022年度の首都圏中古マンション平均相場価格の推移は、三大都市圏のなかで最も高く、4,716万円(前年比+ 13.2%)でした。

画像引用：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」

また、2022年度の東京23区平均相場価格は6,842万円(前年比+ 8.0%)で、日本の主要都市(東京23区／横浜／千葉／さいたま／大阪／神戸／名古屋)の中で最も高くなっています。

画像引用：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」

物件購入で把握すべきポイントは「平均相場」です。特に中古マンションは、新築と比較して「定価」が決まっていない場合が多く、購入したい物件がお手頃なのか割高なのかの判断に迷うことがあります。

購入後に損をしないためにも、現在の価格推移や今後の相場予測などを事前に把握することが大切です。

この記事では、東京23区ごとの中古マンションの相場と今後の価格推移をわかりやすく解説しています。中古マンション購入の際の参考にご覧頂けますと幸いです。

この記事では、価格高騰の背景にある新築供給の減少、円安、低金利に加え、今後の金利や為替動向による相場見通しについて解説します。この記事を読むことで、市場動向の理解を深め、リノベーションを視野に入れた賢い物件探しや最適な購入時期の判断ができるようにしましょう。

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東京都の間取り別中古マンションの相場

はじめに、東京23区における中古マンションの相場を間取り別で紹介していきます。

1LDK中古マンションの相場

参照資料：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」

東京23区における1LDKの中古マンション価格相場は2,321万円〜8,490万円です。

相場が高い区は、港区・千代田区・渋谷区。相場がお手頃なのは、葛飾区・足立区・板橋区となっています。

2LDK中古マンションの相場

参照資料：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」

東京23区における2LDKの中古マンション価格相場は3,147万円〜17,354万円です。

2LDKも同様に相場が高い区は、千代田区・港区・渋谷区、相場がお手頃なのは、足立区・葛飾区・板橋区となっています。

3LDK中古マンションの相場

参照資料：東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格年別推移」

東京23区における3LDKの中古マンション価格相場は3,666万円〜18,390万円です。

相場が高い区は、千代田区・港区・渋谷区。相場がお手頃なのは、足立区・葛飾区・板橋区となっています。

東京都全体の中古マンション相場と価格推移

ここからは東京都全体の中古マンション相場と今後の価格推移をみていきましょう。

東京都の中古マンション平均価格

2023年3月時点の東京都全体での中古マンション平均価格は70㎡換算価格で6,450万円です。(東京カンテイ調べ)

不動産価格は基本的にグローバル経済や国内景気などで変動しやすい特徴があります。

例えば、2008年のリーマンショックでは、不動産価格が全体的に下落しました。しかし、リーマンショック以降は上昇傾向に戻っています。

画像引用：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格推移」

中古マンション市場動向と予想価格推移

中古マンションの市場動向は、成約件数・坪単価・在庫数共に上昇傾向です。

「ダイヤモンド不動産研究所」の調査によると、平均成約件数は2023年3月で3,442件の前年同月よりも増加。

物件の新規登録も前年同時期より約19.8%増えています。

画像引用：ダイヤモンド不動産研究所

中古マンション購入に関わる長期金利の動向

中古マンション購入に関わる長期金利の動向は、低金利傾向です。

ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、2008年を皮切りにフラット35や変動金利は低下。

現在は変動金利が0.4%前後、フラット35は1.5%前後となっています。

画像引用：ダイヤモンド不動産研究所

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東京の中古マンションが価格高騰している理由

東京都の中古マンション市場は、地域差はあるものの、全体として価格上昇が続いています。2025年5月時点の都内における平均成約価格は6,901万円で、前年比14.2％増となりました。特に東京23区では成約価格が61か月連続で上昇し、都心3区（千代田区、中央区、港区）では平均価格が1億円程度で推移するなど、価格高騰が目立っています。

新築マンションの販売戸数減少

新築マンションの販売戸数は、全国的に減少傾向が続いています。この背景には、円安の影響が大きく関わっています。円安が進むと、海外から輸入する建築資材の価格が高騰するためです。

さらに、材料費や人件費といったコストの上昇も深刻です。例えば、鉄鋼や木材などの価格は数年前と比較して大幅に上昇しており、熟練した職人の人件費も高止まりしています。

これらの要因が複合的に作用し、新築マンションの価格は高騰の一途をたどっています。平均的なサラリーマン世帯にとって、新築マンションの購入はますます難しくなっているのが現状です。

大幅な円安傾向

近年、大幅な円安が進行しており、これも中古マンション価格上昇の重要な要因となっています。この円安傾向が続いているため、海外の投資家にとって日本の不動産、特に中古マンションが非常に割安に見えるようになりました。

具体的には、アメリカやシンガポールなどの投資家が、東京、大阪、京都などの主要都市の中古マンションを積極的に購入する動きが活発になっています。特に東京都の中古マンション市場は価格上昇が続いており、2025年5月時点の都内における平均成約価格は6,901万円で、前年比14.2％増となりました。

このように、2024年12月現在も、この為替相場の影響による海外からの投資需要が、中古マンション価格を押し上げる大きな要因となっています。

住宅ローンの低金利状態

住宅ローンの変動金利は、過去10年以上にわたり低い水準を維持しており、特に2022年以降は0.5%を下回る超低金利の状態が続いています。この状態は、住宅ローンを利用する人々にとって非常に有利な状況と言えます。なぜなら、お金を借りやすく、必要な資金を容易に調達できる環境が整っているからです。

借り入れが容易になったことで、多くの人がマンションの購入を検討しやすくなり、その結果、マンション市場が活発化しました。この需要の増加に伴い、特に中古マンションの価格が上昇を続けています。中古マンション市場に多くの買い手が参入することで、物件価格が押し上げられている状況です。

しかし、今後もし住宅ローンの金利が上昇すれば、状況は変わる可能性があります。金利が上がると、借り入れにかかるコストが増えるため、住宅購入への意欲が低下することが考えられます。そうなると、マンションの需要が減少し、価格が下落に転じることもあり得ます。

東京の中古マンション相場の今後の見通し

現在、東京都の中古マンション価格は上昇傾向にありますが、不動産価格はさまざまな要因で変動します。世界経済の動向や国内の景気、需要と供給のバランスなど、多くの要素が影響するため、今後の価格が上がり続けるか下がるかを正確に予測することは困難です。しかし、価格に大きく影響する「為替相場」と「金利」の動きを注視することで、将来の動向を予測する手がかりにすることができます。

円高・円高の変動

為替相場は中古マンションの価格に大きな影響を与えます。2024年12月時点では、大幅な円安により海外からの投資需要が増加し、価格を押し上げる要因となっています。もし円高に転じた場合、海外投資家にとって日本の不動産は割高に感じられるため、需要が減少し、マンション価格が下がる可能性があります。

円安が終息する条件としては、米国の景気減速と物価上昇の沈静化、または政府・日銀による為替介入が考えられます。ただし、2024年後半の時点では米国の景気後退の兆候は見られず、円安がすぐに終わるとは考えにくいため、引き続き世界経済の動向を注視する必要があります。

金利の影響

住宅ローンの金利動向は、日本の不動産需要に非常に大きな影響を与える要素です。これまでの超低金利の状態では、住宅ローンを利用しやすく、マンションの需要が増えて価格上昇を後押ししていました。しかし、金利が上がると住宅ローンが利用しづらくなり、不動産需要が低下し、中古マンションの価格も下がると考えられます。

実際に2024年に入り、日銀がマイナス金利政策を解除したことなどを受けて、2024年10月からは大手銀行を中心に住宅ローンの変動金利が引き上げられました。急激な金利上昇は起こりにくいと考えられますが、少なくともこれまでのような物件価格の急騰は起こりにくい状況です。

今後の追加利上げがあるかどうかは、国内の賃金や物価、そして海外経済の動向によって左右されるでしょう。

中古マンションをお得に購入する方法

購入予定の物件の価格が適当か調べるには、市場価値を見極めることが重要です。

市場価値とは、現時点の不動産取引市場の価格をいいます。

基準となる相場を調べて相違がないか確かめましょう。

具体的に、個人が売りにだしている物件より、売主が業者だと相場に近い物件が多いです。

個人が居住している場合は、ローンの残債や対象の物件に思い入れがあれば相場より高くなってしまう可能性があります。

中古マンションの相場を知りお得に購入するために、販売価格と成約価格の違いや市場の調べ方、おすすめの鑑定会社を紹介するのでチェックしてください。

中古マンションの相場は何で決まる？

中古マンションの相場は、販売価格と成約価格で決まります。販売価格とは、不動産会社などで掲載される物件価格。あくまでも売主側の希望販売価格です。

販売価格の決め方は、物件の価格やランニングコスト、販売するために必要な経費や売却利益を考慮して決められます。

また、不動産市場の動向や同じ築年数や間取りなどの競合物件も参考に価格が決められます。

成約価格とは、売り手と買い手の双方で取引が成立し、契約に至った価格です。買い手は販売価格を参考に、売り手側と価格交渉をします。

買い手側と売り手側で取引の同意で契約に至った状態の価格が成約価格となります。

実際の中古マンション相場の調べ方

中古マンション相場の調べ方は、以下の4パターンがおすすめです。

◾️｜レインズマーケットインフォメーション
◾️｜不動産ポータルサイト
◾️｜土地総合情報システム
◾️｜東京カンテイ

レインズマーケットインフォメーションは不動産取引の情報サイト。都道府県別やエリアごとで相場を調べられるのが特徴です。

不動産ポータルサイトは、SUUMMOやホームズのような認知度のある不動産専門のサイトです。使いやすく物件を探しやすいのが特徴で、多くの人が物件探しに利用したことがあるのではないでしょうか？

土地総合情報システムは国土交通省が提供するサービス。「不動産取引価格情報検索」で中古マンションの価格を調べることが可能です。

東京カンテイは、マンションの価格情報をわかりやすく配信しているサイトです。沿線や駅別での検索・中古マンションの価格を天気図で表す「価格天気図」などユーモアのある検索サービスを提供しています。

中古マンションを購入する際の確認ポイント

中古マンションは新築に比べて手頃な価格の物件が多いのが特徴です。しかし、価格が安いからと言ってすぐに購入に踏み切るのは避けましょう。購入前には必ず確認すべきポイントがあります。

ここでは中古マンションの購入前に知っておきたい確認ポイントを紹介します。

建物の状態を必ず確認する

中古マンションの購入前には必ず建物の状態を確認しましょう。

確認項目は以下の3点です。

◾️｜1. 築年数
◾️｜2. 室内の間取りや広さ・印象
◾️｜3. 周辺環境

中古マンションといえど、築年数には注意が必要です。ポイントは「耐震基準」。

1981年6月以前の物件では、旧耐震基準により建設しています。旧耐震基準とは、震度5〜6程度の地震に対して建物が損壊しないように想定されています。

一方で、新耐震基準では震度7までの大規模災害で建物が倒壊しないように想定されています。中古マンションは1981年以降の物件を選びましょう。

また、室内の間取りや広さ、印象も大切です。物件周辺の環境も確認しておきましょう。

例えば、購入前までの管理状況が良くない場合、外壁のひび割れや室内設備の不具合などが見つかる可能性があります。また、日当たりの良し悪しや周辺住宅や施設からの騒音など、住んだ後で判明することも珍しくありません。

中古マンション購入の際は事前に建物の状態を確認しておきましょう。

中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説

中古マンションの探し方のコツを10個紹介！効率的に理想の物件に出会う方法とは

リノベーション可能な物件か確認する

中古マンションの購入前に、対象物件がリノベーション可能かを確認しておきましょう。

中古マンションの中にはリノベーションが困難な物件があります。特に対象マンションの管理規約でリノベーションが行なえない場合があります。

管理規約とは、住民で決めたルールのことです。リノベーションが管理規約に反してしまう物件もあるため注意しましょう。

中古マンション購入のポイントとして、物件探しから購入、リノベーションまで一括で行なえる「ワンストップリノベーション」がおすすめです。

詳しくは下記の記事に詳しく書いてありますので、ぜひ確認しておきましょう。

【東京編】ワンストップリノベーション会社7選をランキング形式で比較！

仲介手数料無料の会社を選定する

不動産の購入には不動産販売業者へ支払う「仲介手数料」が発生します。手数料は業者により異なりますが、買い手としてはなるべく手数料を安く済ませたいはずです。

昨今、不動産業者では仲介手数料を無料にしている業者が増えています。中古マンション購入は大きな買い物です。そのためなるべく諸経費がおさえたいもの。

不動産販売業者は仲介手数料が無料のところを探してみましょう。

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東京の中古マンション相場に関してよくある質問

ここでは、東京の中古マンション相場に関してよくある質問に回答します。

買ってはいけない中古マンションの特徴は？

東京で中古マンションを選ぶ際、将来の売却価値や住み心地を考えると、注意すべきサインが見えてきます。

購入を避けた方が良いかもしれない物件の特徴として、まず管理体制の悪さが挙げられます。例えば、掲示板の汚れや共用部分の清掃が行き届いていないなど、管理体制が良くない物件は要注意です。管理費や修繕積立金の滞納が多いと、適切な大規模修繕が行われず、建物の劣化を早める可能性があります。

次に、省エネ性能の低さも重要なポイントです。2026年以降、省エネ基準を満たさない物件は住宅ローン控除が受けられないか、減額されるリスクが高まります。購入時の税制メリットがないだけでなく、将来の買い手にも敬遠される可能性があるため、省エネ性能は必ず確認しましょう。

また、耐震性の低さも考慮すべき点です。1981年5月以前に建築確認申請された「旧耐震基準」の物件で、耐震診断や補強が行われていないものは、地震のリスクが高いだけでなく、住宅ローンの審査も通りにくい場合があります。購入前に必ず耐震性能を確認しましょう。

さらに、機械式駐車場の空きが目立つ物件も注意が必要です。メンテナンス費用が高い機械式駐車場に空きが多いと、マンション全体の修繕積立金を圧迫し、将来的な負担が増える可能性があります。機械式駐車場の利用状況も確認しておきましょう。

これらの特徴を持つ中古マンションは、将来的に売却が難しくなったり、住み心地が悪くなったりする可能性があります。慎重に検討し、後悔のない選択を心がけてください。

中古マンションを買うなら築何年がいいですか？

中古マンション購入で「狙い目」となる築年数は、目的によって異なりますが、一般的には築20年〜25年前後が最もコストパフォーマンスに優れていると言えるでしょう。資産価値を重視するなら、マンション価格が新築時から大きく下落し、その後は緩やかにしか下がらない築25年前後の物件がおすすめです。将来売却する際の価格下落リスクを抑えられます。

性能と価格のバランスを重視するなら、2000年代後半以降に建てられた、二重床・二重天井やペアガラスなど、現代の生活水準に見合った設備を備えた築15年〜20年の物件が良いでしょう。住宅ローン控除を最大限に活用したい場合は、築20年以内の物件を選びましょう。築20年以上の物件でも、「新耐震基準」を満たしていれば控除の対象となります。

ただし、東京で中古マンションを選ぶ際は、管理体制や省エネ性能、耐震性なども考慮することが大切です。特に、掲示板の汚れや共用部分の清掃状況など、管理体制には注意しましょう。2026年以降は、省エネ基準を満たさない物件は住宅ローン控除を受けられない可能性があるため、省エネ性能も重要です。

東京でマンションを買うならどこがおすすめですか？

2026年の東京マンション市場では、再開発の恩恵を受けるエリアや交通利便性が再評価されているエリアが注目されています。例えば、江東区、品川区、中野区などの「城東・城北エリア」は、2026年前後に大規模な駅前整備や商業施設の開業が相次ぎ、大きく変貌を遂げるでしょう。利便性の向上とともに、資産価値の上昇も期待できます。

また、杉並区や武蔵野市などの「中央線・井の頭線沿線」は、根強い人気があり価格も安定しています。特に共働き世帯にとって、保育環境や公園が充実しているこれらのエリアは依然として評価が高く、安心して暮らせる環境が魅力です。

さらに、在宅ワークと出社のハイブリッド勤務が定着した現在、座って通勤できる始発駅周辺のニーズも高まっています。足立区や板橋区、江戸川区などの主要ターミナル駅周辺は、都心へのアクセスが良いにもかかわらず価格が抑えられており、通勤時間を有効活用したい方におすすめです。

リノベーションを視野に入れた東京都の中古マンション選びなら仲介手数料無料の「リノデュース」

この記事では、東京の中古マンション相場について解説してきました。

東京都の中古マンション価格は、新築物件の減少、円安による海外からの投資増加、低金利の継続を背景に高騰が続いています。2025年5月の平均成約価格は前年比14.2％増の6,901万円となり、特に都心3区では1億円前後で取引されています。今後の価格動向は、為替レートや住宅ローンの金利上昇に左右されるでしょう。

2024年10月からは実際に住宅ローン金利の引き上げが見られ、これまでのような急激な価格高騰は起こりにくいと考えられます。物件を選ぶ際は、資産価値や管理体制をしっかりと見極め、ご自身に合ったタイミングで購入することが大切です。

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