中古マンションの初期費用は、どの程度の金額が必要になるかご存知でしょうか。
物件探しから不動産業者とのやり取り、さらには購入後のリノベーションなども含めると、様々な費用が発生します。
新築と比較した際、安価なイメージが強い中古マンションですが、必要になる費用と相場を理解しておくことで、より安心して購入を進められるはずです。
本記事では初期費用からその他必要になる諸経費や税金面などについて、それぞれ解説していきます。
ぜひ最後までご覧になってください。
中古マンションの初期費用はどのくらい？
まず、中古マンションを購入する際に発生する初期費用には、どのような項目があるのでしょうか。
こちらでは物件費用とは別途必要になる、以下の費用についてそれぞれ解説していきます。
– 印紙税
– 仲介手数料
手付金
手付金とは、売買契約時に必要となる費用です。
中古マンションでも人気の立地や物件には、多くの申込みが殺到することもあります。
そのような場合、買主が購入の意志を明確に表すために、物件価格の一部を手付金として支払うのです。
そのため物件価格から差し引きされますが、万が一支払った後に契約を破棄しても返金されませんので注意が必要です。
一般的には物件価格の10％が設定されますので、その程度を想定しておきましょう。
印紙税
印紙税とは中古マンションに限らず、不動産の購入時に必要となる費用です。
印紙税法において定められている文書に対して課税される税金であり、不動産売買契約書や住宅ローン締結時の書類などに対して発生します。
物件の購入価格や、住宅ローンの融資金額によって支払う額は変動しますが、一例として1,000万円を超え5,000万円以下の場合、10,000円の印紙税が発生します。
また直接印紙税を支払うのではなく、収入印紙を購入し該当する文書に消印することで、納めたことの証明となります。
注意点としては、単に収入印紙を貼り付けるだけではなく、消印して再利用できなくすることが必要です。
仲介手数料
物件購入価格とは別に、不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。
おおよその相場としては、「物件価格の3％」に加えて「6万円（税抜）」が基本です。
この相場は法律で定められた上限額ですが、基本的にどの会社も上限額いっぱいに設定した金額を請求してきます。
つまり、仮に3,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料は、相場から換算すると105万6,000円にものぼります。
多くの人にとって100万円を超える出費は無視できないでしょう。
もしこの価格を浮かせることができれば、家具の購入やリフォームなど住まいをより良くするために使えるはずです。
中には一部条件を満たすことで、仲介手数料が無料になる不動産会社も存在しています。
手付金や印紙税とは違い、賢く対策することで抑えられるかもしれない出費ですので、購入前に確認することをおすすめします。
≫≫【東京都】中古マンション購入時の仲介手数料無料会社おすすめ3選
【中古マンション】初期費用以外の諸費用
こちらでは、初期費用を支払い終えた後に発生する諸費用について、以下の内容をそれぞれ解説していきます。
– 仲介手数料の残金
– 住宅ローンへの印紙税
– 火災保険料
– ローン保険料
– 登記費用
– 固定資産税と都市計画税
中には見慣れない単語もあり難しく感じられるかもしれませんが、しっかりと確認しておきましょう。
【諸費用①】手付金を引いた購入残金
売買契約の締結から1ヶ月ほど後、手付金を差し引いた物件価格の総額を支払う必要があります。
仮に3,000万円の物件を購入する際、手付金として300万円を支払っていた場合、差額の2,700万円を支払うことになります。
契約締結から残金の支払いまでには、約1ヶ月程の期間が空く場合が多いため、買主は物件状況の最終確認を行ってから支払うようにしましょう。
万が一契約内容と物件状況に際があった場合、異議申し立てをする必要があるかもしれません。
状況に問題なく、今すぐ入居できる状態であれば、購入残金を支払い契約完了となります。
【諸費用②】仲介手数料の残金
物件価格の3％以上に相当する仲介手数料ですので、手付金と合わせて一括で支払えないケースも考えられるでしょう。
そのような場合は契約締結時と購入時と、物件引き渡しのタイミングで分割して支払うことになります。
もちろん、仲介手数料が無料になる業者を選択していれば、発生しない費用です。
そのため可能な限り、仲介手数料が無料になる業者を選択することをおすすめします。
前述したように、家具の購入やリフォーム代金へ回せる費用が増えるため、購入後の暮らしに大きな影響を与えるはずです。
【諸費用③】住宅ローンへの印紙税
住宅ローンを契約している場合、契約書に対する印紙税が発生します。
この時、住宅ローンの契約方法によって金額が変動しますので注意が必要です。
例えば、契約者が1名であり、固定もしくは変動金利のいずれかを選択している場合、契約書は1通のため、印紙税も1通分のみ必要です。
しかし、契約者が1名であっても、固定と変動金利を組み合わせている場合、契約書が2通になるため、印紙税も2通分必要になります。
また夫婦や親子など、複数人でローン契約を進めている場合にも、人数分に対する印紙税が発生しますので確認しておきましょう。
≫≫ 初心者でも分かる住宅ローンの正しい選び方は？3種類の金利や審査について解説
【諸費用④】火災保険料
中古マンション購入時、火災保険への加入は義務ではありません。
しかし、万が一の事態に家財や財産を失うリスクがあるため、基本的には加入することをおすすめします。
また、住宅ローンの種類によっては加入が必要となるケースもあります。
金額は保険会社によって異なりますが、一般的には1,000万円程度の保険金額が適応される場合、年間に20,000円〜30,000円程度が相場となります。
もちろん、補償の対象によっても大きく変動してきますので、保険会社に見積もりを依頼して検討してみましょう。
【諸費用⑤】ローン保証料
こちらは住宅ローンを借り入れする際に発生する費用です。
住宅ローンでは大きな金額を借りることになりますので、金融機関による審査が行われます。
審査が問題ない場合でも、長期的に支払いが続くことから返済を保証するものが必要です。
本来であれば代理人を立てることになりますが、数千万円にもなる住宅ローンの保証人になれる人は多くありません。
そのため保証会社に融資を保証してもらう代わりに、対価として保証料を支払う必要があるのです。
しかし住宅ローンとして人気のあるフラット35を利用した場合、この保証料は発生しません。
その代わりに事務手数料として、融資金額の2.16％を支払うこととなります。
【諸費用⑥】登記費用
不動産を取得した場合、購入金額に応じて以下の費用が発生します。
■｜登録免許税
■｜登記手数料
■｜司法書士費用
登録免許税は所有権を登記する際に発生する税金であり、登録手数料は不動産の登記手続きにかかる手数料となります。
また登記手続きを司法書士へ依頼した場合、報酬を支払わなければいけません。
それぞれの総額については、物件価格や地域、登記内容によっても変動しますので不動産業者へ確認されることをおすすめします。
【諸費用⑦】固定資産税と都市計画税
固定資産税は物件の評価額に対して、1.4％の標準税率を乗算した費用が発生します。
しかし実際には物件地域によっても異なりますので、購入地域の役所へ問い合わせて確認することをおすすめします。
そして、物件が都市計画区域に属している場合には、都市計画税の支払い義務も生じます。
こちらは物件評価額に対して、0.3％の標準税率を乗算した費用が発生します。
しかし地域によって税率は異なる上、都市計画区域外の場合には支払う必要がありませんので、こちらも合わせて確認しておきましょう。
【中古マンション】購入後にかかる諸費用
ここからは、中古マンションの購入後に必要となる費用を解説していきます。
具体的には、以下の通りとなっています。
– 不動産取得税
– 固定資産税
住宅ローンの支払い
中古マンションを一括購入した場合には必要ありませんが、多くのケースで住宅ローンを月々返済することになるでしょう。
支払い金額は借り入れ総額や返済方法、返済期間によって異なります。
例えば、返済方法については以下の2種類が存在しています。
■｜元利均等返済
■｜変動金利返済
元利均等返済は月々の支払額が一定となり、返済計画が立てやすいという特徴がありますが、トータルの返済総額が高額になるというデメリットが含まれます。
変動金利返済は返済が進むにつれて支払額が少なくなっていきますが、返済当初の返済が大きいというデメリットを持っています。
手付金や諸費用を払った購入直後にも、十分な資金が残っている場合には、変動金利を選択することで返済総額を抑えられるでしょう。
しかし月々の返済額をフラットにし、計画的に返済していきたい場合には、元利均等を選択することをおすすめします。
どちらも長所と短所が含まれていますので、ご自身に合った方法を検討してみましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や物件を取得した方に対して、有償や無償を問わず支払い義務が生じる税金です。
相続によって物件を取得した場合などの例外もありますが、基本的には支払うことを想定しておいたほうがいいでしょう。
計算方法は、建物の固定資産税における評価額に4％を乗算します。
評価額は物件によって異なりますが、一般的には物件価格の70％になることが多く、そちらの場合で想定してみましょう。
例えば3,000万円の物件であった場合、評価額は約2,100万円となります。
2,100万円の4％が不動産取得税として発生しますので、この場合の支払い金額は84万円ということになるのです。
支払い方法は、不動産の取得日から原則60日以内に管轄の税事務所に申告し納めます。
こちらは継続して支払う必要はなく、取得した際に一度支払えば、それ以降に発生する費用ではありません。
しかし数十万円にもなる金額を一度に支払うことになりますので、しっかりと準備しておく必要があるでしょう。
固定資産税
固定資産税については前述した通り、物件の評価額に対して1.4％の標準税率を乗算した金額が発生します。
しかし税率については物件地域によって異なりますので、確認が必要です。
そして、固定資産税は毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている方が対象になります。
つまり中古マンションに限らず、不動産を所有している限り毎年支払い続けなければいけないのです。
仮に評価額が2,100万円の物件であった場合、標準税率で計算すると約30万円の固定資産税が発生することになります。
一度に支払う金額としては決して少額とはいえませんので、月々の住宅ローン返済と合わせて積み立てておくことをおすすめします。
中古マンションの購入ならリノベーションも検討しよう！
近年は物件価格の高騰もあり、比較的手頃に購入できる中古マンションに人気が集まっています。
しかし築年数が数十年も経過しているマンションの場合、どうしても設備面での劣化が目立ってしまうでしょう。
また条件が限られる中古マンションですので、中々内装や間取りなどで希望通りの物件を探すことは困難となります。
しかし、中古マンションをリノベーションすることで、新築以上の価値を持つ物件にできるかもしれません。
ご自身のライフスタイルに合わせた間取りやデザインへ変更し、水回りなどの設備を新調することで、理想の住まいを手に入れられるでしょう。
特に省エネ設備や防音、断熱といった資材の進化は近年著しいため、それらに手を加えるだけでも物件の快適性は大きく向上することが考えられます。
注意点としては、リノベーションには専門的な知識や技術が必要になることです。
特にマンション構造によっては、希望するリノベーションが実施出来ないということもありえます。
そのためリノベーションを前提とした中古マンションの購入を検討する場合には、専門業者に意見をもらいながら進めることをおすすめします。
特に、リノデュースは中古マンションのリノベーションに特化しており、物件購入から施工までをワンストップで実施できます。
さらにリノデュースを経由した中古マンション購入の場合、数十万円にものぼる仲介手数料が無料になるのです。
中古マンションの購入には、リノベーションをセットに考えることが一般的です。
施工費用を捻出するためにも、仲介手数料が無料になるリノデュースへ依頼することをおすすめします。
中古マンションの初期費用に関するまとめ
中古マンション購入に関する費用について、初期費用から入居後に必要なものをそれぞれ解説してきました。
必ず発生する物件費用や税金面は準備しておく必要がありますが、中には工夫次第で出費を抑えられる項目も存在しています。
特に仲介手数料については、無料の業者へ依頼することで比較的容易に数十万円の費用を抑えられるはずです。
浮いた金額をリノベーションなどに回すことができるよう、賢く中古マンション購入を進めてみましょう。
