年収600万円で住宅ローン5,000万円はきつい？借入可能額と年収別早見表

年収600万円で5,000万円を借りると、金利年2.0％・35年返済の仮定では月約16.56万円、額面年収に対する返済負担率は約33.1％です。

管理費・修繕積立金・税金などは別にかかります。金融機関が貸せる金額と、家計から無理なく返し続けられる金額を分けて考えることが大切です。この記事では、年収600万円の借入可能額の考え方、年収400万〜1,000万円の早見表、共働き・ペアローンの注意点をまとめます。

以下の返済額は、比較のために金利が全期間一定と仮定した編集部の試算です。現在の適用金利や融資を約束するものではありません。個別の条件は金融機関へ確認してください。

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住宅ローンを組む時に押さえるべきポイント

借入可能額ではなく、家計に残る金額から考える

返済負担率は「年間返済額÷年収×100」で計算します。ここでの年収は税金・社会保険料を引く前の給与収入で、手取り収入とは異なります。住宅ローンだけでなく、自動車・教育・カードローンなどの返済も合算して確認しましょう。

年収600万円の20％を住宅ローン返済に充てる仮定なら月10万円、25％なら月12万5,000円です。これらは家計比較用の目安であり、20〜25％なら誰でも安全という基準ではありません。実際の手取りから生活費、教育費、管理費・修繕積立金、税金、貯蓄を差し引いて、継続できる月額を決めます。

頭金は生活予備費を残したうえで決める

頭金は物件代金の一部に充てる自己資金です。借入額を減らせますが、「必ず20％必要」と一律に決まっているわけではありません。購入諸費用や引越し費、病気・休職時に備える資金まで使い切らないようにしましょう。

金利上昇・収入減・退職後まで試算する

全期間固定金利は返済計画を立てやすく、変動金利は将来の金利が変わるリスクがあります。固定期間選択型は、固定期間が終わった後の条件も確認が必要です。どの方式が必ず得とは決めつけず、金利が上がる場合や、片方の収入が減る場合にも返済できるかを検討してください。

中古住宅では物件の条件も融資に関わります。中古物件の住宅ローンの注意点と審査で、築年数・担保評価・必要書類の確認ポイントを整理しておきましょう。

年収600万円の借入可能額と返済シミュレーション

審査上の上限と、返済予算から逆算した金額は異なる

【フラット35】では、年収400万円以上の場合、すべての借入れの年間返済額が年収の35％以下であることが申込要件の一つです。年収600万円なら年210万円・月17万5,000円に相当しますが、ほかの借入れの返済も含みます。この条件だけで融資が決まるわけではありません。

一方、住宅ローン返済を月10万〜12万5,000円、金利年2.0％・35年と仮定して逆算すると、借入額は約3,018万〜3,773万円です。年齢、返済期間、勤続状況、他の借入れ、物件評価、金融機関の審査により、実際に借りられる金額は変わります。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」（2026年9月6日確認）。返済予算から逆算した金額は編集部試算です。

返済期間別のシミュレーション

物件価格3,200万円・頭金900万円なら、物件代金に充てる借入額は2,300万円です。金利年2.0％で一定、元利均等・毎月払い・ボーナス返済なしとして比較します。頭金と諸費用は下表のローン総返済額に含みません。

同じ借入額・金利では、期間を長くするほど月額は下がりますが総利息は増えます。完済年齢と退職後の収入も含めて比較しましょう。

金利別のシミュレーション

この表は借入当初から各金利が続く場合の比較です。変動金利が返済途中で変わる場合は、その時点の残高・残り期間・契約上の返済額変更ルールで再計算するため、表の金額がそのまま適用されるわけではありません。

年収別の住宅ローン早見表（400〜1,000万円）

額面年収の20〜25％を毎月返済に充て、金利年2.0％・35年・元利均等・ボーナス返済なしと仮定した早見表です。借入額は予算からの逆算で、1万円未満を切り捨てています。右端は年収の5〜7倍を機械的に計算した物件価格の参考値であり、借入可能額や推奨価格を示すものではありません。

物件価格に頭金を足す・引く計算と、ローン返済の計算は分けましょう。「物件価格＋購入諸費用＋改修費等＝自己資金＋借入金」が資金計画の基本です。例えば借入3,000万円、自己資金500万円でも、諸費用・改修費に400万円を使うなら、物件代金に回せる予算は3,100万円です。

世帯年収500万円で購入する場合

上表の条件では返済月額約8.33万〜10.42万円、借入額約2,515万〜3,144万円の試算になります。購入できる新築・中古物件は立地、広さ、築年数で変わり、改修費を含めた総額の比較が必要です。年収500万円・頭金なしの場合の注意点と年収500万円の住宅ローン借入額もあわせて確認してください。

世帯年収800万円で購入する場合

同じ条件なら返済月額約13.33万〜16.67万円、借入額約4,025万〜5,031万円です。世帯年収800万円でも、一人で借りるのか、二人の収入を利用するのかで審査条件が異なります。年収800万円で購入できるマンションの価格帯では、物件選びの視点も確認できます。

年収倍率は購入者の実績であり、返済の安全基準ではない

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」では、中古マンションの平均年収倍率は全国5.6倍、首都圏6.2倍です。これは所要資金を世帯年収で除した利用者の実績で、すべての家庭に適した購入予算を表す数字ではありません。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」24ページ（2026年7月24日公表）。上の早見表は調査結果ではなく、条件を仮定した編集部試算です。

住宅ローン5,000万円の返済額と必要な年収の考え方

5,000万円の住宅ローンに必要な年収は、金利と返済期間、他の借入れ、家計の支出によって変わります。年収700万円あれば必ず安心、といった一律の基準では判断できません。

年2.0％・35年なら、ローン返済は月約16.56万円です。管理費・修繕積立金を月3万円と仮定すれば合計約19.56万円となり、固定資産税、保険料、駐車場代などはさらに別途必要です。管理費等の3万円も相場ではなく比較用の仮定です。

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共働き・ペアローンで年収を合算する場合

共働きでは、二人の収入を使って借入れを検討できますが、契約本数・返済義務・住宅ローン控除・団体信用生命保険の扱いが異なります。

出典：住宅金融支援機構「ペアローンの概要」、三井住友銀行「住宅ローンの連帯保証人」（2026年9月6日確認）。実際の取扱いは各商品の契約条件を確認してください。

片方の収入が減る場合を先に試算する

現在の二人分の収入が35年間続く前提だけで借入額を決めないことが重要です。育児休業、時短勤務、転勤、介護、病気、退職などを想定し、一方の収入が半分になる場合や、一時的に一人分になる場合も計算しましょう。収入の減少をボーナス返済だけで補う計画には注意が必要です。

例えば夫婦の年収が400万円と200万円で合計600万円、年間返済額が150万円なら負担率は25％です。後者の収入が100万円に下がると世帯年収500万円に対して30％になります。家計の固定費と教育費を含めて、収入減に備える予備費を確保しておきましょう。

離婚・持分・団信の保障範囲を確認する

離婚や転居をしても、それだけで金融機関との返済義務や連帯保証が消えるわけではありません。売却、借り換え、債務者の変更などは、契約内容と金融機関の審査・承諾を確認して進めます。物件の共有持分と実際の資金負担がずれる場合は贈与税等の問題もあるため、登記や税務の専門家にも相談しましょう。

団信は「夫婦なら必ず二人とも同じように保障される」ものではありません。二人分の残債を保障するペア団信・連生団信もありますが、加入条件、金利加算、免責、税務の扱いが異なります。死亡時だけでなく、病気で収入が減っても保障されない場合を確認してください。

参考：みずほ銀行「ペアローン団信」、三井住友銀行「クロスサポート」。商品ごとの保障の違いを確認するための例であり、特定商品の利用を勧めるものではありません。

借入可能額が足りない・返済がきつい場合の対処法

物件価格と自己資金、改修の範囲を見直す

借入額が希望を下回った場合は、まず立地・広さ・築年数の優先順位と、物件代・諸費用・工事費の総額を見直します。中古購入とリノベーションの組み合わせも候補ですが、必ず新築より安くなるわけではありません。構造や管理規約によりできない工事もあるため、購入前に見積もりと工事可能範囲を確認してください。

借り換えは手数料を含む総負担で比較する

すでに借りている場合、借り換えにより負担を減らせることがあります。ただし、変動から固定に替えれば必ず月額が下がるわけではありません。適用金利、残高、残存期間、事務手数料や登記費用をそろえて比較し、月額を下げるための期間延長で総利息が増えないか確認しましょう。返済が難しい場合は、滞納する前に借入先へ相談します。

補助金・減税は確定した条件だけを資金計画に入れる

中古購入後の省エネ改修などで支援制度を使える場合があります。中古マンション購入の補助金一覧で対象工事・申請期限・併用条件を確認してください。受給前の補助金や将来の税額控除を、契約時に使える頭金と同じようには扱わないことが大切です。

年収だけでなく、返済を続けられる総予算で判断しよう

年収600万円で5,000万円を借りるかどうかは、審査に通るかだけでなく、手取り収入から住居費・生活費・将来の備えを確保できるかで判断しましょう。

早見表の借入額は条件を仮定した計算です。金利・返済期間・他の借入れ・家族の働き方を変えた試算も行い、物件購入とリノベーションを検討する場合は、それぞれの費用を含めて相談してください。

計算方法：月利＝年利÷12、返済回数＝年数×12。毎月返済額＝借入額×月利÷｛1−（1＋月利）の−返済回数乗｝。表示額は万円単位の小数第2位に四捨五入し、借入可能額の逆算は1万円未満切り捨てです。実際の返済額は金融機関の端数処理や返済日等により異なります。

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更新履歴：2026年9月6日 年収別早見表・返済シミュレーション・共働きとペアローンの章を追加。年収600万・800万・世帯年収500万・共働き・購入価格の旧5記事の関連内容を整理して統合しました。