中古マンションのお得な買い方や契約の流れから注意点までを解説

あなたは、上記のようなお悩みを抱えていませんか？

不動産を購入するにあたって、中古マンションは価格的にお手頃で新築よりも購入しやすいイメージをお持ちではないでしょうか？

とはいえ、どのような手順で購入すればよいかわからない方も多いでしょう。

もちろん、購入には注意点もあるため、正しい知識をインプットしたうえで行動しましょう。

この記事では、中古マンションのお得な買い方について解説しています。

単純に買い方を指南する内容ではなく、どうすればお得に購入できるのかがわかります。

また、不動産市場は時代や政府の方針で補助金制度などが変更されるため、最新情報をいち早く理解することが大切です。

この記事は最新の情報をリサーチした上で紹介しますので、ぜひ最後までご覧いただき、住まいを購入するための参考にして頂ければ幸いです。

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中古住宅市場の需要拡大と政府の取り組み

不動産購入を検討する際に、中古マンションを選ぶ理由の大きな要因のひとつが「価格」です。

株式会社AlbaLinkが実施した調査「【中古住宅の購入はあり？】男女500人アンケート調査」では、男女500人のうち、将来的に中古住宅の購入をありだと考える人が75.8%。

理由の1位は「安く購入できる」という結果となりました。

また、「中古でもよい物件がある」という意見や「新築にこだわらない」という理由も。

アンケート調査から見えるのは、中古物件が注目されてきていることです。

また、政府の補助金制度や税制改正も背景のひとつ。

この章では中古マンション購入のまえに市場環境の理解を背景を交えながら紹介していきます。

中古住宅市場の人気が急増

中古住宅市場の需要は高まり続けています。

大きな要因のひとつに、新築マンションの価格高騰や高どまりがあります。

NHKが発表しているデータによると、2023年に販売された東京23区内の新築マンションでは、1戸あたりの平均価格が1億円を初めて突破しました。(1億1483万円)

価格高騰の背景には、インフレによる資材価格の上昇や建築に関わる人件費の高騰です。

工事費が上昇すれば販売価格も比例します。

また、地価や都市開発の費用なども含まれます。

一方で、価格の割安な中古マンションなどの物件は、消費者が購入しやすく需要が高くなっているのが中古市場の人気が上昇している要因です。

≫≫ 中古マンション＋リノベーションが人気急増！その理由と物件選びのコツを解説

中古住宅市場の活性化に政府も本腰

政府は、中古住宅市場のニーズを拡大し、住宅ストックの有効活用を促進するために様々な政策を推進しています。

取り組みには、当面や住宅ローンの支援、リフォーム補助金の提供などが含まれます。

政策は、中古住宅の魅力を高め、購入者や投資家にとってのメリットを拡大することを目的としています。

政府のこのような本腰の取り組みは、中古住宅市場の今後の活性化に繋がると期待されています。

≫≫ リノベーションとリフォームの違いとは？メリット・デメリットから費用相場まで解説

税制改正や補助金で中古住宅の購入を後押し

2022年度からの税制改正で住宅ローンの減税の控除率を引き下げるなど、中古住宅市場への顧客流入と購入を政府は後押ししています。

主な改正は中古市場全体の要件緩和です。

今までは戸建ての場合、木造では築20年以内で非耐火構造。

マンションなどの耐火構造の場合、築25年以内が原則とされていました。

また、築30年以上などの場合は耐震基準証明書や既存住宅性能評価書の耐震1級以上と「耐震」への基準が定められていましたが、2022年度の改正から1982年以降に建築された物件であればローン減税の対象になります。

中古住宅では、控除対象となるローン残高は2,000万円です。

控除期間は10年間で控除率は0.7％。年間での控除上限額は14万円です。

これは10年間で最大140万円が控除される計算となります。

また、中古住宅でも長期優良・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅などの場合はローン残高の上限が3,000万円まで引きあがります。

10年間で最大210万円までの控除額です。

≫≫【2024年版】リノベーションに関する補助金制度を徹底解説！

中古マンションの買い方から契約の流れ

中古マンションの買い方や契約の流れを知っておくことは、購入するときに重要となるので把握しておきましょう。

この章では、購入までの基本的な流れを紹介していきます。

ライフスタイルを加味した資金計画

中古マンションを購入する前に、ライフスタイルを考慮した資金計画を立てることが重要です。

中古マンション購入は、人生の中でも大きな買い物の一つです。

計画的に資金を準備しておかなければ、購入後に生活が苦しくなったり、将来的な資金繰りに困ったりする可能性があります。

資金計画のポイントは以下のとおりです。

資金計画は、購入する中古マンションの価格や、ライフスタイルによって異なります。

購入前に必ず専門家に相談し、自分に合った資金計画を立てることをおすすめします。

また、資金に余裕をもたせることも大切です。実際に中古物件を購入する時に、リノベーションを依頼する場合もあります。

そのためリノベーション費用も追加でかかることも想定しておきましょう。

≫≫ リノベーション費用の相場はいくらなのか？実例とともに徹底解説　

≫≫ 初心者でも分かる住宅ローンの正しい選び方は？3種類の金利や審査について解説

理想の住まいイメージをまとめる

資金計画を立てたら、あなたの理想とする住まいのイメージを具体的にまとめておきましょう。

例えば、「立地条件や間取り」や「どんな設備があるといいか」「不動産価格はどのくらいか」「内装デザイン」などもイメージしておきましょう。

インターネットサイトや最寄りの不動産会社、モデルルームへ足を運ぶのもイメージを作りやすいです。

また雑誌などで取り上げられている内装デザインや設備機器などを参考にするのもおすすめです。

イメージがないまま物件を購入して、住んでみて後悔することもよくある事例です。

またこだわりが強く、ふたをあけてみたら、予算をオーバーしていたということもあります。

事前に家族と相談し、住まいのイメージしておくといいです。

また物件見学をしてみるのもおすすめです。

≫≫【2024年最新】リノベーション会社が手掛けるおしゃれな事例13選を紹介

物件探しと内見を行う

実際に物件探しと内見を行います。

物件探しのポイントは、信頼できる不動産会社を探すことからはじめます。

特に中古物件に詳しい会社を選びましょう。

また、探す物件はひとつだけではなく、複数を比較して検討するのがマストです。

そのためにも、希望条件を明確にして不動産会社の担当者へ伝えましょう。

また、質問したいことは遠慮せず聞いてみることもポイントです。

費用面や周辺環境、立地のデメリットなども事前に教えてもらうとよいです。

内見では、以下のポイントをおさえておきましょう。

内見は時間をかけ、じっくりと確認することをおすすめします。

写真を撮ってあとで見返してみるのもよいでしょう。

契約後に設備の劣化が判明して交換費用がかかるなど、後悔してしまうケースも少なくありません。

≫≫ 中古マンションの探し方のコツを10個紹介！効率的に理想の物件に出会う方法とは

≫≫【2024年最新】東京のリノベーション会社ランキング10選！大手から上場企業まで徹底比較

購入の申し込みと事前審査

理想の物件をみつけたら、購入の申し込みをして事前審査をうけましょう。

購入申し込みは「買付証明書」で行われます。

買付証明書とは、売主に対して物件購入の意志を正式に申しでる証明書です。購入申込書とも呼ばれます。

買付証明書の内容は主に以下のとおり。

売主に対する交渉権は買付証明書を出した順番になるため、購入を決めるのであれば早めに申し込みをするのがポイントです。

また、同時並行で住宅ローンの事前審査を申し込むとより取引がスムーズに進むため事前審査も申し込みましょう。

売買契約を結ぶ

申し込みが完了し、売主との交渉が完了したところで不動産売買契約を結びます。

不動産売買契約は契約書の作成と売主、買主双方の署名または捺印にて交付することで成立します。

また、契約後には手付金の支払が必要です。

手付金とは不動産売買契約締結の際に買主が売主へ支払う費用です。

契約が成立した証拠として支払う必要があり、「証約手付」と呼ばれます。

手付金の上限価格は購入費用の20％です。一般的に、売買費用の5%〜10％が相場です。

住宅ローンの契約を行う

売買契約書を作成後、住宅ローンの本審査と契約を行います。

購入申し込みの際、事前審査で住宅ローンの結果はおおかた判明しているため、本審査ではあまり時間はかかりません。

本審査が承認されると、住宅ローンの契約が可能となるため主要金融期間で手続きを行います。

物件引き渡しと決済を行う

物件の引き渡しに移る際に、手付金を除いた売買金額の決済を行います。

通常、引き渡しと決済、所有権の登記手続きは同時に行うことが多いです。

登記手続きは司法書士に依頼するのがスムーズです。

ご自身で手続きも可能ではありますが、住宅ローン利用での抵当権の設定など専門的な部分を理解しておかなければならないため時間がかかります。

また、住宅ローンを利用した残金決済の場合、金融機関で売主・買主・不動産会社・司法書士で立ち合いのもと行う必要があります。

そのため司法書士への依頼はするべきです。

中古マンションのお得な買い方

中古マンションの購入価格は新築と比べて安価でお手頃です。

とはいえ、「もう少しお得に変える方法はないかな？」と調べている方も多いのではないでしょうか。

実は、中古マンションの買い方にはお得になる方法があります。

この章では、ポイントを絞り、賢く購入するための方法を紹介します。

資産価値が安定した中古マンションを選ぶ

中古マンションの魅力のひとつが資産価値が目減りしにくい点です。

通常、築20年〜25年ほどで資産価値の値下がりが止まる場合が多いです。

とはいえ、すべての中古物件の資産価値が安定しているわけではありません。資産価値が目減りしにくい物件の特徴は「健康的な物件である」こと。

健康的とは、劣化の少ない状態を指します。通常、マンションのような集合住宅では、大規模修繕工事を12年に1回程度の期間で行うように政府機関である国土交通省が推奨しています。

しかし、実際には工事のために徴収している「修繕積立金」が不足していて工事が実施できていないマンションも少なくありません。

円安が進んだ現在、修繕工事費用の価格が上昇傾向であり、今まで積み立ててきた修繕積立金ではまかなえない部分も出てきています。

そのようなマンションの場合、劣化がすすみ結果的に資産価値が下がる可能性が高いです。

中古マンションを選ぶ際には、大規模修繕工事を行っているかを確認することでお得な買い方ができるひとつの判断基準がわかります。

利用できる補助金がないか確認する

マンションの購入では補助金制度が利用できるかを確認しましょう。

2024年時点での中古マンションで利用できる補助金制度は以下の通りです。

補助金の特徴は、リノベーションやリフォーム、環境を考慮した優良住宅が補助金対象です。

また、子育て世帯や夫婦いずれかが39歳以下の若者夫婦世帯への補助金「子育てエコホーム支援事業」や高効率な給湯機の購入やリースに対する補助金など、一定の条件を満たした世帯への補助金も目立ちます。

上記補助金を確認し、対象であれば積極的に受けていきましょう。

仲介手数料無料の会社を選ぶ

仲介手数料とは、売主と買主の間に立ち、仲介をする不動産会社へ支払う手数料のことです。いわば不動産会社への成功報酬金額。

物件探しや売買契約は自分たちで行動するのは時間と労力がかかり、契約に至らない場合も多いです。

そのため、不動産会社が仲介に入ることで様々な業務を代行しスムーズな契約につなげることができます。

そのための手数料ですが、現在では仲介手数料が発生しない不動産会社もあります。

特徴は、物件の紹介からリノベーションまで一括で行う「ワンストップリノベーション」の会社です。

自社ですべてを行うため、仲介手数料が不要。そのため買主の経済的負担も軽くなります。

仲介手数料が無料の不動産会社から探してみましょう。

≫≫【東京都】中古マンション購入時の仲介手数料無料会社おすすめ3選

≫≫【東京編】ワンストップリノベーション会社7選をランキング形式で比較！

中古マンションの買い方における注意点

中古マンションを購入するときの注意点を理解しておくことも、不動産売買では重要なポイントです。

購入してから後悔しないように注意点はおさえておきましょう。

無理な住宅ローンは組まない

言わずもがなですが、予算のキャパシティーを超えてしまうような無理な住宅ローンを組むのは避けましょう。

とても大切なのがご自身の資産状況を把握しておくことです。

毎月どのくらいの支払なら無理なく生活できそうか。将来的な収入は見込めるのか。

子どもの進学に必要な学費やライフイベントなどの資金の確保はできているのかなど、できる限りの金銭的リスクの洗い出しとそれに伴う借入可能金額を設定しましょう。

借入金は上限一杯に融資してもらうのではなく、上限に余裕をもてるくらいの金額がよいです。

また、頭金を潤沢に用意しておくことで、住宅ローンの支払い負担を減らすことも可能です。

マンション購入には住宅ローンの減税制度もありますが、あまり頼りすぎるのも危険です。

そもそも無理なローンを組んでしまった時点で、減税制度を利用しても得することはありません。

肝心なのは予算を超えないように不動産の購入を検討することです。

リノベーションするなら可能物件を選ぶ

中古マンションの購入＝リノベーションも行うことを視野に入れている人も多いはずです。

しかし、中古物件のなかにはリノベーションできないマンションも存在します。

できないケースの主な理由として、「建物の構造上の問題」「管理規約での制約」によるものがあげられます。

建物の構造上リノベーションできないケースとして、築年数が古すぎる場合があげられます。

一般的に築40年以上経過している物件は土台や柱が劣化している可能性があり、リノベーションをした際に影響が出るおそれがあります。

また、新耐震基準に満たしていない可能性もあるため、リノベーションの前に耐震工事が必要です。

管理規約での制約では、以下のような箇所についての規約が定められていることがあります。

特に改修が共用部分に及ぶ場合、管理会社からNGがでることが多いです。

物件購入前には、管理規約に目をとおしリノベーションの可否を確認して購入しましょう。

≫≫リノベーション向き物件の選び方から見分けるポイントや探し方まで解説

重要事項説明書は必ず読む

契約締結時に重要事項説明書の確認をしますが、内容を必ず確認しましょう。

とはいえ、重要事項説明書は専門的な言葉が多く、一般の方が読んでも内容がよくわからないことも少なくありません。

当日に説明を受ける前に事前にコピーなどをいただき内容を確認し、わからないことや聞きたいことなどを事前にまとめておくと当日がスムーズです。

重要事項説明書には以下のような内容が情報として記載されています。

特にチェックすべき内容は、権利関連やペット飼育の可否、リフォームに関する情報、契約解除についてはおさえておきましょう。

中古マンションのお得な買い方まとめ

この記事では中古マンションのお得な買い方や契約の流れについて解説してきました。

不動産の購入は人生において大きな買い物のひとつです。そのため、後悔しないためにも、正しい知識を得て購入に至りましょう。

この記事でのおさらいをしておきましょう。

中古マンション購入には、時間と労力が必要です。事前にしっかりと準備を進め、慎重に検討することが重要です。

不動産会社は、物件探しから契約まで、様々なサポートを提供できます。

信頼できる不動産会社を選び、相談しながら購入を進めることをおすすめします。

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