近年、中古マンションの購入とリノベーションの組み合わせが注目を集めています。
これは、新築マンションよりも比較的安価に購入できる中古マンションに対して、理想の暮らし方を実現する方法です。
本記事では、なぜリノベーションを前提とした中古マンション購入が人気を集めているのかという理由に加えて、実際の物件選びのコツを解説します。
人生最大の買い物ともいわれる不動産購入ですので、後悔のないように賢く選択したいと考えるのは当然です。
ぜひ最後までご覧いただき、ご自身の理想の住まい実現の参考にしてください。
リノベーションをセットにした方がお得！
なぜ中古マンション＋リノベーションが注目されているのか？
そもそも、なぜ中古マンションとリノベーションの組み合わせが注目を集めているのでしょうか。
2021年に一般社団法人不動産物流経営協会によって行われた調査の内容をベースに確認してみます。
こちらは、首都圏1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）を対象に、不動産を購入した世帯に対して行った調査であり、2018年から4年間の調査を比較しています。
調査では「主に新築住宅を検討している」人の数値が5％減少しているのに対して、「主に既存住宅を検討している」人の数値は51％も増加しています。
そして、中古物件を希望する理由については、以下のような理由が並びます。
◾️｜手頃な価格だった（67％）
◾️｜良質な物件だった（51％）
◾️｜新築にこだわらなかった（33％）
◾️｜早く入居できるから（28％）
◾️｜リフォームするつもりだった（20％）
上記の理由からも推察できる通り、中古マンションは「良いエリアの物件」を確保しながらも「手頃な価格」が実現できるのです。
さらに、「良質な物件」という点も評価されていることからも分かる通り、近年では比較的新しい中古マンションも増えてきています。
そのためリノベーション費用も抑えながらも、新築に限りなく近い物件が手に入るのです。
– 中古マンション＋リノベーションの人気の理由
– 中古マンション＋リノベーションの費用相場
コロナ後の中古マンションの住宅市場
2020年から始まったコロナ禍に加えて、2022年に発生したロシアのウクライナ進行の影響を受け、不動産市場は大きな変化を迎えています。
まず、コロナ禍によってウッドショックが発生し、建築に使用する木材価格が高騰しました。
さらに設備機器の不足と価格高騰が続いていましたが、追い打ちをかけるようにロシアのウクライナ進行が始まりました。
資材だけではなく原材料に加えて、燃料価格も高騰を続け、結果として新築を建てる費用が高額になっているのです。
さらに2023年の金利政策の影響を受け、不動産を手放す人が増加しました。
これまでは中古マンションを購入したいという需要に対して、供給不足が続いていましたが、複数の要因によって逆転現象が起き始めているのです。
それだけではなく、不透明な先行きを考慮して新築供給の戸数を調整する業者が増加しています。
従来のように新築の購入が困難になっている現状に加えて、中古マンションの増加によって、不動産市場は大きな変化の時期を迎えているのです。
中古マンション＋リノベーションの人気の理由
前述したように、2020年以降に始まった複数の要因によって、現在は中古マンションの戸数は増加傾向にあります。
そして、中古マンションは単に新築と比較して価格が安いだけではなく、その他にも多くの魅力を持っているのです。
まず、現在の中古マンションは木造ではなく鉄筋コンクリートが使用されていることが一般的です。
このような物件の場合、定期的な修繕をおこなっていれば築年数による経年劣化はほとんど気にならない状態を維持できます。
そして、比較的立地条件の良い物件が多いことから、駅近や商業施設の近くといった一等地への入居も容易に実現できるのです。
そして、内装をリノベーションすることで新築物件にも劣らない内装、最新の設備が実現できます。
立地条件も良く、生活しやすい環境の物件の内装がきれいで新しい場合、その資産価値も自ずと高いものになることが考えられます。
つまり、立地条件の良い物件が比較的安く手に入り、浮いた費用をリノベーションにあてることで資産価値を高められます。
これらの要因から、中古マンションとリノベーションの組み合わせが注目され、人気が出てきているのです。
中古マンション＋リノベーションの費用相場
実際に中古マンションを購入し、リノベーションを実施した場合の費用相場を確認していきます。
一例として、2021年における東京都の中古マンション価格をベースに費用を算出します。
2021年の東京都では、中古マンションの平均購入額は約3,900万円でした。
そして、平均的なリノベーション価格としては、600万円〜1,000万円の間で収まる事例が一般的となっています。
また、1㎡あたりの費用では10万円〜15万円程度が相場となります。
これらのデータから想定する場合、総額で4,500万円〜4,900万円程度を予算として考えていれば、平均的な施工は実現すると考えられます。
もちろん、施工内容を限定して水回りだけにするような場合では、さらに費用を抑えることも可能です。
物件の状況とご自身が考える住まい環境にもよって変動しますが、おおよその相場としては上記の価格をご参考にしてください。
≫≫ 実例から見る！リノベーション費用の相場について徹底解説
中古マンション＋リノベーションで後悔しない物件の選び方
中古マンションとはいえ、費用としては決して安くありません。
そのため、物件購入とリノベーションを実施した後に後悔が残ってしまうと残念です。
事前に後悔しない物件の選び方を紹介しますので、ご自身の購入時の参考にしてみてください。
– 中古マンションの管理状況
– 適切な耐震基準
– 住みやすい周辺環境
– 周辺の不動産相場と乖離のない適正価格
– リノベーションに適した構造・設備
中古マンションの築年数
一般的に築年数の経っていない物件の方が好まれる印象があります。
古くは木造建築が一般的でしたが、現在は多くのマンションは鉄筋コンクリートで建造されています。
そして、鉄筋コンクリートの建物の法定耐用年数は47年と定められています。
しかし、この年数は減価償却する上での計算であるため、実際に住める年数とは異なります。
過去に国土交通省が行った調査によれば、鉄筋コンクリート製の建物は物理的に最長で117年の寿命を持つと推定されています。
つまり、多くの場合において築年数を気にする必要はないといえるのです。
2019年の成約率を築年数別にまとめた、公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによれば、最も高いものは「築30年以上」という結果が出ています。
今後も築年数の経過した物件は増加することが考えられているため、購入時の優先順位としては上位に考えなくてもいい項目だといえます。
一点注意しなければいけないポイントとしては、「新耐震基準」に則っているかです。
1981年6月に耐震基準の改正があったため、この時期以前の物件は古い基準に沿って建てられているかもしれません。
そのため、築年数が42年以上経過している物件の場合は、耐震基準について確認することをおすすめします。
≫≫ これが一番買い時！中古マンションのおすすめな築年数とは！？
中古マンションの管理状況
戸建てとは異なり、マンション暮らしの場合はご自身の居住スペースとは別にエントランスやエレベーター、廊下などといった共有部分が存在しています。
これらを住民全員で維持する目的として、物件費用とは別途で「管理費」が徴収されます。
管理費を利用し、共用部分の清掃や照明などの消耗品の維持、光熱費や清掃会社への支払いをしているのです。
また、物件自体を維持するための資金として「修繕積立金」の徴収もあります。
一般的にマンションは15年〜20年の周期で大規模なメンテナンスを必要とするため、その施工に備えた資金として積み立てるのです。
積み立てた資金は修繕だけではなく、自然災害による損傷修復や、新たな共用スペースの増築などにも利用します。
そのため、購入を検討しているマンションの共用部分や外壁などは、事前に確認することをおすすめします。
万が一、共用部分の手入れが行われていない場合や、外壁の損傷が放置されている場合などは、資金が適切に利用されていない可能性が考えられるからです。
気持ちよく暮らせる環境を手に入れるためにも、事前の調査が重要になります。
≫≫ 中古マンションの管理費／修繕積立金の違いは？各相場と値上がる要因
適切な耐震基準
前述した通り、2023年現在の物件は1981年6月に改正された基準に基づいて建築されています。
耐震基準はこれだけではなく、大きく3つに分けられます。
1971年以前に定められた「旧耐震基準」は、木造物件に対して定められました。
そして、1971年〜1981年5月の間に建築された物件は全て柱の強度、RC造りに対する基準が厳しい「旧耐震基準」に沿って建築されています。
現在まで続く「新耐震基準」では、建物の崩壊レベルを「震度5強」から「震度6強〜7程度」に引き上げる変更が行われました。
現時点で想定されている最大の地震は南海トラフの震度7であるため、基本的に崩壊のリスクは少ないと考えられています。
中古マンションでも最も人気の高い築30年前後の場合は、「新耐震基準」に沿って建築されているため、基本的には問題ありません。
また、「旧耐震基準」に沿って建築された物件であっても、耐震補強工事を実施している場合があります。
そのため、気に入った物件が1981年6月以前の建築であっても、不動産業者へ確認してみることをおすすめします。
≫≫中古マンション選びで気になる耐震基準！過去の被害状況から選び方を解説
住みやすい周辺環境
比較的立地の良い物件が見つかりやすい中古マンションですが、実際に住むとなると騒音問題などのトラブルに巻き込まれるかもしれません。
例えば、駅近がメリットと感じて購入したのに、繁華街からの騒音が夜中まで続くといったケースも考えられます。
さらには踏切の騒音や、電車の通過音といった問題も駅近の場合は想定されるはずです。
このような環境は実際に現地に足を運び、確認しなければ分かりません。
そのため、最も家にいる時間が長いタイミングで物件を訪れ、実際の環境を確認することをおすすめします。
可能であれば内見の時間を指定して、物件の中から確認してもいいかもしれません。
住民同士の生活音についても不安を感じられる場合は、比較的防音性の高い「鉄筋コンクリート造り」の物件が適しています。
「軽量鉄骨」や「木造」の場合は、比較的生活音が漏れやすくなりますので確認したほうが良いといえます。
また騒音問題だけではなく、共用部分が汚くないか、ゴミ捨て場はルールが守られているかなど、近隣住民の環境も同時に確認しておいた方が安心できるはずです。
≫≫ 閑静な落ち着きのある物件に住みたい、静かな物件の探し方とは
周辺の不動産相場と乖離のない適正価格
気になる物件が見つかったら即購入するのではなく、まず価格設定が妥当かどうかを確認します。
不動産価格は周辺環境や立地、築年数によって変動しますので、まずは検討する物件と同等と考えられる物件を探し、基準となる相場を算出します。
この時、個人が売りに出している物件よりも、不動産業者が売主である物件と比較することをおすすめします。
なぜなら個人が売主の場合、ローンの残債や売主の想いが込められている可能性があるため、本来の相場よりも高く設定されているケースがあるからです。
ご自身で確実な市場相場が把握できない場合は、専門業者に依頼することも一つの手です。
不動産鑑定士の資格を持つ業者であれば、周辺状況と照らし合わせた客観的な価格を分析してもらえます。
中古マンションは同条件の物件であっても、内装の設備の新旧、リノベーション施工の有無などによっても価格が変動します。
そのため入念に価格を確認し、周辺の不動産相場と乖離がないのか確認することをおすすめします。
≫≫【2024年最新版】東京23区ごとの中古マンションの相場
リノベーションに適した構造・設備
築年数も問題なく耐震基準も万全、さらに周辺環境も快適に暮らせることが分かり、価格も適正という物件が見つかりました。
まさに理想の物件に巡り会えたということで、購入契約を急いで進めてしまうかもしれませんが、最後に必ず確認しなければいけない点があります。
それは、「想定するリノベーション施工に対応しているのか否か」です。
どんな物件であったとしても、全ての施工に対応している訳ではありません。
例えば、マンションの管理規約によって一定の施工が規制されているケースがあります。
他にも、間取りの変更を想定していたのに、構造上取り除けない壁が存在しているというケースも少なくありません。
せっかく購入した物件なのに、理想の住環境を実現できないとなると残念です。
しかし、素人目線ではどの物件が想定する施工に対応しているのか、判断するのは困難となります。
そのため、施工内容に応じて適切な物件探しから依頼できる、ワンストップサービスを提供している業者に依頼することをおすすめします。
物件探しから施工まで一貫して依頼できますので、手間も省け一石二鳥となるはずです。
≫≫ そもそもリノベーションができない物件の4つの特徴とは？
リノベーションをセットにした方がお得！
中古マンション＋リノベーションの事例
実際に中古マンションに対してリノベーションを実施した事例を3つ紹介します。
それぞれ個性豊かな物件であり、さまざまな住環境を実現しています。
ご自身が想定する理想の住まいをイメージする際の参考にしてみてください。
– 中古マンション＋リノベーション 神奈川｜70平米台
– 中古マンション＋リノベーション 埼玉｜70平米台
中古マンション＋リノベーション 東京｜60平米台
もともと２LDKだった1室をリノベーションで１LDKへ変更しました。
玄関はもともとあった壁をそのまま生かし、シューズクローゼットを取り外して横に広がっています。
フロアには濃いグレーの石調タイルを使っています。
普遍的なマーブル模様でシームレスな仕上がりとなり、濃い色でも窮屈さを感じません。飽きのこないデザインです。
洋室を繋げてできた大きなLDKに扉は設けず、無駄を省いた開放的な造りです。
生活をする中で後から扉を設置したくなった時にも簡単に対応できるよう、開口部は下地補強がされています。
真っ白の壁よりも少しトーンを落としたクロスを使い、ホテルの様な高級感があり落ち着く空間に仕上がっています。
キッチン部分のフロアにはグレーの石調タイルを採用しており、掃除がしやすく艶のある石調タイルは清潔感があります。
メインベッドルームはLDKと同じように、扉を設置せずオープンな開口部となっています。
ベッドルームには、使いにくい形だったクローゼットをオープンクローゼットとオープンシェルフの2つに分けました。
いわゆる「白」を使わず、全体的な色のトーンで部屋を演出し、ホテルの様な高級感のある空間となりました。
モノトーンの色味でまとめ、落ち着きと重厚感のある大人のリノベーションデザインです。
扉を設けないオープンでスッキリとした間取り、キッチンを中心としたLDKは、家族の一体感をより感じられる設計と言えます。
| エリア | 東京都 |
| タイプ | マンションリノベーション |
| 延床面積 | 65.03m²（施工面積：65.03m²） |
| リノベ費用 | 825万円（税込）※施工当時価格 |
| 間取り | 施工前：2LDK → リノベ後：1LDK |
| 事例URL | トーンで魅せるホテルライクな暮らし |
中古マンション＋リノベーション 神奈川｜70平米台
こちらのマンションは築48年ですが、スケルトン状態の引き渡しであったため、自由にデザインできるメリットが有りました。
間取り自体はLDKをメインに、リビングとキッチン、寝室という１LDK+Wへ変更しています。
フローリングは濃い目のヴィンテージ風をチョイス。
クロスも色味は床と変えながら、木目調のクロスで、ウッドハウスのレストランのような雰囲気を醸し出すことに成功しています。
カウンターキッチンは腰壁にモザイクタイルを用い、アクセントで演出。
ダイニングエリアは大型の木製テーブルでヴィンテージ感の溢れる雰囲気。
床や壁の色味ともマッチしており、住んでいる施主様だけではなく、訪れる人の気分を盛り上げるのに一役買っているとのこと。
大型の窓もあり、さんさんと日差しが注ぎ込む場所になっています。
築古マンションでも十分に個性を活かせる空間にできる、そんな野心あふれるようなコンセプトが打ち出された物件です。
| エリア | 神奈川県 |
| タイプ | マンションリノベーション |
| 延床面積 | 73.21m²（施工面積：73.21m²） |
| リノベ費用 | 870万円（税込）※施工当時価格 |
| 間取り | 施工前：スケルトン状態 → リノベ後：1LDK+W |
| 事例URL | 男のHOBBY LIFEを満喫 |
中古マンション＋リノベーション 埼玉｜70平米台
使いやすいキッチンスペースや非日常性を醸し出すパウダールームを備えた住まいへのリノベーション事例です。
お料理空間に対するこだわりが強いご夫婦のリクエストに合わせたキッチン作り。
冷蔵庫も置ける広いパントリースペースを設置し、キッチンスペースとしての空間領域を定義するためのスケルトン天井や床材の選定も特徴的です。
広いカウンタースペースやタイルの目地や遊び心のある壁面クロス、ホテルグレードを感じさせる床面タイルや天井クロスなど特徴はさまざまです。
各室と共用部分を繋ぐ室内窓を設置。
別々の部屋にいながらも互いの存在を感じさせる工夫を施しました。
寝室からも廊下からもアクセスできる、使いやすいウォークインクローゼットには、枕棚や棚板、ハンガーパイプなど細やかなリクエストに基づき設計しました。
ポイント的にもハイグレードなホテルデザインを思わせるような仕上げ、素材利用を心がけました。
既存プランには無かったウォークインクローゼットと子供部屋室の設置、使いやすいキッチンやパントリースペース・ワークスペースの実現、非日常的で個性的なうえ見方によっては合理的なパウダールームと、室内にさまざまな機能性・デザイン性を実現しています。
| エリア | 埼玉県 |
| タイプ | マンションリノベーション |
| 延床面積 | 72.50m²（施工面積：72.50m²） |
| リノベ費用 | 1213万円（税込）※施工当時価格 |
| 間取り | 施工前：3LDK → リノベ後：3LDK+W |
| 事例URL | フレキシブルスペース |
中古マンション＋リノベーションならワンストップリノベ業者に相談
ワンストップリノベーションとは、不動産探しから施工、そして入居後のサポートまでを1つの会社が一貫して実施するサービスです。
本来であれば不動産に物件探しを依頼し、施工業者を選定、さらには住宅ローンの相談を銀行に行うなど、複数の窓口を行き来する必要があります。
この方法では多くの労力が発生する上に、各依頼先へ支払う手数料なども膨大になってしまいます。
さらに、前述したように想定する施工内容に適した物件であるかといった、専門的な判断を強いられてしまうのです。
ワンストップサービスを提供する業者に相談することで、手間暇と手数料を削減できるだけではなく、理想の住まいを実現する可能性をグッと高められます。
リノベーションを想定した中古マンション選びは、判断すべき内容が膨大になりますのでどこから手を付ければいいのか分からない人は多いはずです。
そのため、窓口を1本化できるだけではなく、全体の費用も抑えて進められるワンストップサービスを利用するべきです。
中には、物件購入時に必要となる仲介手数料が無料になる業者も存在しています。
百万円以上になることも珍しくない手数料が無料になりますので、浮いた費用を施工にあてることも可能です。
まずは、ワンストップサービスを提供している業者へ相談することをおすすめします。
≫≫【東京編】ワンストップリノベーション会社7選をランキング形式で比較！
リノベーションをセットにした方がお得！
まとめ
中古マンションを購入し、リノベーションを施す事例は近年注目を集めています。
なぜなら、新築よりも立地条件の良いマンションが見つかりやすいだけではなく、費用も抑えながら理想の住環境を実現できるからです。
しかし中古マンションとリノベーションの組み合わせは、対応できる施工内容など素人目線では判断できないポイントが多数存在しています。
さらに、不動産業者と施工業者、ローンを組む銀行など複数の窓口を並行して行き来する必要があります。
そのため、中古マンションとリノベーションを検討されている場合は、物件探しから入居までを1本化できるワンストップサービスの利用をおすすめします。
各工程に対して専門的なアドバイスを貰えるだけではなく、全体の費用も大幅に抑えられるかもしれません。
まずは、お近くの業者へ相談してみてはいかがでしょうか。
