成約済み中古マンションの平均築年数が上昇していることはご存知でしょうか。
鉄筋コンクリート造の物件は耐用年数が木造住宅に比べて長いからだけではありません。
一戸建て住宅に比べ売買される件数が多く、そのほとんどはリノベーションを行っています。
そのため新築時と変わらず中古物件でも購入者が減ることはなく需要が高いのです。
この記事では、中古マンションを売却する予定の人に向けて資産価値を上昇させる方法や売却する際のポイントなどを説明します！
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リノベブームで平均成約年数が上昇している中古マンション市場
リノベーションという言葉は住宅の購入を検討している人なら聞き慣れている言葉かもしれません。
鉄筋コンクリート造のマンションは木造住宅より耐用年数が長いため、一世代で解体まで住み続けることが難しく、戸建て住宅に比べると販売件数が多い点が特徴です。
そもそも鉄筋コンクリート造は比較的劣化度合いが緩やかで、内装の工事を行えばそこまで築古に感じさせません。
管理会社や管理組合が、しっかりと外観や共用部分の修繕工事を行っているマンションであれば、築年数がたっていても高い成約率を維持できます。
– 新築マンションと中古マンションの価格帯
リノベブームの到来でリノベーションが当たり前の時代に
近年、日本は空前のリノベブームが到来しています。
中古住宅の流通は新築住宅に比べ増加しており、住宅取得価格を抑えると内装工事に予算を充てることができます。
そのほかにリフォームに対して補助金がもらえる制度が年々充実していることも関係しているように見受けられます。
中古住宅は所得税や固定資産税の減税もあり、新築住宅と変わらずお得に取得できることからリノベーションを行う人が増えています。
リノベーションした中古マンションの資産価値を分かりやすく解説
新築マンションと中古マンションの価格帯
リノベブームが到来した最も大きな要因は、新築と中古の価格の差です。
データによると、新築の平均価格は6,260万円。（参照：首都圏マンション市場動向2021年）
中古物件の平均成約価格3869万円です。（参照：首都圏不動産流通市場の動向）
それぞれの差は約2,400万円もあり、その分リノベーション費用に充てると中古住宅でも新築と遜色がないほどの充実した工事を行えます。
そのほかにも新築住宅にはないエリアの選択肢の多さなどもあいまって、中古住宅の人気は高まっています。
中古マンションのリノベーションで資産価値は上がるのか？
現状のまま売却をするよりも、リノベーションをすることで資産価値を上げられます。
しかし、工事内容によっては資産価値が上がらず無駄な出費になってしまうどころか、売れ残ってしまう可能性もあります。
価値が上がれば必然的に売却価格も上昇するため、購入者に響く工事内容なのか確認してから行いましょう。
ターゲットを絞り、購入者に合った内装や設備に施工することも売却にプラスになる大きなポイントです。
– リノベーション済み物件の需要は若年層が多い
資産価値を高めるリノベーションとは？
資産価値を高めるなら新築当時より内装の質を上げることが大切です。
仮に、物件を探している人の立場に立って考えてみましょう。
クロスのはがれや黄ばみはもちろん、水回りの設備が劣化している物件は第一印象をよく感じません。
そのため、室内を新築時のようにリフォームをすることは大前提です。
追加で、ほかの物件よりおすすめできる付加価値をつけましょう。
トイレを温水洗浄便器にしたり、洗面化粧台を三面鏡でシャワー付きにしたり、お風呂に浴室換気乾燥暖房機をつけるなど、水回りの設備だけでも新築住宅に合わせた内容にするだけでも大きな差が生まれます。
リノベーション済み物件の需要は若年層が多い
リノベーションをした物件は若年層に対して需要が高いです。
理由はいくつかありますが、新築の分譲マンションに比べ、所得価格が低い点が最も大きな特徴です。
世代別の平均年収は25〜29歳が362万円に対し、35〜39歳は437万円、45〜49歳になると498万円と100万円以上の差がでています。（参照：令和2年分民間給与実際統計調査（国税庁））
そのため、住宅取得価格にかけられる費用も40代より20代〜30代前半は限られます。
子どもがいる子育て世帯であればなおさらです。
若年層はリノベーション業者を自らネットで検索することを得意としており、調べることに対して苦手な印象をもっている人が少ない点も影響しています。
中古マンションをリノベーションをして売却する際の３つのポイント
売却を目的としたリノベーションをする場合、個人的な好みではなく万人受けを狙って資産価値を上げることを第一に考えましょう。
主に、中古物件はリノベ済みとしてではなく居住者が退去したタイミングで現状有姿のまま売り出されます。
マンションは所有者個人が売却するケースが多いので、売却のために新たに費用をかけて物件の工事をする人はあまりいません。
そのため、ほかの中古物件と比較をしたときに付加価値を付けられる可能性が高まります。
具体的に、購入者に選ばれるようにポイントを3つに絞って紹介します。
– リノベーション費用が高くなる場合は中古マンションをそのまま売却する
– 中古マンションをリノベーションして売却するなら購入者の希望を考慮する
リノベーションで資産価値が上がるのか業者に相談する
中古マンションをリノベーションするとしたら、どのようなポイントに気を付ければよいのでしょうか。
自分で住む物件を工事するなら、好みのデザインを考えればよいですが、売却をする場合は万人に好まれるデザインにする必要があります。
そして、工事を行う前に純粋な物件の価格に工事費用を上乗せした価格で売却ができるのか出口戦略を決める必要があります。
どのような工事内容にすれば資産価値を上げることができるのか、さらに想定している価格で売却ができるのか、プロの業者に相談をすることが一番の近道です。
リノベーションだけでなく、併せて不動産の売買をしている業者も存在するので、対象エリアの売買履歴や付加価値のつく工事内容があるか相談してみましょう。
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リノベーション費用が高くなる場合は中古マンションをそのまま売却する
リノベーション費用が見積り時点であまりにも高額な場合は、現状のまま売却をしましょう。
売り出している中古マンションの中には設備や内装の劣化度が激しく、全面的に修繕工事を必要とする物件が存在します。
すべて工事をおこない費用を上乗せして売却をした場合、同じマンションの物件に比べ、売却価格が高額になります。
工事内容が購入者の要望に合っていれば高額でも売却できる可能性がありますが、求めている内装やデザインが同じとは限りません。
高額の費用をかけてプラスになる確信がなければ、工事はせず現状有姿で売却することも視野にいれておきましょう。
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中古マンションをリノベーションして売却するなら購入者の希望を考慮する
リノベーションして売却をするなら購入者の希望を想定した工事を行いましょう。
エリアや価格が同じ、複数の物件で悩んでいるときに、自分好みのデザインや内装だと決定打になる可能性があります。
売却をする前から購入者は決まっていませんが、間取りやエリアから購入者を想定することも大切です。
例えば、単身者に人気のエリアは、おしゃれで職場へのアクセスがよい点が特徴です。
ビジネス街に近いエリアのコンパクトなマンションは部屋数よりも、録画機能付きモニターインターホンなど防犯面を充実させることが肝心です。
ファミリー向けのエリアの場合は、専有面積が広いことや、ファミリークローゼット・リネン庫・パントリーといった収納が多くあればほかの物件と差別化を図れます。
まとめ
中古マンションを売却する際に、リノベーション工事を行うなら失敗しないように万人受けするような工事内容を選択することが大切だと分かりました。
リノベーションを行っても、要望する価格で売却ができなければ工事にかけた費用が無駄になってしまいます。
かけた時間や費用を無駄にしないように、工事をして売り出す場合はプロに相談をすることが大切です。
物件の劣化度により、工事をせず現状のまま売却を勧められるかもしれません。
出口戦略を考えながら自分にぴったりのプロの業者を見つけてリノベーションを行いましょう。
